อ่าน 1,114 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 82/2554: 20 กันยายน 2554
คัดค้านกระทรวงการคลังอุ้มบริษัทพัฒนาที่ดินและคนรวย

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามที่กระทรวงการคลังจะออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ผมขอคัดค้าน
          1. การขยายเพดานราคาบ้านที่ให้กู้สูงถึง 5 ล้านบาท เท่ากับช่วยผู้มีรายได้สูง เพราะต้องมีรายได้ครัวเรือนละ 100,000 บาทจึงจะสามารถซื้อบ้านระดับนี้ได้ และส่งผลวิบัติต่อประชาชนผู้มีรายได้น้อย เพราะสถาบันการเงินคงต้องการให้ผู้มีรายได้สูงกู้เงินมากกว่าจะให้ผู้มีรายได้น้อยกู้ ดังนั้นโอกาสที่ผู้มีรายได้น้อยจะสามารถกู้ซื้อบ้านได้จึงจะยิ่งลดลงอีก
          2. รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ให้ความเห็นว่าการขยายเพดานราคาบ้านที่ให้กู้สูงถึง 5 ล้านเพราะต้องการช่วยอาคารชุดในเมืองด้วย แต่ในความเป็นจริง อาคารชุดใจกลางเมืองขายดีมาก สินค้าที่มีอยู่ในตลาด จะขายหมดเองได้ภายในเวลาไม่เกิน 10 เดือน จึงไม่มีความจำเป็นต้องช่วย นอกเหนือจากเป็นการเอื้อประโยชน์ให้กับผู้มีรายได้สูงเท่านั้น
          3. กรมสรรพากรประเมินว่าจะทำให้รายได้ภาษีหดไปเพียง 1,700 ล้านบาท นัยว่าไม่มากนัก ข้อนี้อาจคลาดเคลื่อน ราคาบ้านเฉลี่ยในเขตกรุงเทพมหานครเป็นเงินประมาณ 3 ล้านบาท หากปีหนึ่งมีการซื้อเฉพาะไม่เกิน 5 ล้านบาทประมาณ 90,000 หน่วย แต่ละหน่วยได้รับส่วนลด 10% ก็เท่ากับ 27,000 ล้านบาท  เงินภาษีที่พึงจัดเก็บได้ ไม่ควรลดหรือให้เปล่า เพราะประเทศจำเป็นต้องใช้เงินมาพัฒนาและแก้ปัญหาเศรษฐกิจ
          4. ความน่าอดสูสำคัญของมาตรการนี้ก็คือ การไม่ช่วยบ้านมือสองที่ประชาชนซื้อขายกันเอง แต่กลับเอื้อประโยชน์เฉพาะการซื้อขายบ้านของบริษัทพัฒนาที่ดินเท่านั้น เท่ากับทำให้รัฐบาลเสียชื่อเสียงที่จะทำงานเพื่อประชาชนส่วนใหญ่ แต่เป็นการเอื้อประโยชน์เฉพาะกลุ่มเท่านั้น
          5. รัฐบาลไม่ได้ช่วยผู้มีรายได้น้อยซึ่งควรได้รับการช่วยเหลือเป็นกรณีพิเศษ ดังนั้นจึงควรกำหนดราคาบ้านซึ่งควรสนับสนุนไว้ไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งมีอยู่ถึง 22,000 หน่วย และเมื่อรวมบ้านมือสองด้วยคงจะเป็นประมาณ 50,000 หน่วย  รัฐบาลจะช่วยเหลือผู้มีรายได้สูงได้ก็เฉพาะในกรณีพิบัติภัย น้ำท่วม สึนามิ ซึ่งต้องช่วยโดยไม่จำกัดกลุ่ม  มาตรการนี้ยังถือว่า “ฝนตกไม่ทั่วฟ้า” คนที่เพิ่งโอนก็หมดสิทธิ์ คนที่จะโอนภายหลังก็ไม่ได้สิทธิ์ จึงเป็นการเปิดโอกาสพิเศษเฉพาะ “ผู้โชคดี” ช่วงนี้จำนวนหนึ่งเท่านั้น
          6. กระทรวงการคลังอาจเปิดทางฉ้อฉลได้ เพราะกระทรวงไม่ได้ควรกำหนดรายได้ของผู้ที่ควรจะช่วย ไม่ได้กำหนดว่าจะเป็นเฉพาะที่อยู่อาศัย ดังนั้นลูกคหบดีก็สามารถซื้อบ้านได้ บ้างก็สามารถซื้อห้องชุดตากอากาศชายทะเลได้ เจ้าของโครงการบางคนก็อาจระดมหาพรรคพวกมาช่วยกันซื้อ เพราะได้ส่วนลด 10% เท่ากับซื้อ 10 หลังแถม 1 หลัง เอาเงินไปหมุนทางอื่น หรือขายต่อภายหลังได้ เพราะการโอนงวดนี้อาจไม่ต้องเสียภาษี
          7. ที่สำคัญในภาวะปัจจุบัน ไม่มีวิกฤติเศรษฐกิจ การขายอสังหาริมทรัพย์ก็ยังดำเนินการด้วยดี ไม่มีปัญหาการขาย หรือไม่มีกรณีที่ผู้ประกอบการใกล้ล้มละลายแต่อย่างใด สถาบันการเงินก็ยังอำนวยสินเชื่อด้วยดี ประชาชนก็ไม่ได้ขาดแคลนที่อยู่อาศัย ครัวเรือนส่วนใหญ่ถึง 80% ก็มีบ้านเป็นของตนเอง จึงไม่มีเหตุผลใด ๆ ที่จะมีมาตรการเช่นนี้ออกมา การออกมาผิดปกติเช่นนี้ จะเอื้อประโยชน์เฉพาะสถาบันการเงิน และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะโอนขายบ้านหรือรับสินเชื่อในขณะนี้เป็นสำคัญ
          รัฐบาลอาจถูกหลอกว่าการซื้อขายบ้านมือหนึ่งส่งผลดีต่อเศรษฐกิจดีกว่าบ้านมือสอง การซื้อบ้านมือสองส่งผลดีไม่แพ้การซื้อบ้านมือหนึ่ง ดังรายละเอียดดังนี้
          1. บ้านมือหนึ่งอาจมีการออกแบบ-ก่อสร้างบ้านทั้งหลัง แต่การซื้อบ้านมือสองก็ต้องซื้อวัสดุก่อสร้างและจ้างแรงงานมาออกแบบซ่อมแซม ปรับปรุง ต่อเติมอาคารเช่นกัน
          2. เสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเช่นเดียวกับการซื้อขายบ้านมือหนึ่ง ดังนั้นจึงส่งผลไม่แตกต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่ง
          3. ผู้ซื้อก็ต้องกู้เงินซื้อบ้านเช่นเดียวกับผู้ซื้อบ้านมือหนึ่ง นอกจากนี้ยังต้องซื้อประกันภัย ประกันชีวิต เพื่อความมั่นใจของสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อเช่นกัน
          4. ต้องมีการย้ายบ้าน ซื้อเครื่องเรือน เฟอร์นิเจอร์ใหม่เช่นเดียวกันกับผู้ซื้อบ้านใหม่ ไม่แตกต่างกันแต่อย่างใด
          5. การซื้อบ้านมือสองเกี่ยวพันกับผู้ซื้อ ผู้ขายจำนวนมาก ส่งผลกว้างขวางต่อสังคมและเศรษฐกิจมากกว่าบ้านมือหนึ่ง
          6. บ้านมือสองมีราคาเฉลี่ยถูกกว่าบ้านมือหนึ่งประมาณ 20-30% การซื้อบ้านมือสองจึงมีปริมาณมากกว่า ส่งผลให้มีการซื้อ การทำนิติกรรม การบริการวิชาชีพ การอำนวยสินเชื่อ ฯลฯ มากกว่า การที่บ้านมือสองถูกกว่าทำให้ภาระผู้ซื้อน้อยกว่า และยังมีเงินเหลือเพื่อการฉลอง ส่งผลดีต่อกิจการร้านอาหารและอื่น ๆ ต่อไป
          7. บ้านมือสองแม้จะเก่ากว่า แต่ก็อยู่ในทำเลที่ดีกว่าโดยเปรียบเทียบ สามารถชดเชยข้อด้อยส่วนนี้ได้ และยังมีบ้านมือสองอีกเป็นจำนวนมากที่ยังไม่เคยมีผู้เข้าอยู่อาศัย จึงยังมีสภาพใหม่
          8. บางคนอาจเกรงว่าบ้านมือสองบางส่วน มีตำหนิ โดยเฉพาะเป็นบ้านผีสิง แต่บ้าน 'เฮี้ยน' แบบนี้ คงเป็นเพียงส่วนน้อยมาก ไม่สามารถนำมาเป็นบรรทัดฐานได้
          9. การซื้อบ้านมือสองเป็นการลดความสูญเสียทางเศรษฐกิจที่สำคัญยิ่ง โดยไม่ปล่อยให้อาคารบ้านเรือนว่างเปล่าทรุดโทรม และยังถือเป็นการใช้ทรัพยากรอย่างคุ้มค่า
          10. การซื้อบ้านมือสองยังมีความมั่นคงกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่งที่ขายก่อนก่อสร้าง ผู้ซื้อสามารถได้บ้านจริงโดยไม่ใช่ได้แต่กระดาษสัญญาซื้อขายหรือได้แค่เสาบ้าน (บ้านใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ)
          กระทรวงการคลังคงถูกข้าราชการประจำบางส่วน และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียบางส่วนหลอกลวงเอาด้วยข้อมูลที่เป็นเท็จ ให้เชื่อว่าการส่งเสริมการซื้อบ้านเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ ทั้งที่เศรษฐกิจดีในปี 2553 เป็นต้นมา ก็เพราะการส่งออกดีกว่าปีก่อนถึง 17% ไม่ใช่เพราะอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด โดยในปี 2553 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 120,000 หน่วย เติบโตกว่าปี 2552 ถึง 1 เท่าตัว ทั้งที่ดอกเบี้ยขึ้น ภาษีก็ไม่ได้รับการลดหย่อนและมีความรุนแรงทางการเมืองจนมีผู้เสียชีวิตไปเป็นจำนวนมาก

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved