อ่าน 1,214 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 75/2554: 30 สิงหาคม 2554
ปัจจัยแห่งการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในขณะนี้รัฐบาลชุดปัจจุบันมีแนวคิดที่จะช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรการที่ได้หาเสียงไว้กับประชาชน โดยเฉพาะการลดดอกเบี้ยเหลือ 0% เป็นระยะเวลาหนึ่ง อย่างไรก็ตามสถานการณ์ตลาดในขณะนี้ไม่ได้ตกต่ำหรือใกล้ล้มจนรัฐบาลต้องเข้าช่วยเหลือ การประกอบการต่าง ๆ ยังดีอยู่ โครงการต่าง ๆ ยังสามารถขายได้ดี มีผู้ซื้ออยู่อย่างหนาแน่น
          อย่างไรก็ตามหากมีแนวโน้มที่จะเกิดภาวะที่ผู้ประกอบการโครงการมีปัญหาทางการเงินและการขายจนอาจล้มลงส่งผลเสียต่อผู้บริโภคในวงกว้าง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะรีบส่งสัญญาณเตือนภัย และนำเสนอให้รัฐบาลแทรกแซงช่วยเหลือ แต่สถานการณ์ในปัจจุบันยังห่างไกลจากปัญหาดังกล่าว
          อย่างไรก็ตามปัญหาการพังทลายของตลาดอาจเกิดจากภายในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง ด้วยปัจจัยสำคัญคือ
          1. มีโครงการอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง อาจทำการขายโดยไม่ได้รับใบอนุญาตต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นใบอนุญาตด้านการจัดสรรที่ดิน การก่อสร้างอาคารชุด สิ่งแวดล้อมหรืออื่น ๆ ทำให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ซื้อ และหากเกิดการสะดุดด้านการเงิน ก็อาจทำให้ปัญหาบานปลายได้
          2. มีการผลิตล้นเกิน ซึ่งในขณะนี้มีแนวโน้มให้เห็นอยู่บ้าง เนื่องจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าในช่วงปี 2553-2555 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 330,000 หน่วย หรือประมาณ 7.2% ของปริมาณที่อยู่อาศัยในขณะนี้ ในขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลคือ 1% ต่อปี จึงมีความเป็นไปได้ว่า การผลิตที่อยู่อาศัยจะล้นเกินความต้องการ ส่งผลต่อความเสียหายของธุรกิจในวงกว้าง
          3. การเก็งกำไรเป็นปัญหาที่ซ่อนตัวอยู่ การที่ผู้จองซื้อบ้านจำนวนหนึ่ง ไม่มาโอนตามนัด หรือพยายามประวิงเวลาการโอนออกไปเนื่องจากไม่มีความพร้อมทางการเงิน หรือได้รับการขึ้นบัญชีในฐานะผู้ที่ขาดความมั่นคงทางการเงิน จนสถาบันการเงินไม่อาจอำนวยสินเชื่อให้ กรณีเช่นนี้ก็เป็นกรณีที่ทำให้เกิดปัญหาแก่ผู้ประกอบการได้ ทำให้รายได้ไม่สามารถรับรู้ได้ตามกำหนด และหากปัญหานี้บานปลาย โดยมีผู้ไม่สามารถโอนเพิ่มมากขึ้น ก็อาจทำให้เกิดปัญหาสะดุดแก่ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ทำการกพัฒนาที่ดินจำนวนหลาย ๆ โครงการในเวลาเดียวกัน
          4. มีการอำนวยสินเชื่อกันในราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด ซึ่งตามหลักการแล้วควรอำนวยสินเชื่อเพียง 80% ของมูลค่าบ้าน แต่ในปัจจุบันอำนวยสินเชื่อกันถึง 90%-95% และบางครั้งอาจมีการประเมินค่าบ้านเกินจริง ทำให้กลายเป็นการอำนวยสินเชื่อถึง 100% หรืออาจมากกว่านั้นในกรณีการอำนวยสินเชื่อเฟอร์นิเจอร์อีกด้วย ทำให้เป็นความเปราะบางของระบบอำนวยสินเชื่อ หากภาวะเศรษฐกิจไทยเกิดความชะงักงัน ก็จะส่งผลให้ระบบสินเชื่อและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกิจการที่เกี่ยวเนื่องพังทลายลงเป็นทอด ๆ ได้ในเวลาอันรวดเร็ว
          5. การขาดการบังคับใช้กฎหมาย ก็เป็นเงื่อนไขสำคัญที่ทำให้เกิดการพังทลายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะในปัจจุบัน ส่วนมากของการซื้อบ้านหรือห้องชุดเป็นการซื้อล่วงหน้าก่อนการก่อสร้างจริง และยังไม่มีการปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) ดังนั้น หากเกิดภาวะชะงักงันทางเศรษฐกิจ ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้าน และผู้ประกอบการ เงินดาวน์ที่ผู้ซื้อบ้านผ่อนไว้ ก็ไม่ได้รับการคุ้มครอง ทำให้เกิดภาวะที่ซื้อบ้านแล้วได้แต่กระดาษ (ใบสัญญา) หรือได้แต่เสาบ้าน (เพราะก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ) ภาวะเช่นนี้เกิดขึ้นเพราะพระราชบัญญัติดังกล่าวให้ผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการดำเนินการตามความสมัครใจ ผู้ประกอบการส่วนมากจึงไม่ได้ดำเนินการทั้งนี้เพราะอ้างว่าจะทำให้ต้นทุนสูงขึ้น เป็นผลเสียต่อผู้ซื้อ แต่การขาดหลักประกันนี้ จะสร้างความเสียหายใหญ่หลวงเช่นที่เคยเกิดขึ้นแล้วในอดีต
          ดังนั้นจะเห็นได้ว่า หากรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นการซื้อบ้าน ก็ยิ่งเท่ากับเร่งเวลาในการเกิดภาวะฟองสบู่และวิกฤติเศรษฐกิจที่อาจตามมา รัฐบาลจึงยังไม่ควรเข้าแทรกแซงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยมาตรการดังกล่าวในขณะนี้ สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการน่าจะเป็นการป้องกันการเก็งกำไร การคุ้มครองเงินดาวน์ผู้บริโภค ซึ่งทำให้ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในตลาด จะได้ซื้อบ้านมากขึ้นตามกำลังที่แท้จริง และการพัฒนาสาธารณูปโภค เป็นการเปิดทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างบ้านในราคาที่ไม่แพงจนเกินไปสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว เป็นต้น

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved