อ่าน 1,489 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 115/2554: 21 ธันวาคม 2554
ผังเมืองกับการจัดรูปที่ดินโดยภาคเอกชน

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          กฎหมายจัดรูปที่ดินดูเหมือนจะเป็นหมันในประเทศไทย แต่ในความเป็นจริงการจัดรูปที่ดินถือเป็นมาตรการที่ดียิ่งในการพัฒนาเมืองและการผังเมืองที่แม้แต่ภาคเอกชนไทยก็สามารถดำเนินการได้
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทย และเป็นศูนย์ข้อมูลที่เก็บข้อมูลมากที่สุดในเอเชีย ทั้งทั่วประเทศไทย กรุงกาฏมันฑุ กรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮชิมินห์ซิตี้ ได้ชี้ให้เห็นถึงความเป็นไปได้ในการใช้มาตรการนี้เสมือนอาวุธในการรวบรวมที่ดินของภาคเอกชนเพื่อการพัฒนาเมือง
          การจัดรูปที่ดินที่ออกเป็นกฎหมายมาตั้งแต่ปลายปี 2547 ยังไปไม่ถึงไหน อาจทำให้เห็นว่าเป็นกฎหมายที่ไม่มีประโยชน์ในทางปฏิบัติ อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ที่เคยจัดทำแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นรายแรกในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2533 (21 ปีมาแล้ว) และได้ดำเนินการศึกษาการจัดรูปที่ดินให้กับกรุงเทพมหานคร กรมโยธาธิการและผังเมือง สภาพัฒน์ฯ และ JICA (หน่วยงานที่ปรึกษาของญี่ปุ่น) เชื่อว่า การจัดรูปที่ดินจะเป็นอาวุธที่ทรงพลังของนักพัฒนาที่ดินในอนาคต
          ตามคำจำกัดความใน พรบ. ข้างต้น การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ หมายถึง “การดำเนินการพัฒนาที่ดินหลายแปลงโดยการวางผังจัดรูปที่ดินใหม่ ปรับปรุงหรือจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการร่วมรับภาระและกระจายผลตอบแทนอย่างเป็นธรรม ทั้งนี้ โดยความร่วมมือระหว่างเอกชนกับเอกชนหรือเอกชนกับรัฐ เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เหมาะสมยิ่งขึ้นในด้านการคมนาคม เศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อมและชุมชน และเป็นการสอดคล้องกับการผังเมือง”
          โดยนัยนี้ก็คือการนำแปลงที่ดินของชาวบ้านหลายแปลงมารวมกัน แล้วแบ่งแปลงใหม่ สร้างสาธารณูปโภคโดยเฉพาะถนน ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปาเข้าไปในพื้นที่ การนี้จะทำให้แปลงที่ดินที่แบ่งใหม่มีขนาดเล็กลงกว่าเดิม และยังไม่จำเป็นต้องตั้งอยู่บริเวณจุดเดิม เพราะจุดเดิมอาจถูกตัดเป็นถนนใหม่ในพื้นที่โครงการ แต่การแบ่งนั้นต้องให้เกิดผลตอบแทนอย่างเป็นธรรมเท่าเทียมกันนั่นเอง
          วิธีนี้ก็คล้ายกับการพัฒนาที่ดินตามปกติของผู้ประกอบการภาคเอกชน ที่ซื้อที่ดินจากชาวบ้านแล้วรวมเป็นแปลงเดียวกัน สร้างสาธารณูปโภคแล้วจัดสรรใหม่ ต่างกันแต่ว่ากรณีนี้ชาวบ้านรวมตัวกันเอง หรืออาจมีผู้ช่วยสนับสนุนให้เกิดการรวมตัว เช่น ภาครัฐหรือภาคเอกชนก็ได้ การจัดรูปที่ดินนี้มีข้อดีคือเป็นการปลดล็อกที่ดินที่แต่เดิมเจ้าของที่ดินอาจไม่ยอมทำอะไรเป็นการกีดขวางการพัฒนา แต่การจัดรูปที่ดินในบริเวณใด ถ้าเจ้าของที่ดินส่วนน้อยไม่เห็นด้วย ก็ยังสามารถดำเนินการได้ หากเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่และครอบครองที่ดินส่วนใหญ่ประมาณสองในสามเห็นควรให้ดำเนินการด้วย เพื่อที่ทุกฝ่ายจะได้ประโยชน์ด้วยกันบนพื้นฐาน Win Win นั่นเอง
          หัวใจสำคัญแห่งความสำเร็จอยู่ที่การประเมินค่าทรัพย์สินที่ทุกฝ่ายได้รับความเป็นธรรม กล่าวคือต้องประเมินค่าที่ดินก่อนและหลังแผนการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความเป็นจริง เป็นที่ยอมรับของคนส่วนใหญ่ให้ได้ ชาวบ้านเจ้าของที่ดินอาจไม่ใช่นักประเมินแต่ย่อมเข้าใจได้ว่าอย่างไรจะเป็นธรรมหรือไม่ อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องผลประโยชน์ แต่หากให้เจ้าของที่ดินผู้มีส่วนได้เสียได้มาถกกันให้ชัด ๆ ถึงการแบ่งผลประโยชน์ตามหลักวิชาประเมินแล้ว ความร่วมมือก็จะเกิดขึ้น ความสำเร็จที่ยั่งยืนก็จะตามมา
          ผลของการประเมินค่าทรัพย์สิน ชี้ให้เห็นว่าความเป็นไปได้ของโครงการจัดรูปที่ดินมีอยู่จริงเพราะในทางการเงินแล้วนับว่าประสบความสำเร็จมาก มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวแม้ขนาดที่ดินหลังการจัดรูปจะเล็กลงไปก็ตาม การที่อยู่ดี ๆ มูลค่าเพิ่มขึ้นก็ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจอะไร เพราะแต่เดิมที่ดินส่วนใหญ่ไม่มีถนนตัดผ่าน เป็นที่ตาบอด หรือมีเพียงถนนเส้นเล็ก ๆ แต่เมื่อมีการจัดรูปมีการตัดถนนใหม่ มีการสร้างสาธารณูปโภคขึ้น มูลค่าที่ดินก็กระโดดเพิ่มสูงขึ้นทันที
          นักพัฒนาที่ดินสามารถทำการรวมแปลงที่ดินได้ เป็นผู้เจรจาต่อรอง และพยายามทำให้การจัดรูปที่ดินสำเร็จลงได้ รวมทั้งการเป็นตัวกลางในการจัดการด้านการเงินของโครงการ การได้มาซึ่งแปลงที่ดินนั้น ลำพังอาศัยการรวมแปลงที่ดินตามปกติอาจมีต้นทุนสูง การรวมแปลงที่ดินโดยวิธี ยังไม่ต้องเสียค่าโอน และยังสามารถได้รับการสนับสนุนจากทางราชการได้อีกด้วย การพัฒนาที่ดินโดยอาศัยการจัดรูปที่ดินจึงมีความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติในเชิงธุรกิจทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์ของนักพัฒนาที่ดินและทางราชการในอนาคต
          หากสามารถดำเนินการจัดรูปที่ดินตามตรอกซอกซอยในเขตใจกลางเมืองเป็นจำนวนมาก ก็จะทำให้ที่ดินในใจกลางเมืองได้รับการใช้สอยอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ทำให้เมืองได้รับการพัฒนาอย่างเป็นระบบ  การรุกการใช้ที่ดินไปสู่ที่เกษตรกรรมนอกเมืองก็จะน้อยลงตามลำดับ ผังเมืองก็จะได้รับการพัฒนาอย่างยั่งยืน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved