ทุเรียนต้นนี้ราคาเกือบ 100 ล้านบาท
  AREA แถลง ฉบับที่ 859/2564: วันอังคารที่ 28 ธันวาคม 2564

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

            ทุเรียนต้นหนึ่งมีราคาเกือบ 100 ล้านบาท เป็นไปได้อย่างไร ดร.โสภณ มาประเมินให้ดูว่าทำไมจึงเป็นอย่างนี้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้เดินทางไปพบกับ อ.เกรียงศักดิ์ อุดมสิน เจ้าของสวน และรองประธานหอการค้าจังหวัดปราจีนบุรี ท่านให้ความกรุณาบรรยายเกี่ยวกับสวนจิตร์นิยม พร้อมบุตร คือ คุณปิยะพัทธ์ (Civil) คุณบุณยกร (Engi) และคุณกุลปรียา (Neer) รวมเป็น Civil Engineer

            อ.เกรียงศักดิ์และคณะพาไปชมต้นทุเรียนพันธุ์กบชายน้ำต้นหนึ่ง มีอายุ 100 ปีแล้ว อาจารย์คาดว่าจะสามารถมีชีวิตต่อไปอีก 200 ปี และปัจจุบันให้ผมผลิตปีละ 3 ล้านบาทเศษ  ทุเรียนต้นนี้จะมีมูลค่าเท่าไหร่ ทั้งนี้ทุเรียนทั่วไปจะมีอายุ 50 ปี เพราะใช้สารเคมีเร่งโตต่างๆ ทำให้มีอายุไม่ยืนยาว  แต่ทุเรียนต้นนี้ไม่ใช้สารเคมีใดๆ เลย และก็ยังสามารถออกผลได้อย่างต่อเนื่องและคาดว่าจะออกผลได้ต่อไปอีก 200 ปี

            การประเมินค่านี้มีสมมติฐานดังนี้:

            1. ทุเรียนต้นนี้ให้ผลผลิตปีละ 3 ล้านบาทเศษ  โดยที่อาจารย์ให้ข้อมูลว่า แทบไม่ต้องดูแลใดๆ เลย ในที่นี้จึงประเมินว่ามีรายได้สุทธิประมาณ 3 ล้านบาท

            2. รายได้นี้คาดว่าจะเพิ่มขึ้นปีละ 2% เพราะเป็นที่ต้องการของตลาดเป็นอย่างมาก

            3. ระยะเวลาในการเก็บกินผลประโยชน์คาดว่าเป็นเวลาประมาณ 100 ปี ส่วนในอีก 100 ปีถัดมา อาจมีความไม่แน่นอน และในทางการเงินมูลค่าปัจจุบันสุทธิจากรายได้ในปีที่ 101-200 มีค่าน้อยมากในปัจจุบัน จึงไม่คิดไปไกลถึง 200 ปี

            3. อัตราผลตอบแทนในการลงทุนประมาณการไว้ที่ 5% โดยใช้ดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลที่ 3% - 3.5% และให้มีความเสี่ยงที่ประมาณ 1.5% - 2% ทั้งนี้เพราะสินค้าเกษตรที่มีความต้องการสูงนี้ในอนาคตน่าจะมีคามเสี่ยงต่ำ

            4. ดังนั้นมูลค่าของทุเรียนต้นนี้จึงมีมูลค่า

            = รายได้สุทธิ / (ดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาล – อัตราเพิ่มของรายได้สุทธิ + ความเสี่ยง)

            = 3 ล้านบาท / (3.5% -2% + 1.5%)

            =100 ล้านบาท

            อย่างไรก็ตามหากคิดลดตามระยะเวลา 100 ปี ไม่ใช่ไม่มีที่สิ้นสุด ก็จะได้มูลค่าประมาณ 95 ล้านบาท ด้วยเหตุนี้จึงประมาณการมูลค่าของต้นทุเรียนกบชายน้ำไว้ที่ 95 ล้านบาทหรือเกือบ 100 ล้านบาทนั่นเอง

            และหากมองว่าระยะเวลา 100 ปีนั้นยังอาจยาวนานเกินไป เพราะยิ่งนาน ยิ่งอาจมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นในอนาคตการขยายตัวของอุตสาหกรรมในพื้นที่อาจมีมากขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของทุเรียน จึงอาจประเมินจากรายได้ไว้แค่ 50 ปี ดังนั้นหากเก็บเกินได้เฉพาะ 50 ปีนับจากนี้ มูลค่าของทุเรียน ก็จะเป็นประมาณ 77 ล้านบาท ซึ่งก็ยังนับว่าสูงมากทีเดียว

 

 

อ่าน 1,634 คน
2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved