อ่าน 1,050 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 60/2554: 5 กรกฎาคม 2554
สงครามกลางเมืองกับอสังหาริมทรัพย์

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ปัญหาในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ของไทย ในแง่หนึ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำหนัก แนะตั้งกองทุนจำนองที่ดิน แต่ในอีกแง่หนึ่งความไม่สงบก็สร้างความเจริญเติบโตในอีกที่หนึ่งอย่างไม่น่าเชื่อ แต่ความสงบย่อมดีกว่าสงคราม ทั้งนี้ดูได้จากกรณีศึกษาทั้งไทยและต่างประเทศ
          จากการศึกษาของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ดำเนินการให้กับมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยในอดีตที่ผ่านมาพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ตกต่ำลงประมาณ 52,178 ล้านบาท ในช่วงปี 2548-2550 จากการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เชื่อว่า ราคาในขณะนี้คงตกไปถึงราว 2 แสนล้านบาทแล้วจากมูลค่าแต่เพิมที่ 497,777 ล้านบาท ณ ปี 2548
          ที่สวนลองกองหรือสวนยางส่วนหนึ่งคงถูกขายให้กับผู้อื่นในราคาถูก แล้วผู้อยู่อาศัยเดิมทั้งชาวไทยส่วนหนึ่งและชาวมุสลิมส่วนหนี่งคงอพยพหนีความไม่สงบในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ไปอยู่ในท้องถิ่นอื่น ภาวะเช่น หากมีผู้สนใจไปซื้อเพื่อการลงทุน อาจเป็นหนทางการเก็งกำไรได้ทางหนึ่ง อย่างไรก็ตาม บุคคลทั่วไป โดยเฉพาะคนนอกพื้นที่คงไม่กล้าเสี่ยง
          ดังนั้นหากมีการตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับจำนองจากเจ้าของที่ดิน และเมื่อเหตุการณ์สงบในภายหน้า ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างเป็นเท่าทวี และสามารถได้ผลตอบแทนดีโดยเจ้าของที่ดินไม่สูญเสียที่ดินไป และเมื่อเหตุการณ์สงบ ก็จะย้ายกลับเข้าอยู่อาศัยได้ อย่างไรก็ตามความไม่สงบนี้อาจกินเวลาระยะหนึ่ง เช่น ในกรณีอาเจห์ในอินโดนีเซียอาจกินเวลา 15 ปี สงครามเชื้อชาติในศรีลังกา ก็กินเวลา 25 ปี และสงครามอินโดจีน ก็กินเวลาประมาณ 35 ปี เป็นต้น
          อย่างไรก็ตามในกรณีสามจังหวัดชายแดนใต้ ยังมีพื้นที่บางส่วนที่ยังมีความคึกคัก เช่น อำเภอเบตง อำเภอสุไหงโกลก ซึ่งเป็นอำเภอที่มีการค้าขายชายแดนเป็นสำคัญ โดยอำเภอสุไหงโกลกมีการก่อสร้างสะพานข้ามฝั่งมาเลเซียเพิ่มเติม อำเภอเบตงยังมีผลผลิตทางการเกษตรโดยเฉพาะยางพาราที่ดี ประชาชนโดยทั่วไปมีรายได้สูง มีคนมาเลเซียข้ามแดนมาจับจ่ายใช้สอยในฝั่งไทยเป็นจำนวนมากในแต่ละวัน จึงทำให้อำเภอเบตง และพื้นที่อื่นบางแห่งที่เป็นเมืองชายแดน ยังมีความคึกคักสวนกระแสกับภาวะโดยรวมของสามจังหวัดชายแดนใต้
          ในทางตรงกันข้าม ความไม่สงบในจังหวัดชายแดนภาคใต้ส่งผลกระทบในแง่บวกต่อจังหวัดอื่น โดยเฉพาะอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ซึ่งถือเป็น ‘เมืองหลวง’ ทางเศรษฐกิจของภาคใต้ มีบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากมาย โดยผู้ซื้อบ้านกลุ่มหนึ่งก็คือผู้ที่ย้ายหนีความไม่สงบในจังหวัดชายแดนภาคใต้ จากข้อมูลของนักวิจยัยและผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าแม้แต่ในอำเภอเมืองนครศรีธรรมราช และอำเภอเมืองสุราษฎร์ธานี ก็มีบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากมายอย่างผิดหูผิดตาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้เป็นผลมาจากการอพยพของประชาชในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้
          ปรากฏการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นในกรณีของประเทศเนปาล  ดร.โสภณ พรโชคชัย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งได้ไปทำสำรวจวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงกาฏมัณฑุ ได้พบว่า ในช่วงปี 2545-2550 ซึ่งมีการต่อสู้กันระหว่างรัฐบาลกับกลุ่มกบฎลัทธิเหมาในสมัยนั้น ประชาชนก็ย้ายถิ่นฐานเข้ามาในกรุงกาฏมันฑุเป็นจำนวนมาก ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเฟื่องฟู ในขณะที่ในชนบทกลับตกอยู่ในสภาพฝืดเคืองทางเศรษฐกิจ
          ในกรณีของประเทศศรีลังกา ศาสตราจารย์รันจิต เปเรรา แห่งสถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชีย ได้ให้ความเห็นแก่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ว่า ในยุคสงครามกลางเมืองระหว่างรัฐบาลกับกบฎพยัคฆ์ทมิฬอีแลมโดยเฉพาะช่วงปี 2545-2550 นั้น มีการก่อสร้างอาคารชุดในกรุงโคลอมโบเป็นจำนวนมากเพราะประชาชนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ขัดแย้งทางภาคเหนือของศรีลังกาลี้ภัยมาอยู่ในกรุงโคลอมโบเป็นจำนวนมาก แต่หลังจากสงครามกลางเมือง ก็พากันย้ายถิ่นฐานกลับภูมิลำเนาเดิม ห้องชุดใจกลางเมืองจึงกลับตกต่ำลง
          โดยนัยนี้ สงครามและการเมืองจึงมีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะความมั่นคงระยะยาว อย่างไรก็ตามความขัดแย้งทางการเมืองระยะสั้น อาจส่งผลต่อตลาดทุน แต่อาจไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะธรรมชาติอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเปลี่ยนแปลงช้า (Inert) เช่น ในปีที่แล้ว (พ.ศ.2553) มีความไม่สงบภายในประเทศ จนประชาชนเสียชีวิตเกือบร้อยคนและบาดเจ็บสองพันกว่าคน แต่การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่กลับเพิ่มขึ้นกว่าปี 2552 ถึงเท่าตัว คือเปิดตัว 116,791 หน่วยในปี 2553 จาก 57,604 หน่วยในปี 2552 นั่นเอง ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรให้ความขัดแย้งเนิ่นนานออกไป ควรเร่งการสมานฉันท์เพื่อหยุดความขัดแย้งในประเทศ เพื่อให้ประเทศพัฒนาต่อไปในระยะยาว

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved