อ่าน 1,280 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 105/2554: 22 พฤศจิกายน 2554
บทเรียนตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในขณะนี้นักลงทุนไทยและต่างชาติกำลังไปหาซื้อห้องชุดในราคาลด 50% ในนครโฮชิมินห์ แม้ในความจริง ราคาไม่ลดขนาดนั้น แต่นี่ก็แสดงให้เห็นถึงสถานการณ์เลวร้ายบางอย่างของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามที่ไทยพึงศึกษา
          ในระหว่างวันที่ 16-19 พฤศจิกายน 2554 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในไทยตั้งแต่ปี 2537 ได้รับเชิญจากองค์การสหประชาชาติ (UN Habitat) ให้ไปเป็นผู้เชี่ยวชาญบรรยายเรื่องอสังหาริมทรัพย์ การเงินเคหะการ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย ณ กรุงฮานอย และนครโฮชิมินห์ (ไซ่ง่อน) AREA แถลงฉบับนี้จึงนำเสนอถึงบทเรียนตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามล้อตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่อ 10 ปีก่อน การพัฒนาที่อยู่อาศัยของเวียดนามเน้นระดับราคาสูงหรือปานกลางค่อนข้างสูง คล้ายกับไทยเมื่อประมาณ 40 ปีก่อน สมัยก่อสร้างหมู่บ้านเสนานิเวศน์ และอื่น ๆ ซึ่งสมัยนั้นยังไม่มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ความแตกต่างมีเพียงว่าในไทยเน้นการสร้างบ้านเดี่ยวในสมัยก่อน แต่เวียดนามที่มีประชากรมากกว่าและขนาดประเทศเล็กกว่าเน้นการสร้างห้องชุดพักอาศัย
          พัฒนาการด้านที่อยู่อาศัยของไทยจึงล้ำหน้ามา 1 ช่วงตัว โดยไทยเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกในช่วงปี 2530-2540 และหลังวิกฤติปี 2540 ก็เน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางและปานกลางค่อนข้างสูง ส่วนบ้านราคาถูกแทบไม่มีการก่อสร้าง อย่างไรก็ตามโดยที่ผ่านมาเวียดนามเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูง จึงทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามมีราคาแพงกว่าไทย คือราคาเฉลี่ย 5 ล้านบาทในขณะที่ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครมีราคาเฉลี่ยเพียง 3 ล้านบาท
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามอย่างต่อเนื่อง และทำการประเมินค่าทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เป็นระยะ ๆ พบว่าราคาที่อยู่อาศัยขึ้นสูงขึ้นในปี 2551-2552 และอยู่ในระยะชะลอตัวนับแต่นั้นมา และเริ่มตกต่ำลงเป็นอย่างมาก ราคาที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองบางแห่งตกต่ำลงมาถึง 20% ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยก็เพิ่มสูงถึง 21% ต่อปี และมีการเก็งกำไรสูง โดยปรากฏว่ามีผู้ซื้อห้องชุดราคาแพงเพื่อการอยู่อาศัยจริงเพียงหนึ่งในสาม (32%) อีก 32% ซื้อเพื่อขายต่อหรือการเก็งกำไรระยะสั้น และอีก 36% ซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาวหรือปล่อยเช่า
          ปรากฏการณ์แห่งวิกฤติอีกอย่างหนึ่งก็คือสถาบันการเงินบางแห่งอำนวยสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ถึง 30-40% ของสินเชื่อทั้งหมด และผู้ประกอบการก็ใช้สินเชื่อถึง 70-80% ของมูลค่าโครงการ สัดส่วนนี้ดูเป็นธรรมดาในกรณีของไทย แต่ในกรณีเวียดนามถือว่าสูงมากเพราะแต่เดิมผู้ประกอบการใช้เงินกู้ไม่มากนักเช่นในอดีต
          จุดสำคัญของปัญหาก็คือรัฐบาลปล่อยให้มีการพัฒนาที่ดินมากมายโดยขาดการควบคุม คล้ายกับเกรงใจผู้ประกอบการว่า “วัวจะหาม อย่าเอาคานไปสอด” รัฐบาลยอมรับการเก็งกำไรกันอย่างไม่มีการห้ามปรามหรือมีมาตรการแทรกแซงให้ทันท่วงที จึงทำให้ทุกอย่างสายเกินแก้ พอมีอุปทานมากเกินไป รัฐบาลค่อยออกมาตรการควบคุมการอำนวยสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ของสถาบันการเงิน ทำให้ปัญหาดูเหมือนยิ่งหนักหน่วงเข้าไปอีก เพราะผู้ประกอบการขาดเงินทุนในการพัฒนาให้แล้วเสร็จ แต่หากแล้วเสร็จก็อาจไม่สามารถขายได้ตามที่วาดหวังไว้เช่นกัน
          จากสาเหตุข้างต้นจึงทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเริ่มตกต่ำลง และขณะนี้คาดว่าที่อยู่อาศัยราคาแพงตกต่ำลงไปประมาณ 20% นอกจากนี้การขาดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่ดี ยิ่งทำให้มูลค่าทรัพย์สินตกต่ำ โครงการอาคารชุดระดับหรูที่ขาดการดูแลให้ดีเท่าที่ควร กลับมีสภาพไม่สวยงาม ขาดการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ดังนั้นราคายิ่งตกต่ำลงกว่าที่ควรจะเป็น
          จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่าบรรดานายหน้าข้ามชาติที่ไปเป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม แม้จะส่งเสียงแสดงถึงสัญญาณการล้นตลาดออกมาบ้าง แต่โดยที่เป็นนายหน้าผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในการช่วยซื้อขายโครงการต่าง ๆ ก็จึงไม่ได้ช่วยรัฐบาลสอดส่องถึงปัญหาการล้นตลาดอย่างจริงจัง ในทางตรงกันข้ามรัฐบาลเวียดนามก็ขาดข้อมูล มุ่งเน้นแต่การรับข้อมูลจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลของเหล่านายหน้าข้ามชาติ
          จากประสบการณ์สำรวจวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮชิมินห์ ปกติศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะแนะนำว่าอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญและนครโฮชิมินห์ ลงทุนได้ยาก เพราะข้อกฎหมายที่แตกต่างจากไทย เน้นการเช่า 70 ปีแทนการให้ถือครองกรรมสิทธิ์ แต่ในกรณีการขายลดราคาเพราะภาวะวิกฤติ การลงทุนซื้อไว้เพื่อรอราคาขึ้นและปล่อยเช่าอาจเป็นลู่ทางการลงทุนสำคัญโดยเฉพาะสำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved