พัฒนารีสอร์ตอย่างไรให้คุ้มค่า
  AREA แถลง ฉบับที่ 809/2564: วันศุกร์ที่ 03 ธันวาคม 2564

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

            ดร.โสภณมีโอกาสไปพักรีสอร์ตแห่งหนึ่งในจังหวัดสมุทรสงคราม ได้ทราบประวัติความเป็นมาคร่าวๆ แล้ว ทำให้เห็นเป็นตัวอย่างที่ดีในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จึงขอนำมาเล่าสู่กันฟัง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ไปพักที่ Na Tree Tara ณ ทรีธารา ซึ่งตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำแม่กลอง เลขที่ 53 หมู่ 7  ตำบลบางยี่รงค์ อำเภอบางคนที สมุทรสงคราม อยู่ห่างจากตลาดน้ำอัมพวาไปทางด้านเหนือประมาณ 8.5 กิโลเมตร และอยู่ห่างจากกรุงเทพมหานคร ประมาณ 89 กิโลเมตร ใช้เวลาขับรถประมาณ 1 ชั่วโมงครึ่ง (ช่วงนี้กำลังทำถนนพระรามที่ 2)

            รีสอร์ตแห่งนี้น่าสนใจมาก แต่บทความนี้คงไม่ได้มาช่วยโฆษณา เพียงแต่อยากให้ผู้อ่านเห็นภาพว่า เป็นที่พักผ่อนริมแม่น้ำ พร้อมแหล่งอารยธรรมไทยภาคกลาง มีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ สวยงามและพร้อมจัดประชุมสัมมนาหรืองานแต่งงานด้วย จึงนับได้ว่ามีความพรั่งพร้อมพอสมควร ใช้ประโยชน์ได้หลายอย่าง  อย่างไรก็ตามประเด็นหลักที่มานำเสนอในที่นี้ก็คือการเป็นกรณีศึกษาการพัฒนาที่ดินโดยผู้เขียนได้ฟังจากปากของพนักงานที่เกี่ยวข้อง แต่ไม่ได้ confirm กับเจ้าของโครงการโดยตรง (เดี๋ยวจะถูกหาว่าเขียนโฆษณาไปได้)

            เท่าที่ดูจาก google earth โครงการรีสอร์ตนี้เริ่มพัฒนามาตั้งแต่ปี 2558 หรือราว 6 ปีก่อน และเปิดบริการมาได้ราว 3 ปีที่ผ่านมา  ที่ดินแปลงนี้แต่เดิมเป็นเรือกสวน  เจ้าของโครงการมาซื้อไว้ภายหลัง โดยเจ้าของเดิมก็คงเป็นเครือญาติชาวบ้านในละแวกนี้  แต่ประเด็นที่น่าสนใจมากก็คือ ตอนรวบรวมที่ดิน มีบ้านหลังเล็กๆ หลังหนึ่งอยู่ริมน้ำ ถ้าไม่ซื้อบ้านหลังนี้ โครงการรีสอร์ตนี้ก็จะดูไม่สมบูรณ์ในด้านหน้ากว้างเท่าที่ควร  เมื่อมองจากแม่น้ำก็จะเห็นบ้านเก่าๆ หลังหนึ่งติดอยู่ด้านหน้า

            ในช่วงแรกเจ้าของบ้านหลังดังกล่าวไม่ยอมร่วมขายให้กับเจ้าของโครงการนี้  เจ้าของโครงการก็คงให้ตัวแทนมาเจรจาอยู่พอสมควรแต่ก็ไม่สำเร็จ  สุดท้ายเจ้าของโครงการได้ถามเจ้าของบ้านหลังดังกล่าวว่าที่บ้านอยู่กันกี่คน ก็ได้ทราบว่าอยู่กัน 9 คน ท่านจึงขอซื้อในราคา 10 ล้านบาท ทั้งที่เป็นที่ดินแปลงเล็กๆ จนสามารถรวบรวมได้เป็นที่ดินที่มีรูปร่างเหมาะสมกับการทำโครงการนี้ได้ในที่สุด

            กรณีศึกษานี้ชี้ให้เห็นว่า การรวบรวมที่ดินจำเป็นต้องมีการเจรจากันตามสมควร  ถ้าไม่สามารถเจรจาโดยละมุนละม่อมได้สำเร็จ การทำโครงการก็จะเกิดอุปสรรคขึ้น  และจุดชี้ขาดก็คือ การยอมจ่ายให้กับผู้ขายแบบ “เกินสมควร” แต่ก็คุ้มสำหรับเจำของโครงการในการพัฒนาที่ดินได้สมบูรณ์แบบมากขึ้น  จะเห็นได้ว่าที่ดินทั้งผืน (ไม่รวมที่ดินแปลงนี้)ขนาดประมาณเกือบ 10 ไร่ เป็นเงินประมาณ 35-40 ล้านบาท (คงเป็นเงินไร่ละประมาณ 3.5-4 ล้านบาท)  แต่ต้องยอมซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ ที่อยู่ติดกับแม่น้ำแม่กลองอีกถึง 10 ล้านบาทนั่นเอง

            การพัฒนารีสอร์ตที่นับว่าสวยที่สุดแห่งหนึ่งในย่านนี้ คงเป็นเพราะใจรักและเป็นคหบดีใหญ่ในพื้นที่ซึ่งมีความประทับใจในอารยธรรม ศิลปะวิทยาการต่างๆ ในพื้นถิ่นนี้  ถ้าเป็นนักลงทุนนอกพื้นที่ก็คงนึกภาพได้ยากเหมือนกันว่าจะพัฒนาโครงการแบบนี้ในดงเรือกสวนแบบนี้ไปทำไม  และเมื่อพัฒนาออกมาแล้วก็ทำให้รีสอร์ตนี้กลายเป็นจุดเด่นในท้องถิ่นที่รายอื่นๆ อาจเทียบเคียงได้ยาก ในเวลาที่มีผู้เลือกหาที่พัก ก็คงต้องคิดถึงที่นี่เป็นอันดับแรกๆ เพราะความสวยงามของสถานที่นั่นเอง

            เมื่อสร้างรีสอร์ตแล้ว แม้จะมีที่จอดรถอยู่พอสมควร แต่เมื่อกิจการมีการขยายตัว มีห้องประชุมจัดอบรม สัมมนาหรืองานแต่งงาน จำนวนที่จอดรถสำหรับรีสอร์ตก็คงมีจำกัดลง ในเวลาต่อมาเจ้าของโครงการจึงซื้อที่ดินฝั่งตรงข้ามถนน ขนาดประมาณ 2.5 ไร่ มาทำที่จอดรถเพิ่มเติม โดยใช้เงินไปประมาณ 12 ล้านบาท ซึ่งแพงกว่าตอนซื้อที่ดินทำรีสอร์ตริมน้ำเสียอีก แต่ทำให้มีที่จอดรถกว้างขวาง (เกินพอ)  การตัดสินใจซื้อที่ดินฝั่งตรงข้ามทำให้ที่ดินแปลงดังกล่าวมีมูลค่าสูงกว่าปกติในอนาคตเพราะอิทธิพลความเจริญของรีสอร์ตแห่งนี้นั่นเอง จึงนับว่าคุ้มที่จะซื้อ

            สำหรับแปลงที่ดินเพื่อนบ้านทางด้านใต้ของรีสอร์ตแห่งนี้ ผู้เขียนทราบจากชาวบ้านละแวกนั้นมาว่าเป็นของตระกูลนายธนาคารคหบดีใหญ่ (ขออนุญาตไม่เอ่ยนาม) ซึ่งผู้เขียนก็ไม่ได้ไปตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ แต่เชื่อว่าน่าจะเป็นไปได้ ที่ดินแปลงนี้เป็นบ้านพักตากอากาศ ทั้งนี้ดูจากภาพถ่ายทางอากาศ เริ่มมีการปรับที่ดินเพื่อการพัฒนามาตั้งแต่ปี 2548 และในปี 2552 ก็ปรากฏตัวบ้านพักตาอากาศเสร็จสมบูรณ์  ซึ่งคงได้ใช้มาแล้วจนถึงทุกวันนี้ (2564) ราว 12 ปีมาแล้ว

            สิ่งที่น่าสนใจสำหรับตระกูลใหญ่ระดับอภิมหาเศรษฐีนั้น การมีบ้านพักตากอากาศก็เป็นเรื่องธรรมดาในทำนอง “คนรวยทำอะไรก็ไม่น่าเกลียด” เท่าที่ทราบท่านเจ้าของบ้านจะมาพักผ่อนปีละไม่กี่วันเท่านั้น  ส่วนใหญ่ปิดไว้ แต่มีผู้ดูแลไว้เป็นอย่างดี  ผู้เขียนยังแซวเล่นกับผู้ให้ข้อมูลว่า ผู้เขียนน่าจะไปสมัครเป็นคนสวนในบ้านพักตากอากาศนี้ เพราะได้อยู่ในบริเวณบ้านสวยงามแบบสบายๆ  ได้ทราบมาว่าเฉพาะค่าไฟฟ้าเดือนๆ หนึ่งก็ตกเป็นหมื่นกว่าบาทเข้าไปแล้ว

            เมื่อเปรียบเทียบกัน จะเห็นได้ว่าเจ้าของที่ดินที่สร้างรีสอร์ต นำที่ดินมาหารายได้เพิ่มพูนมูลค่า ซึ่งถือเป็นการลงทุนอย่างหนึ่ง และดูจากการประกอบการแล้ว ก็น่าจะได้รับผลตอบแทนที่ดิน (ยกเว้นในสถานการณ์โควิดในช่วงที่ผ่านมา)  แต่ที่ดินของอภิมหาเศรษฐีได้นำมาใช้เพื่อการอยู่อาศัย (ครั้งคราว) เท่านั้น  แม้จะนำมาหารายได้ไม่ได้ หรือไม่ประสงค์จะหารายได้ แต่ก็ทำให้ราคาที่ดินค่อยๆ งอกเงิยขึ้นตามลำดับ  ถ้าขณะนี้ราคาที่ดินไร่ละประมาณ 8 ล้านบาท  ตอนซื้อเมื่อ 16 ปีก่อนอาจเป็นเงินไม่ถึง 2 ล้านบาทต่อไร่ แสดงว่าได้กำไรงาม

            ถ้าประเทศไทยมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมาตรฐานสากลที่ดินแปลงข้างรีสอร์ตที่เป็นบ้านพักตากอากาศของอภิมหาเศรษฐีนี้ คงต้องเสียภาษีตามราคาตลาด ไม่ใช่ราคาประเมิน และไม่ได้เสียตามประเภทการใช้ที่ดิน ซึ่งเจ้าของบางรายก็แสร้งปลูกพืชโดยอ้างว่าเป็นการทำการเกษตรที่เก็บภาษีในอัตราต่ำๆ  ที่ดินแปลงนี้สมมติว่ามีขนาด  6  ไร่โดยประมาณ เวลานี้คงเป็นเงินไร่ละประมาณ 8 ล้านบาท ก็ตกเป็นเงินราว 48 ล้านบาท หากต้องเสียภาษีปีละ 1% ก็คงเป็นเงิน 480,000 บาทต่อปี ถ้ารวมอาคารเข้าไปด้วย อาจต้องเสียภาษีมากกว่านี้อีก

            การมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้รัฐโดยเฉพาะท้องถิ่นมีรายได้เพิ่มขึ้น จะได้เป็นงบประมาณในการพัฒนาท้องถิ่นให้เจริญ ทำให้คนในท้องถิ่นไม่ต้องรองบประมาณจากส่วนกลาง  ท้องถิ่นก็มีอิสรภาพทางการเงิน และทางการเมืองมากขึ้น  ปรากฏการณ์ถนนเป็นหลุมเป็นบ่อ การดูแลชีวิตและทรัพย์สิน และสวัสดิภาพของประชาชน ก็คงดีขึ้น  เสียดายที่การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของไทยถูกทำให้บิดเบี้ยวเพื่อเอื้อคนรวยๆ นั่นเอง

            นี่แหละคือสิ่งที่ได้พบเห็นจากการไปพักที่ Na Tree Tara ณ ทรีธารา สมุทรสงคราม

 

ปล. การไปพักที่นี่ศรีภริยาของผู้เขียนใช้สิทธิเราเที่ยวด้วยกัน ได้ส่วนลด 40% แถมอาหารอีก 600 บาท รวมได้เงินจากการบริหาร (แบบห่วยๆ) ของรัฐบาล 1,900 บาท แต่ ดร.โสภณ นำเงินส่วนนี้และเงินส่วนตัวไปบริจาคเพื่อส่วนรวม เพราะในความเป็นจริงรัฐบาลไม่ต้องสนับสนุน ประชาชนที่พอมีอันจะกินก็ไปเที่ยวเองได้อยู่แล้ว ควรเอาเงินไปช่วยผู้ยากไร้มากกว่า

อ่าน 1,401 คน
2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved