ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ทัชมาฮาล ซึ่งเป็นอนุสรณ์สถานแห่งความรักในอินเดียนั้นถือเป็นหนึ่งในเจ็ดสิ่งมหัศจรรย์ของโลกยุคใหม่ มีนักท่องเที่ยวไปเยี่ยมเยียนนับล้าน ๆ คนต่อปี แง่มุมหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์นี้คุ้มค่าหรือไม่
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ไปเยี่ยมชมทัชมาฮาลในระหว่างการดูงานตามโครงการอบรมนักบริหารยุทธศาสตร์การป้องกันและปราบปรามการทุจริตระดับสูงของสำนักงานคณะกรรมการ ปปช. ในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2554 จึงจัดทำบทวิเคราะห์นี้ขึ้นเป็นกรณีศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์
          ทัชมาฮาลตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำยะมุนา นครอาครา รัฐอุตตระประเทศ ประเทศอินเดีย สร้างขึ้นโดยชาห์ญะฮาน กษัตริย์แห่งราชวงศ์โมกุลในปี พ.ศ.2196 หรือ 359 ปีมาแล้ว (นับถึงปี 2555) เพื่อเป็นอนุสรณ์สถานแห่งความรักแก่มเหสีมุมตัส มาฮาล ซึ่งสิ้นพระชนม์ไป โดยพระนางมีพระราชโอรสธิดาถึง 14 พระองค์  ทัชมาฮาลใช้เวลาสร้างถึง 22 ปี ใช้แรงงานคนกว่า 20,000 คน และประดับด้วยอัญมณีจากแหล่งต่าง ๆ ในประเทศอินเดียและเพื่อนบ้าน และได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นมรดกโลกตั้งแต่ปี พ.ศ.2526
          สิ่งก่อสร้างนี้ออกแบบโดยนายอุสตาด ไอซา ซึ่งถูกประหารชีวิตหลังจากสร้างเสร็จเพราะชาห์ญะฮานไม่ต้องการให้ไปออกแบบสถาปัตยกรรมที่สวยกว่านี้ อาคารหลักมีขนาดกว้างยาวด้านละ 100 เมตร สูง 60 เมตร บริเวณอาคารหลักได้รับการยกสูงจากริมฝั่งแม่น้ำประมาณ 50 เมตร นอกจากนี้ยังมีอาคารทางเข้าและอาคารโดยรอบอีกจำนวนหนึ่ง โดยมีพื้นที่รวม 42 เอเคอร์หรือประมาณ 106 ไร่
          อย่างไรก็ตามภายหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ ชาห์ญะฮานก็ถูกรัฐประหารโดยออรังเซบ พระราชบุตรของพระองค์เอง เนื่องจากชาห์ญะฮานใช้เงินมหาศาลในการก่อสร้างทัชมาฮาล ทำให้เศรษฐกิจของประเทศเสียหาย และยังทรงมีพระราชดำริจะสร้างอาคารอีกหลังหนึ่งเป็นสีดำ โดยวางแผนให้ตั้งอยู่อีกฝั่งหนึ่งของแม่น้ำยะมุนา ตรงข้ามกับทัชมาฮาล เพื่อให้อยู่คู่กัน แต่การนี้คงต้องใช้เงินอีกมหาศาล ออรังเซบจึงจับพระองค์ขังไว้ ณ ป้องอาครา จนสวรรคตในอีก 8 ปีต่อมา (พ.ศ.2209) ในวันสุดท้ายของพระชนม์ชีพ พระองค์จ้องมองเศษกระจกที่ใช้สะท้อนภาพของทัชมาอาล และสวรรคตในขณะที่มือยังถือเศษกระจกดังกล่าวอยู่ ออรังเซบจึงฝังพระศพของพระราชบิดาเคียงข้างมุมตัส มาฮาล <1>
          สำหรับต้นทุนค่าก่อสร้างโดยคำนวณเป็นเงินเหรียญสหรัฐอเมริกาประมาณ 500 ล้านเหรียญในปี พ.ศ.2548 หรือประมาณ 615 ล้านเหรียญสหรัฐ ณ ปี 2555 ซึ่งคิดเป็นเงินไทยประมาณ 19,000 ล้านบาท <2> อย่างไรก็ตามบางแหล่งอาจประมาณการไว้สูงกว่านี้ การนำเงินคงคลังไปใช้มากมายพร้อมกับการเกณฑ์ผู้คนมาใช้แรงงานเป็นจำนวนนับหมื่นเพื่อมเหสีที่สิ้นพระชนม์ของพระองค์เพียงพระองค์เดียวเช่นนี้ อาจถือเป็นการโกงประชาชน และทำร้ายประเทศชาติเพื่อสนองความต้องการของตนเองในทางหนึ่ง ออรังเซบ พระราชโอรสของพระองค์จึงทำรัฐประหารขึ้นครองอำนาจแทนและทำการฟื้นฟูประเทศให้รุ่งเรือง โดยครองราชย์ต่อมาอีก 49 ปี
          สำหรับค่าที่ดิน 106 ไร่นั้น จากการสำรวจเบื้องต้นของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส <3> พบว่าที่ดินในย่านนอกเมืองตกไร่ละ 7 ล้านบาท ส่วนในเมืองที่ดินที่สามารถใช้สร้างโรงแรมใกล้ทัชมาฮาล ตกไร่ละ 48 ล้านบาท หากไม่มีทัชมาฮาล และสมมติให้ที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินในเมืองทั่วไปที่ไม่มีแหล่งท่องเที่ยว ราคาคงจะตกเป็นเงินไร่ละ 40 ล้านบาท ดังนั้นที่ดินทัชมาฮาลนี้จึงน่าจะเป็นเงินประมาณ 4,240 ล้านบาท และเมื่อรวมกับค่าก่อสร้าง 19,000 ล้านบาทแล้ว จึงเป็นเงินต้นทุนค่าก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 23,240  ล้านบาท ซึ่งหากนำเงินจำนวนนี้มาสร้างทางด่วนขนาด 4 ช่องจราจร เช่น ทาวด่วนดาวคะนอง ซึ่งเสียค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 32,000 บาทโดยประมาณ จะสามารถสร้างได้เป็นระยะทางประมาณ 43 กิโลเมตร
          สำหรับรายได้จากการเข้าชมทัชมาฮาลนั้น ในกรณีชาวอินเดียเก็บเป็นเงิน 20 รูปีต่อหัว ชาวต่างประเทศทั่วไปเก็บเป็นเงิน 750 รูปีต่อหัว ส่วนชาวเอเชียใต้อื่นเก็บเป็นเงิน 510 รูปีต่อหัว ส่วนเด็กต่ำกว่า 15 ปีไม่เสียค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ยังมีค่าเข้าชมในช่วงกลางคืนซึ่งเก็บในอัตราใกล้เคียงกันอีกด้วย  แต่ในแต่ละเดือนจะเปิดช่วงกลางคืนอยู่ไม่กี่วันเท่านั้น (ช่วงคืนเดือนเพ็ญ) <4> โดยในแต่ละปี มีนักท่องเที่ยวประมาณ 2-4 ล้านคน โดยเป็นชาวต่างประเทศ 200,000 คน <5>
          ในที่นี้สมมติให้เก็บค่าเข้าชมแก่ชาวต่างประเทศเฉลี่ย 700 รูปี และชาวอินเดีย 20 รูปีต่อหัว โดยในแต่ละปี มีนักท่องเที่ยวชาวอินเดียประมาณ 3 ล้านคน เป็นชาวต่างประเทศ 200,000 คน ก็จะสามารถเก็บเงินได้ ประมาณ 200 ล้านรูปีต่อปี หรือคิดเป็นเงินไทย 120.54 ล้านบาท เมื่อหักค่าใช้จ่าย 30% โดยประมาณแล้ว ก็จะเป็นเงินได้สุทธิ 84.4 ล้านบาท หากแปลงรายได้เป็นมูลค่าด้วยอัตราผลตอบแทนที่ 5% เพราะแทบไม่ต้องลงทุนอะไรในขณะนี้ (ยกเว้นการซ่อมแซมและการบำรุงรักษา) ก็จะเป็นเงิน 1,688 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าต้นทุนค่าก่อสร้างที่ประเมินไว้ 22,180 ล้านบาทเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตามการดำรงอยู่ของทัชมาฮาล ก็ก่อให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจอีกหลายเท่าตัว โดยในที่นี้หากสมมติให้มีผลกระทบอีก 4-6 เท่าตัว ก็ยังเป็นเงินน้อยกว่าต้นทุนค่าก่อสร้างที่ประเมินได้อยู่ดี
          ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า การก่อสร้างทัชมาฮาลในเบื้องแรกโดยผู้ปกครองในอดีต ส่งผลร้ายต่อระบบเศรษฐกิจ ฐานะของประชาชน และการคลังของประเทศชาติอย่างรุนแรง จนต้องถูกรัฐประหารไปในที่สุด และในปัจจุบัน แม้จะมีผู้คนจากทั่วโลกไปท่องเที่ยว ก็ไม่อาจเกิดความคุ้มทุนจากการท่องเที่ยวแต่อย่างใด โดยสรุปแล้ว ในแง่หนึ่ง ทัชมาฮาลจึงอาจเป็นอนุสรณ์สถานแห่งความรักอันมั่นคง แต่ในอีกแง่หนึ่งก็เป็นอนุสรณ์สถานของการขูดรีดแรงงานประชาชนและทรัพยากรของชาติ  หากไม่มีความปรารถนาอันแรงกล้าและการมีอำนาจอันยิ่งใหญ่ในการบังคับเอา ก็คงไม่สามารถเสกสรรค์สิ่งมหัศจรรย์ของโลกเช่นนี้ให้ชนรุ่นหลังได้ประจักษ์ในศักยภาพของมนุษย์ได้

หมายเหตุ
<1> โปรดดู http://en.wikipedia.org/wiki/Taj_Mahal และ http://th.wikipedia.org/wiki/ทัชมาฮาล
<2> ค่าก่อสร้าง (ไม่รวมค่าที่ดิน) คำนวณเป็นเงินเหรียญสหรัฐอเมริกาประมาณ 500 ล้านเหรียญในปี 2548 หรือประมาณ 615 ล้านบาท ณ ปี 2555 หรือคิดเป็นเงินไทยประมาณ 19,000 ล้านบาท โปรดดูค่าก่อสร้างและรายละเอียดงานก่อสร้างได้ที่ http://www.aboutcivil.com/costs-materials-used-taj-mahal.html และ http://www.infoindiatours.com/taj-mahal/taj-history.html
<3> คำนวณจากการแปลงรายได้ให้เป็นมูลค่าของโรงแรมขนาดเล็กใกล้ทัชมาฮาล และการเปรียบเทียบราคาที่ดินที่เรียกซื้อขายในนครอาครา
<4> โปรดดูรายละเอียดที่ http://www.tajmahal.org.uk/timings.html
<5> โปรดดู http://en.wikipedia.org/wiki/Taj_Mahal#Tourism

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน