อ่าน 1,767 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 78/2554: 13 กันยายน 2554
บทเรียนอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสสำหรับประเทศไทย

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ชะตากรรมของอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังย่ำแย่ บทเรียนนี้ไทยควรศึกษา แต่ไทยก็เคยมีบทเรียนมาแล้ว แต่อาจไม่จำและเกิดวิกฤติในอนาคตอันใกล้
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะประธาน มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้พาคณะผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ณ กรุงปารีส เมืองกอลมา ประเทศฝรั่งเศส  และนครซูริก ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ ในระหว่างวันที่ 9-17 กันยายน 2554 AREA แถลงฉบับนี้จึงนำเสนอเรื่องสำคัญเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสเพื่อเป็นบทเรียนสำหรับประเทศไทย
          ประเทศฝรั่งเศสมีขนาดพอ ๆ กับไทย คือ 551,500 ตารางกิโลเมตร ขณะที่ไทยมีขนาด 513,120 ตารางกิโลเมตร ทั้งยังมีจำนวนประชากรใกล้เคียงกัน คือ 63 ล้านคน ในขณะที่ไทยมี 67 ล้านคน  อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจของฝรั่งเศสใหญ่กว่าไทย 3.7 เท่า (ฝรั่งเศส 2,145 พันล้านเหรียญสหรัฐ ส่วนไทย 587 พันล้านเหรียญสหรัฐ) จึงทำให้รายได้ต่อหัวสูงกว่าไทย 3.8 เท่า ในปี 2553 อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของฝรั่งเศสเป็นเพียง 1.5% ในขณะที่ปี 2552 ลดลงไป 2.5% แต่เศรษฐกิจไทยเติบโตมาโดยตลอดโดยเฉพาะปีล่าสุด
          ฝรั่งเศสมีประชากรในเมืองถึง 85% ในขณะที่ไทยมีเพียง 34% เท่านั้น คนส่วนใหญ่ในประเทศไทยยังอยู่ชนบท แม้รายได้หลักในชนบทไม่ใช่เกษตรกรรม แต่เป็นการรับจ้างหรือการที่มีญาติที่ไปทำงานในภูมิภาคหรือประเทศอื่นส่งเงินไปให้ เป็นต้น ฝรั่งเศสมีประชากรที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยากจน 6.2% ในขณะที่ไทยมี 9.6% 
          นายแดเนียล คิจเนอร์ ผู้บริหารของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส หรือ FNAIM (the National Association of French Estate Agents) กล่าวว่าราคาห้องชุดปกติในกรุงปารีส มีขนาด 43 ตรม. เป็นเงิน 240,000 บาทต่อ ตรม. หรือรวมเป็นเงิน 7.7 ล้านบาทต่อหน่วย และสามารถเช่าได้เดือนละประมาณ 800 บาท/ตรม. ทำให้มีอัตราผลตอบแทนสุทธิประมาณ 3.5% ในปัจจุบันดอกเบี้ยเงินฝากประมาณ 1% ส่วนดอกเบี้ยเงินกู้ประมาณ 3.8% ทำให้ไม่คุ้มที่จะเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น
          สำหรับระบบภาษีทรัพย์สินนั้น ฝรั่งเศสมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น ประเทศพัฒนาแล้วอื่น ๆ และยังมีภาษีส่วนต่างของราคาขาย (Capital Gain Tax) แต่ถ้าถือครองเกิน 15 ปีก็ไม่ต้องเสีย และยังมีภาษีมรดกประมาณ 20% แต่ในกรณียกให้บุคคลอื่น อาจต้องเสียภาษีสูงถึง 60% ซึ่งนับว่าสูงมาก แต่ภาษีเหล่านี้ยังไม่มีในประเทศไทย และควรมีโดยเฉพาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นเป็นสำคัญ

การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยในประเทศฝรั่งเศส พ.ศ.2539-2551
ปี ห้องชุด (% เปลี่ยนแปลง) บ้านแนวราบ (% เปลี่ยนแปลง) โดยรวม (% เปลี่ยนแปลง)
2551 -0.8 -4.2 -2.5
2550 3.3 4.3 3.8
2549 7 7.2 7.1
2548 10.8 10 10.4
2547 17.8 12.4 15.4
2546 16.7 11.3 14.3
2545 12.0  8.3  10.4
2544 7.5  7.4  7.5
2543 9.7  10.4  10.1
2542 9.2  12.9  8.9
2541 2.7  5.1  3.7
2540 0.4  1.1  0.8
2539 -2.9  0.2  -1.2
ที่มา: http://www.france-property-and-information.com/house_prices.htm

          ตามข้อมูลของสำนักวิจัยของฝรั่งเศส จะสังเกตได้ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส และก็คงคล้ายกับประเทศอื่นในยุโรปและสหรัฐอเมริกา ที่ตกต่ำในช่วงก่อนปี 2540 และเริ่มฟื้นตัวหลังปี 2540 ซึ่งเป็นช่วงที่ ‘อาทิตย์อัสดง’ ในกรณีของตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชีย และในช่วงปี 2542-2549 นับว่าการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสร้อนแรงมาก ทั้งในส่วนของห้องชุดและบ้านแนวราบ
          อย่างไรก็ตามการที่รัฐบาลปล่อยให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 7-18% ต่อปีในช่วงปี 2542-2549 คือสาเหตุเบื้องหลังของการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส ที่ขาดการควบคุมเท่าที่ควร ผิดกับในกรณีประเทศจีน ฮ่องกงและสิงคโปร์ในเร็ว ๆ นี้ ที่อุปทาน การอำนวยสินเชื่อและราคาที่อยู่อาศัยได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด
          ล่าสุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสมีแนวโน้มดีขึ้นบ้าง แต่ราคากลับผกผันตามพื้นที่ที่แตกต่างกัน เช่น พื้นที่ที่มีศักยภาพดี ก็พบการเจริญเติบโต รวมทั้งพื้นที่แถบบริเวณตากอากาศ เป็นต้น ส่วนในบริเวณที่ขาดศักยภาพ แต่ขึ้นตามกระแสในอดีต ยังคงตกต่ำ ภาวะตลาดเช่นนี้ แม้แต่เหล่าผู้บริหารของสมาคมนายหน้า FNAIM ของฝรั่งเศสก็ยังไม่กล้า ‘ฟันธง’ ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสจะฟื้นคืนจริงหรือไม่
          ดังนั้นหากรัฐบาลไทยจะดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ดี เพื่อไม่ให้กระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ รัฐบาลต้องควบคุม ดูแล ผู้ประกอบการ และอุปทานที่อยู่อาศัยด้วย ไม่ใช่เพียงส่งเสริมให้คนซื้อบ้าน โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจไม่ดี ยิ่งเป็นการผลักความเสี่ยงให้กับประชาชนในการซื้อบ้าน ยิ่งในภาวะขณะนี้ สถาบันการเงินแข่งขันกันอำนวยสินเชื่อโดยขาดวินัยในการป้องกันความเสี่ยง ซึ่งอาจทำให้ระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยพังทลายลงทั้งระบบในอนาคตได้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved