อ่าน 1,299 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 103/2554: 16 พฤศจิกายน 2554
การประเมินค่าทรัพย์สินสาธารณูปโภค

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          สาธารณูปโภคต่าง ๆ มีมูลค่าที่แน่นอน ถ้าผู้บริหารประเทศหรือวิสาหกิจที่เกี่ยวข้องไม่เข้าใจมูลค่า ก็อาจทำให้วางแผนการลงทุนผิดพลาด ด้วยการคาดการณ์มูลค่าที่สูงหรือต่ำเกินไป เป็นผลเสียต่อการลงทุนที่เป็นประโยชน์ต่อชุมชน สังคมและประเทศชาติโดยรวม
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในไทยตั้งแต่ปี 2537 เปิดเผยว่า เมื่อันที่ 13-15 พฤศจิกายน ศกนี้ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอินเดีย สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินฮ่องกง สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินลิทัวเนีย และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการพัฒนาสาธารณูปโภคนานาชาติ และมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ร่วมกับศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จัดการประชุมนานาชาติเรื่องการประเมินค่าสาธารณูปโภค ณ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส โดยมีผู้เข้าร่วมจากทั้งประเทศไทย แคนาดา ญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา อินโดนีเซีย จำนวนประมาณ 50 คน แม้ในภาวะน้ำท่วมใหญ่ในขณะนี้ก็ตาม
          ที่ประชุมได้มีการนำเสนอผลการศึกษาต่าง ๆ เช่น การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินในการประเมินค่าโรงไฟฟ้าพลังแสงอาทิตย์ที่จังหวัดลพบุรี ซึ่งได้ผลตอบแทนการลงทุน (IRR) ที่สูงถึง 11-12% และแนวทางการประเมินค่าสาธารณูปโภคนี้ก็คือการศึกษาให้ชัดเจนถึงรายรับที่จะได้ซึ่งมีลักษณะที่มั่นคงและแน่นอนจาการขายไฟฟ้าให้กับการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย รวมทั้งการได้รับผลประโยชน์ทางภาษีในช่วงการลงทุนช่วงแรก เป็นต้น
          การประเมินค่าเขื่อนน้ำงึมที่ประเทศลาวเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจเช่นกัน โดยประเด็นสำคัญอยู่ที่ความเสี่ยงในการลงทุนในช่วงแรก ซึ่งมีความไม่แน่นอนทางเทคนิคสูง หากประมาณการผิดพลาดไป โครงการย่อมไม่ประสบความสำเร็จ โครงการขนาด 30,000 ล้านบาทนี้ ในปัจจุบันสร้างรายได้ได้ถึงประมาณ 4,000 ล้านบาทต่อปี ถือว่าความสำเร็จอย่างหนึ่ง ทั้งนี้ยังไม่รวมประโยชน์ที่ได้จากการใช้น้ำเพื่อการชลประทาน การประปา การท่องเที่ยว การประมง เป็นต้น
          สำหรับ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้นำเสนอการประเมินค่าทรัพย์สินสนามบิน โดยมีกรณีศึกษาสนามบินของไทย รวมทั้งกรณีศึกษาอื่น ๆ โดยเฉพาะสนามบินที่ไม่ (ค่อย) มีผู้ใช้สอยเทียบกับสนามบินที่มีการจราจรคับคั่งทั่วโลก รวมทั้งการประเมินมูลค่าที่ลดลงจากกรณีการจ่ายค่าทดแทนกรณีความดังของเสียงเครื่องบิน และกรณีการทำความสะอาดพื้นที่สนามบินที่ไมใช้แล้วเพื่อการพัฒนาในเชิงพาณิชย์อื่นในอนาคต
          นอกจากนี้ในที่ประชุมยังได้วิเคราะห์กันถึงกรณีการเวนคืนเพื่อการก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภคต่าง ๆ ซึ่งมีหลักสำคัญในการจ่ายค่าทดแทนตามมาตรฐานนานาชาติ เช่น ค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาตลาด ค่าความด้อยลงของค่าที่ดินภายหลังการเวนคืน ค่าการรบกวนที่จะเกิดขึ้นจากการใช้ที่ดินในอนาคต รวมทั้งค่าความสูญเสียในเชิงธุรกิจ ทัศนียภาพ เป็นต้น นอกจากนี้ที่ประชุมยังมีการนำเสนอถึงการประเมินค่าทางด่วน การประเมินค่าสวนสาธารณะ การเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองใจกลางเมือง และอื่น ๆ อีกหลายกรณี
          โดยสรุปแล้ว การประเมินค่าสาธารณูปโภคอยู่ที่สัญญาที่ตกลงกันไว้ว่าจะได้รับผลตอบแทนเพียงใด เพราะความไม่แน่นอนและความเสี่ยงทางเทคนิคในช่วงแรกมีสูงมาก อย่างไรก็ตามหากก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็จะเห็นถึงคุ้มค่าของการลงทุนที่ชัดเจน และสามารถเก็บกินได้ในระยะยาว การก่อสร้างสาธารณูปโภคในวันนี้ ยังมีผลดีต่อการพัฒนาประเทศมากกว่าการพัฒนาในภายหลังที่เสียค่าใช้จ่ายสูงมาก

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved