ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามที่มีข่าวว่าห้องชุดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะล้นตลาดนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยืนยันจากประสบการณ์สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยาวนานที่สุดตั้งแต่ พ.ศ.2537 ยืนยันว่า ยังไม่จริง

          จะเห็นได้ว่าในปี พ.ศ.2555 ทั้งปี มีโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่จริง ๆ 59,230 หน่วย โดยไม่รวมหน่วยที่โฆษณาแล้วไม่ได้เปิด ไม่รวมที่เป็นระยะ (Phase) ต่อไปที่ยังไม่ได้เปิดขาย ไม่รวมที่ขออนุญาตก่อสร้างแต่ไม่ได้สร้าง แต่รวมที่สร้างแต่ไมได้ขออนุญาต รวมมูลค่า 134,037 ล้านบาท
          จำนวนหน่วยนี้มีสัดส่วนประมาณ 64% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิด แต่มีมูลค่าเพียง 50% ของหน่วยขายที่เปิด เพราะส่วนใหญ่เป็นห้องชุดในระดับราคาที่ไม่แพง
          การที่ห้องชุดมีสัดส่วนถึง 64% ซึ่งทำให้เกิดความเข้าใจผิดว่าจะเกิดฟองสบู่นั้น ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นเพราะอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเกิดได้ยากในไตรมาสที่ 1 และ 2 ของปี พ.ศ.2555 เนื่องจากประชาชนและนักลงทุนบางส่วนยังกลัวว่าจะเกิดน้ำท่วมอีก ทำให้การเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัยหลัก ๆ เป็นห้องชุดพักอาศัย แต่จะสังเกตว่าในภายหลัง ก็เริ่มมีโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่นเกิดมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลน้ำท่วมเดิม ทำให้เห็นว่าน้ำท่วมไม่ได้ทำให้เกิดปัญหาราคาลดลง หรือเกิดปัญหาการถดถอยของตลาดที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด
          จากการสำรวจห้องชุดพักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของศูนย์ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เมื่อเดือนกันยายน 2555 พบว่า
          1. ห้องชุดที่สร้างเป็นห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าซึ่งมีศักยภาพค่อนข้างสูง ในพื้นที่ศักยภาพต่ำ ไม่ค่อยมีการสร้างจึงไม่ค่อยมีความเสี่ยง
          2. ยังมีผู้ซื้อบ้านโดยเฉพาะห้องชุดเป็นจำนวนมาก
          3. ยังมีผู้เข้าอยู่อาศัยในบ้านโดยเฉพาะห้องชุดเป็นจำนวนมากเมื่อสร้างเสร็จ ไม่ได้ปล่อยร้างไว้ โดยประมาณ 75% มีผู้ย้ายเข้าอยู่
          4. ผู้เข้าอยู่ยังเป็นผู้ซื้ออยู่เองเป็นส่วนใหญ่ ถึง 75% ไม่ใช่ผู้เช่า ดังนั้นอาจกล่าวได้ว่า ผู้ซื้ออยู่ยังมีสัดส่วนเป็นสองเท่าของผู้เก็บกำไร  แปลว่าสถานการณ์ยังดีอยู่
          5. ราคาห้องชุดที่ซื้อไว้ยังเพิ่มสูงขึ้นปีละประมาณ 5%
          6. อัตราผลตอบแทนในการลงทุนซื้อห้องชุดยังเป็นเงินสูงถึงประมาณ 6%
          7. ห้องชุดส่วนใหญ่กำลังก่อสร้าง หากสถานการณ์กลับไม่ดี ก็อาจยกเลิกโครงการไป ดังนั้น จึงไม่เกิดฟองสบู่ จนกลายเป็น Overbuilt หรือ Oversupplied ไป
          สถานการณ์ในขณะนี้ผู้ซื้อไม่ต้องห่วงว่าจะเกิดฟองสบู่ หากสินค้าที่ซื้อมีศักยภาพ นอกจากนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังแนะนำให้ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนพิจารณาซื้อสินค้าห้องชุดมือสอง เพราะสามารถเข้าอยู่ได้เลย ไม่ต้องกลัวจะได้แต่สัญญาซื้อ สร้างเสร็จแน่นอน มักตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากกว่า สามารถพิจารณาได้ว่ามีการดูแลชุมชนและทรัพย์สินดีหรือไม่ และที่สำคัญที่สุดราคามักถูกกว่าห้องชุดมือหนึ่ง
          อย่างไรก็ตาม การป้องกันการเกิดฟองสบู่สามารถทำได้ รัฐบาลสมควรดำเนินการดังนี้:
          1. การปรามการซื้อ เช่น ในกรณีประเทศจีน กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรก ต้องวางเงินดาวน์ 20-30% การวางเงินดาวน์เพียง 5-10% เช่นในประเทศไทยทุกวันนี้จะถูกยกเลิก และเมื่อยังไมได้ผล ก็กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองห้ามกู้เงินสถาบันการเงิน ต้องใช้เงินสดส่วนตัว แต่เมื่อไม่เป็นผล เพราะบางคนอาจให้ลูกหรือภริยาซื้อบ้านแทนตน รัฐบาลก็กำหนดให้ครอบครัวหนึ่งสามารถกู้เงินซื้อบ้านหลังแรกเพียงหลังเดียว หลังต่อมาต้องใช้เงินสดส่วนตัว
          2. การปรามการเก็งกำไร เช่น รัฐบาลฮ่องกงกำหนดให้ ผู้ที่ซื้อบ้านและโอนภายในเวลา 6 เดือน ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 15% ของราคาขาย (ไม่ใช่ส่วนต่างของกำไร) แต่ถ้าโอนภายใน 1 ปี ก็เสียภาษี 10% และหากโอนภายใน 2 ปี ก็จะเสียภาษีเพียง 5% เป็นต้น  ทั้งนี้เพื่อการหยุดการเก็งกำไรอย่างมีประสิทธิผล
          3. การหยุดการซื้อ เช่น รัฐบาลสิงคโปร์ กำหนดให้คนต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ หรือคนสิงคโปร์ที่ซื้อบ้านหลังที่สอง ซึ่งส่วนมากก็ซื้อเพื่อการเก็งกำไร ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 15% และ 5% ตามลำดับ ดังนั้นการเก็งกำไรต่าง ๆ จึงหมดไปในเวลาอันสั้น
          มาตรการเหล่านี้อาจทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินไม่สามารถประกอบธุรกิจได้เป็นล่ำเป็นสันเช่นแต่ก่อน แต่ก็เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และบรรเทาความร้อนแรงของตลาด ป้องปรามการทำกำไรโดยไม่ได้ทำอะไร (Unearned Increment of Value) ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ล้มครืน ไม่ทำให้ประชาชนหลงมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ราคาเพิ่มขึ้นโดยที่ตนเองไม่ได้ลงทุนลงแรงทำอะไรเป็นชิ้นเป็นอัน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน