ดร.ดอน ออกมาพูดถึงข้อดีของการผ่อนคลาย LTV คือให้กู้ได้ 100% ของมูลค่าบ้าน ดร.โสภณ ออกมาโต้ว่านี่เป็นผลร้ายต่อชาติแน่นอน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงบทความของ ดร.ดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ได้เขียน และ ดร.โสภณ ขอโต้เป็นข้อ ๆ ดังนี้:

 

 ข้อ 1

            ดร.ดอน:  การผ่อนคลาย คือ การลดข้อกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปทุกสัญญา จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% ปรับเป็นวางเงินดาวน์ได้ต่ำสุดถึง 0%”

            ดร.โสภณ:  นี่คือการส่งเสริมการเก็งกำไรโดยแท้ ซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยไม่กำหนดราคา ไม่ต้องมีเงินดาวน์ และยังไม่ได้ช่วยกระตุ้นชาวบ้าน แต่ช่วยนักเก็งกำไร สถาบันการเงินและบริษัทพัฒนาที่ดินเป็นหลัก

 

 ข้อ 2

            ดร.ดอน:  ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคเศรษฐกิจสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก รวมแล้วเกือบร้อยละ 10 ของจีดีพี และมีการจ้างงานรวมเกือบ 3 ล้านคน”

            ดร.โสภณ:  ข้อมูลนี้เป็นเท็จหรือไม่ มูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยของไทยเป็นประมาณ 4.5% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (Gross Domestic Products: GDP) ในปี 2561 และค่อย ลดลงตามลำดับในปี 2562-2564 อยู่ที่ 3.4%, 2.4% และ 1.5% ตามลำดับ แรงงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งไทยและต่างชาติคงมีไม่เกิน 300,000 คน ไม่ใช่ 3 ล้านคน <2>

 ข้อ 3

            ดร.ดอน: “. . .การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้น่าจะช่วยลดความเสี่ยงที่บริษัท (ขนาดกลางในตลาดหลักทรัพย์) เหล่านี้ (ที่ออกหุ้นกู้ที่ไม่มีการจัดอันดับจำนวนมาก) จะ (ได้ไม่) ผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ได้บ้างไม่มากก็น้อย

            ดร.โสภณ:  นี่เป็นการช่วยบริษัทในตลาดหลักทรัพย์มากกว่าช่วยสังคมโดยรวมใช่หรือไม่

 

 ข้อ 4

            ดร.ดอน:  คำถามสำคัญคือ ธปท. ไม่กังวลกับการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วหรือ. . .ภายใต้ภาวะแบบนี้ ประโยชน์ที่จะได้จากการกระตุ้นเศรษฐกิจสูงกว่าความเสี่ยงที่จะเกิดจากการเก็งกำไรในวงกว้างซึ่งมีน้อยมาก อีกทั้งการผ่อนคลายครั้งนี้มีระยะเวลาเพียงชั่วคราว. . .”

            ดร.โสภณ:  การช่วยคนซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปโดยไม่จำกัดวงเงิน ก็คือการส่งเสริมการเก็งกำไรชัดๆ ในยามเศรษฐกิจตกต่ำประชาชนทั่วไปคงไม่ซื้อบ้านอยู่แล้ว ไม่น่าพูดเป็นอื่นไปได้

 

 ข้อ 5:

            ดร.ดอน:  การผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้ ไม่ได้ทำเพื่อดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์”

            ดร.โสภณ:  จะกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างไรในเมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนใน GDP น้อยมาก เพิ่มกำลังซื้ออีกนิด (ถ้ามี) ก็กระตุ้นเศรษฐกิจไม่ออก  แต่การผ่อนคลายนี้ช่วยผู้เกี่ยวข้องรายใหญ่ๆ ชัดๆ กลับบอกว่าไม่ได้ทำเพื่อดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์

 

 ข้อ 6

            ดร.ดอน:  การผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้ จะช่วยกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นได้ประมาณ 4-5.6 หมื่นล้านบาทต่อปี หรือประมาณร้อยละ 5-7 ของคาดการณ์มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในปี 2564 ที่ 8 แสนล้านบาท”

            ดร.โสภณ:  ในเมื่อ GDP ตกเป็นเงินปีละประมาณ 16 ล้านล้านบาท การกระตุ้นได้ 4-5.6 หมื่นล้านบาท (ถ้าจริง ซึ่งอาจจะไม่จริง) ก็เพียงแค่ 0.25% - 0.35% ของ GDP จะมีพลังไปกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างไร

 

            เรามาช่วยทางราชการ มองต่างมุม เพื่อไม่ให้ออกมาตรการที่ หลงทิศผิดทางไป

 

อ้างอิง

<1> โปรดดู https://www.bot.or.th/Thai/ResearchAndPublications/articles/Pages/Article_25Oct2021.aspx

<2> โปรดดู ธนาคารแห่งประเทศไทย มั่ว หรือเปล่า https://bit.ly/3bg1yRL