อ่าน 1,367 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 53/2554: 8 มิถุนายน 2554
บทเรียนที่ดินรัชดาฯ ของกองทุนฟื้นฟู

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          เป็นข่าวดังขึ้นมาอีกแล้ว ที่ดินข้างศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยซื้อคืนจากคุณหญิงพจมานนั้น เชื่อว่าหากขายคงขายได้ขาดทุน และนี่ยังเป็นบทเรียนของการเสพข้อมูลที่ไม่ครบถ้วน ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนเสียประโยชน์ได้!
          กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน กำลังจะเปิดจำหน่ายใบเสนอราคาเพื่อประมูลที่ดินข้างศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เนื้อที่รวม 33-0-81.8 ไร่ ในระหว่างวันที่ 19 กรกฎาคม 2554 ถึงวันที่ 1 สิงหาคม 2554 และได้กำหนดวันยื่นซองและเปิดซองประกวดราคาในวันที่ 17 สิงหาคม 2554
          ที่ดินแปลงนี้กองทุนฯ ซื้อคืนมาจากคุณหญิงพจมาน ณ ป้อมเพชร ในราคา 772 ล้านบาท พร้อมด้วยค่าเสียหาย ค่าออกแบบอาคารที่จะก่อสร้างจำนวน 39 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่นัดชำระอีกประมาณ 40 ล้านบาท หรือรวมเป็นต้นทุนที่กองทุนฯ ได้จ่ายไปแล้วเป็นเงิน 851ล้านบาท นับถึงปลายปี 2552 หากนับถึงปัจจุบันก็คงเป็นเงินเกือบ 1,000 ล้านบาทเข้าไปแล้ว
          ที่ดินแปลงนี้ซื้อขายตั้งแต่สิ้นปี 2546 ในราคา 772 ล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามราคาตลาด แม้กองทุนฯ จะซื้อมาในราคา 2,000 ล้านบาทในอดีตก็ตาม ซึ่งแสดงว่าตีราคาเกินจริงในอดีตที่ผ่านมา ถ้าการซื้อขายไม่ได้ตามราคาตลาดจริง คตส. หรือ คมช. คงฟ้องเอาผิดในประเด็นนี้มากกว่าการเอาผิดในแง่กฎหมายเรื่องสามีในฐานะนายกรัฐมนตรีลงนามให้ภริยาซื้อที่ดิน จนศาลฎีกาแผนกคดีอาญาฯ มีมติ 5 ต่อ 4 ให้ลงโทษพ.ต.ท.ทักษิณ เป็นเวลา 2 ปี โดยไม่รอลงอาญา
          เงินจำนวน 772 ล้านบาทที่รัฐบาลได้ไป ณ สิ้นปี 2546 ถ้าคิดจากดอกเบี้ย 7.5% ตามที่ศาลวินิจฉัยข้างต้น บัดนี้ก็เป็นเงินสูงถึง 1,738 ล้านบาทแล้ว การประมูลซื้อ ณ ปี 2554 จะได้เงินถึงจำนวนนี้หรือไม่ ในฐานะที่ผู้เขียนเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เชื่อว่า จะไม่สามารถประมูลได้สูงถึง 1,738 ล้านบาท การนี้แสดงให้เห็นว่า การที่กองทุนฯ ซื้อที่ดินคืนมาและทั้งยังเพิ่มต้นทุนที่ดินเป็นเกือบพันล้านจากดอกเบี้ยที่จ่ายไปและค่าออกแบบอาคารของคุณหญิงพจมาน ทำให้กองทุนฯ กลับยิ่งขาดทุนกว่าการขายไปให้กับคุณหญิงพจมานเสียอีก
          ทำไมคุณหญิงพจมานจึงซื้อในราคาตลาดและซื้อในราคาที่สูงกว่าผู้ประมูลรายอื่นในปี พ.ศ.2546 กรณีนี้คงเป็นข้อยกเว้น เนื่องจากผู้ซื้อต้องการซื้อไปสร้างเป็นที่อยู่อาศัย แบบที่จะสร้างคงเป็นคฤหาสน์เพื่อให้สมฐานะ กรณีที่อยู่เหนือกลไกตลาดเช่นนี้ก็คงคล้ายกับกรณีบ้านของคหบดีใหญ่ เช่น บ้านของ มรว.คึกฤทธิ์ ย่านสวนพลูที่ไม่รื้อไปทำอาคารชุดตามความต้องการตลาด เพราะทายาท คงมีฐานะดี ไม่จำเป็นต้องทำเช่นนั้น แต่กลับรักษาสภาพเดิมไว้เป็นอนุสรณ์สถาน เป็นต้น
          ในห้วงหนึ่งของการกล่าวโทษ พ.ต.ท.ทักษิณ มีข่าวร่ำลือหนาหูว่า หลังจากที่ครอบครัวนี้ซื้อที่ดินดังกล่าวไปแล้ว พ.ต.ท.ทักษิณ ก็ใช้อำนาจทางการเมืองแก้ไขข้อกฎหมาย อนุญาตให้ตนสามารถก่อสร้างสูงได้ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ข้อนี้ไม่เป็นความจริง อย่างไรก็ตามการชี้ถึงประเด็นนี้อาจมีความอ่อนไหวทางการเมือง แต่ผู้เขียนขอยืนยันในความเป็นกลาง และเขียนตามหลักวิชาการ ไม่ได้มีส่วนสนับสนุนหรือทำลายทางการเมืองแก่ฝ่ายใด
          ความจริงปรากฏว่าข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวยังอยู่จนถึงทุกวันนี้ หากยังจำข่าวเรื่อง “จีนทุ่มงบสร้างศูนย์วัฒนธรรมในไทย” มูลค่า 1,200 ล้านหยวนหรือ 5,600 ล้านบาทข้างศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยนั้น ปรากฏว่าในตอนแรกไม่สามารถสร้างได้เพราะติดข้อกฎหมายนี้ที่ยังไม่เคยมีการยกเลิก แต่ในที่สุดที่ประชุมคณะรัฐมนตรีก็มีมติให้แก้ไขศูนย์วัฒนธรรมจีน สามารถสร้างอาคารหอประชุม พื้นที่ 2,800 ตามรางเมตร สูง 12.55 เมตร 2 อาคาร  และอาคารอื่น ๆ
          ล่าสุดข่าวเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2553 ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ได้เสนอญัตติร่างข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท บริเวณโดยรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ในท้องที่แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร (ฉบับที่...) พ.ศ... แก่สภากรุงเทพมหานคร สภาฯ มีมติเห็นชอบแต่งตั้งคณะกรรมการวิสามัญพิจารณา โดยไม่กำหนดระยะเวลาในการพิจารณา
          ดังนั้นข่าวเรื่อง พ.ต.ท.ทักษิณ สั่งแก้ข้อกฎหมายการควบคุมการใช้ที่ดินเพื่อเอื้อประโยชน์ให้กับครอบครัว จึงไม่เป็นความจริง กรณีนี้ไม่ได้แก้ต่างแทน พ.ต.ท.ทักษิณ แต่เป็นข้ออุทาหรณ์ให้ผู้เกี่ยวข้องในแวดวงวิชาการอสังหาริมทรัพย์ได้ทราบไว้ เพราะในช่วงที่ผ่านมา มีครูบาอาจารย์หลายท่านพูดไปในทำนองเดียวกันนี้ ผู้ที่ไม่ได้ตรวจสอบก็เชื่อตาม ๆ กันไป การขาดการตรวจสอบข้อมูลเป็นจุดอ่อนสำคัญ หากใครไปหลงซื้อที่ดินที่มีข้อจำกัดในการก่อสร้างและมีศักยภาพจำกัดในราคาสูง ก็อาจได้รับความเสียหายในการลงทุน
          อย่างไรก็ตาม ในความเห็นของผู้เขียน การที่ทางราชการจะจำกัดการก่อสร้างใด ๆ ไม่ว่าจะโดยรอบสถานที่สำคัญ หรือริมถนนระยะ 15 เมตรแรกจากเขตทาง หรืออื่นใดในภายหลัง รัฐบาลสมควรชดเชยการด้อยสิทธิ์ที่เกิดขึ้นจากการบังคับใช้กฎหมายด้วย หาไม่ก็จะเป็นการใช้อำนาจบาตรใหญ่ในการกำหนดการใช้ที่ดิน และทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมในหมู่ประชาชนนั่นเอง


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved