รถไฟฟ้ามีผลสำคัญต่อราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง ประชาชนผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ จึงพึงสังวร ครั้งนี้เรามาทบทวนรถไฟฟ้าทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกัน
รถไฟฟ้ามีผลอย่างสำคัญ
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่เก็บข้อมูลมาอย่างต่อเนื่องและยาวนานที่สุดและเป็นแห่งแรกในประเทศไทยพบความจริงประการหนึ่งว่า รถไฟฟ้าส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินอย่างชัดเจน ลองดูตัวอย่างต่อไปนี้:
จะเห็นได้ว่า รถไฟฟ้าที่ผ่านสยามสแควร์ ทำให้บริเวณนั้นซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าสำคัญ ๆ หลายแห่งมีราคาที่ดินแพงสุดในประเทศไทยในขณะนี้ ตกเป็นเงินถึง 1,700,000 บาทต่อตารางวา โดยถ้าปูด้วยธนบัตรใบละ 1,000 บาท ต้องปูถึง 5 ชั้น ส่วนสีลมที่เป็นศูนย์ธุรกิจการเงิน ที่เคยมีราคาแพงกว่าในอดีตเมื่อ 20 ปีก่อน กลับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้ากว่า โดยในปี 2540 นี้น่าจะเป็นเงิน 1,400,000 บาทต่อตารางวา เพราะมีรถไฟฟ้าผ่านเพียงสายเดียว ในขณะที่บริเวณถนนเยาวราชที่แต่เดิมราคาแพงสุด กลับเพิ่มขึ้นในอัตราต่ำ เพราะยังไม่มีรถไฟฟ้าผ่านนั่นเอง
อีกบริเวณหนึ่งที่น่าสนใจก็คือ บริเวณท้องฟ้าจำลอง ถ.สุขุมวิท กับบริเวณกล้วยน้ำไท ถ.พระรามที่ 4 ปรากฏว่าแต่เดิมราคาเกือบจะเท่ากัน แต่เมื่อเวลาผ่านไป 20 ปีกลับปรากฏว่าราคาต่างกัน "ราวฟ้ากับเหว" เพราะถ.สุขุมวิทมีรถไฟฟ้าในขณะที่ ถ.พระรามที่ 4 ไม่มีรถไฟฟ้า อันที่จริงที่ ถ.พระรามที่ 4 และ ถ.เพชรบุรีตัดใหม่จะมีรถไฟฟ้า ไม่ใช่ ถ.สุขุมวิท แต่รถไฟฟ้าสายดังกล่าวที่ลงนามกันเพียง 1 วันก่อนรัฐบาลน้าชาติจะถูก รสช. (คณะรัฐประหาร) โค่นในปี พ.ศ.2534 ภายหลังแนวรถไฟฟ้าจึงเปลี่ยนไปแทบหมด อันนี้อาจเป็นกรณีตัวอย่างของการทุจริตเชิงนโยบายในอดีตก็ว่าได้
ความคืบหน้าของรถไฟฟ้า
ตามโครงการ 2 ล้านล้านบาทของรัฐบาลปูที่ถูกล้มล้างไปแล้ว และคาดว่า คสช (คณะรัฐประหาร) ในปัจจุบัน อาจนำมาสานต่อ มีรถไฟฟ้า 10 สายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมอยู่ด้วย ความคืบหน้าเป็นดังนี้:
1. รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงเข้ม (ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต-มหาชัย) โดยระยะที่ 1 ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต-บางซื่อ ปัจจุบันมีการประมูลงานโยธาแล้วอยู่ระหว่างดำเนินการรื้อย้ายตอม่อโฮปเวลล์เพื่อเปิดทางก่อสร้าง ระยะที่ 2 บางซื่อ-หัวลำโพง กำหนดเปิดประกวดราคาในปี 2556 ส่วนระยะที่ 3 หัวลำโพง-บางบอน และระยะที่ 4 บางบอน-มหาชัย คาดว่าจะเริ่มดำเนินโครงการหลังปี 2562
2. รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงอ่อน (ศาลายา-หัวหมาก) โดยระยะที่ 1 บางซื่อ-ตลิ่งชัน อยู่ระหว่างเปิดทดลองให้บริการ 3 สถานี (ตลิ่งชัน-บางบำหรุ-บางซ่อน) ส่วนระยะที่ 2 คาดว่าจะเริ่มเปิดประมูลภายในปี 2557
3. ส่วนต่อขยายแอร์พอร์ต เรล ลิงค์ (พญาไท-บางซื่อ-ดอนเมือง) ทั้งนี้ส่วนแรก พญาไท-มักกะสัน-สุวรรณภูมิ เปิดให้บริการแล้วตั้งแต่ปี 2551 ส่วนต่อขยายนี้ได้รับการเห็นชอบด้าน EIA แล้ว คาดว่าจะเปิดประมูลภายในปี 2557
4. สายสีม่วง ส่วนเหนือ-ใต้ (บางใหญ่-บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ) ในส่วนด้านเหนือคือ บางใหญ่-บางซื่อ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง คืบหน้าไปราว 75% แต่ในส่วนใต้ บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ คาดว่าจะเปิดประมูลได้ในปี 2557-58
5. สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และแบริ่ง-สมุทรปราการ-บางปู) นี่เป็นรถไฟฟ้าที่ต่อเชื่อมจากโครงการรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสุขุมวิท (หมอชิต-อ่อนนุช) ที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2542 ทั้งนี้ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ เริ่มก่อสร้างแล้ว 20% ช่วงสมุทรปราการ-บางปู คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างไปแล้วประมาณ 10% สำหรับช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต คาดว่าจะเริ่มเปิดประมูลได้ภายในปี 2557-58
6. สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย (หัวลำโพง-บางแค และ บางซื่อ-ท่าพระ-พุทธมณฑล สาย 4) เป็นเส้นทางต่อขยายจากรถไฟฟ้าใต้ดิน สายเฉลิมรัชมงคล ทั้งนี้ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง คืบหน้าประมาณ 40% ช่วงหัวลำโพง-บางแค อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ส่วนช่วงบางแค-พุทธมณฑล สาย 4 จะเริ่มดำเนินโครงการหลังปี 2562
7. สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ทั้งนี้ช่วงจรัญสนิทวงศ์-ศูนย์วัฒนธรรม ยังมีปัญหาเรื่องการจัดสรรพื้นที่เวนคืนในบางช่วง และยังไม่สามารถประเมินงบประมาณได้ ส่วนช่วงศูนย์วัฒนธรรม-บางกะปิ และช่วงบางกะปิ-มีนบุรี อยู่ระหว่างการศึกษาความเหมาะสม คาดว่าจะเปิดประมูลได้ในปี 2557-58
8. สายสีชมพู (แคราย-ปากเกร็ด-มีนบุรี) อยู่ระหว่างทบทวนรายละเอียดความเหมาะสม คาดว่าจะเปิดประมูลภายในปี 2557-58
9. สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-พัฒนาการ-สำโรง) ปรากฏว่าช่วงลาดพร้าว-บางกะปิ (แฮปปี้แลนด์) การอกแบบเบื้องต้นเรียบร้อยแล้ว อยู่ระหว่างศึกษาความเหมาะสม คาดว่าจะเปิดประมูลได้ภายในปี 2557-58
10. สายสีเขียวอ่อน (ยศเส-สนามกีฬาฯ-สะพานตากสิน-บางหว้า) ทั้งนี้เป็นเส้นทางเชื่อมต่อมาจากโครงการรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีลม (สนามกีฬาแห่งชาติ-สะพานตากสิน) ที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2552 โดยช่วงตากสิน-บางหว้า อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ส่วนช่วงสนามกีฬา-ยศเส คาดว่าจะดำเนินการในระยะต่อไปหลังปี 2562
จะสังเกตได้ว่าบางเส้นยังไปไม่ถึงไหน หากคิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ ก็จงอย่าเพิ่งผลีผลาม อย่าลืมว่า "ช้า ๆ ได้พร้าเล่มงาม" นะครับ
บทวิพากษ์รถไฟฟ้า
รถไฟฟ้าบางสายอาจขัดกันบ้าง เช่น รถไฟฟ้าสายสีแดง ริม ถ.วิภาวดีรังสิต กับรถไฟฟ้าสายสีเขียวบน ถ.พหลโยธิน ซึ่งวิ่งขนานไปทางทิศเหนือห่างกันเพียง 2 กิโลเมตร อาจแย่งลูกค้ากันเองบ้าง อย่างไรก็ตามโครงการที่พึงดำเนินการมากที่สุดได้แก่โครงการที่ 3 ส่วนต่อขยายแอร์พอร์ต เรล ลิงค์ (สนามบินดอนเมือง-สุวรรณภูมิ) ระยะทาง 50.3 เชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง 2 สนามบิน เพราะการติดต่อระหว่างกันทำได้จำกัดในเวลานี้ รวมทั้งโครงการที่ 5 รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (ยศเส-บางหว้า) และโครงการที่ 6 รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-ท่าพระ, บางซื่อ-พุทธมณฑล สาย4) ซึ่งเชื่อมต่อกับสายเฉลิมรัชมงคลในลักษณะวงแหวนเข้าพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน
โดยหลักการแล้ว หลายเส้นไม่พึงทำ เพราะมีจำนวนประชากรอาจมีน้อยเกินไป และที่สำคัญทำให้เมืองขยายออกไปข้างนอกอย่างไม่มีที่สิ้นสุด ทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายตัวอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ และสิ้นเปลืองงบประมาณอย่างไม่มีที่สิ้นสุด แต่แน่นอนว่าประชาชนที่อยู่แถวนั้นคงอยากได้ เพียงแต่ยังไม่คุ้มทุนเมื่อเทียบกับสายอื่น ตัวอย่างเช่น รถไฟฟ้าสายที่ 4 รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม ช่วงสะพานใหม่-คูคต โครงการที่ 8 รถไฟฟ้าสายสีส้ม (จรัญสนิทวงศ์-มีนบุรี) โดยเฉพาะช่วงจากบางกะปิไปมีนบุรี ที่ประชากรเบาบางกว่าพื้นที่อื่น และโครงการที่ 9 รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) เชื่อมทิศเหนือ-ตะวันออก และศูนย์ราชการ ถนนแจ้งวัฒนะ เพราะน่าจะมีประชากรน้อยกว่าที่อื่นเช่นกัน
บริเวณชานเมือง หากมีรถไฟรางคู่ที่มีประสิทธิภาพ ก็จะทำให้การขนส่งสินค้าและคนทำงาน เดินทางเข้าเมืองได้อย่างสะดวกไม่ต้องใช้รถไฟฟ้าแต่อย่างใด ดังเช่น รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงเข้ม (ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต – มหาชัย) 80.8 เชื่อมการเดินทางพื้นที่ชานเมืองเข้าสู่กรุงเทพมหานครในแนวเหนือ – ใต้
พึงสร้างรถไฟฟ้ามวลเบา
นอกจากโครงการรถไฟฟ้า 10 สายที่ต้องลงทุนสูงแล้ว สิ่งที่กรุงเทพมหานครพึงมีที่สุดในขณะนี้ก็คือรถไฟฟ้ามวลเบา โดยพื้นที่ ๆ ควรดำเนินการได้แก่:
1. บริเวณถนนเจริญกรุง (ถนนตก) ถนนจันทน์ ถนนเซ็นต์หลุยส์ ถนนนราธิวาส ถนนนางลิ้นจี่ ถนนงามดูพลี ออกถนนพระรามที่ 4 ซึ่งเป็นการเชื่อมสถานีรถไฟฟ้าหลักสาทร สุรศักดิ์ และสถานีลุมพินีของรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคล (MRT)
2. บริเวณถนนอุดมสุข ออกสวนหลวง ร.9 วกออกสถานีอ่อนนุช
3. ประดิพัทธ์-ซอยอารี ประดิพัทธ์-วิภาวดีรังสิต
4. อินทามระ-ห้วยขวาง
5. พระรามที่ 1-บรรทัดทอง-พระรามที่ 1
6. คลองเตย-พระรามที่ 4-พระโขนง ฯลฯ
การทำรถไฟฟ้ามวลเบา จะทำให้เปิดทำเลใหม่ๆ ในการพัฒนาเมือง นอกจากนั้นยังควรสร้างรถไฟฟ้าแบบ BTS บนเกาะกลางถนนของถนนอีกหลายสายในเขตกรุงเทพมหานคร เช่น ถนนลาดพร้าว ถนนสามเสน และอื่นๆ เป็นต้น แต่ไม่ควรสร้างรถ BRT อีกต่อไป เพราะกีดขวางการจราจร โครงการ BRT บนถนนนราธิวาส-พระรามที่ 3 ควรเปลี่ยนใหม่เป็นรถไฟฟ้า
การพัฒนารถไฟฟ้าควรดำเนินการในใจกลางเมือง และอนุญาตให้ใจกลางเมืองสร้างอาคารได้สูง ๆ โดยกำหนดอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) เป็น 20 เท่าต่อ 1 แต่ให้คิดภาษีการก่อสร้างเพิ่มเติม เพื่อนำเงินมาพัฒนาระบบรถไฟฟ้า ทุกวันนี้อาคารต่าง ๆ จำเป็นที่ต้องมีที่จอดรถประมาณ 20-30% ของพื้นที่อาคารเพื่อการจอดรถ ซึ่งเป็นการสิ้นเปลืองทางเศรษฐกิจ แต่หากพัฒนาระบบรถไฟฟ้าที่ดี ก็ให้ก่อสร้างที่จอดรถน้อยลงได้ อากาศก็จะดีขึ้นด้วย
อย่างไรก็ตามการพัฒนาเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องอยู่ในโครงการ 2.2 ล้านล้านบาท รัฐบาลน่าจะจัดการประมูลให้เอกชนดำเนินการเช่นกรณี BTS แต่ต้องทำสัญญาให้รัดกุมเพื่อจะไม่ 'เสียค่าโง่' เช่นที่ผ่าน ๆ มา และให้แต่ละระบบสามารถประสานงานร่วมกันได้ด้วย
แต่ทั้งนี้การลงทุนขนาดใหญ่นี้ อาจมีข้อครหาถึงความโปร่งใสต่าง ๆ คสช. ซึ่งมีภารกิจหลักในการรักษาความสงบเป็นสำคัญ จึงไม่ควรดำเนินการเอง แต่เมื่อรักษาความสงบแล้ว ก็ควรจัดการเลือกตั้งใหม่โดยเร็วโดย คสช. ควบคุมให้สุจริตและไม่มีใครขัดขวาง เมื่อเลือกตั้งเสร็จ ก็ให้จัดให้มีการเลือก สสร. จากประชาชนมาปฏิรูปการเมือง แก้ไขรัฐธรรมนูญให้เป็นประชาธิปไตยยิ่งขึ้นต่อไป แล้วจัดการเลือกตั้งอีกครั้งหนึ่งภายในกำหนด 6 เดือน เพื่อให้ได้รัฐบาลปกติ ซึ่งนานาชาติเชื่อถือให้สามารถกู้เงินมาดำเนินโครงการขนาดใหญ่ต่าง ๆ ต่อไป
รูปที่ 1 แผนผังโดยสังเขปโครงการรถไฟฟ้า 10 สาย
รูปที่ 2 การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่บางปู สมุทรปราการ
รูปที่ 3 ตัวอย่างรถไฟฟ้ามวลเบา เชื่อมกับรถไฟฟ้าทั่วไป
รูปที่ 4 พื้นที่ที่สามารถสร้างรถไฟฟ้ามวลเบาในกรุงเทพฯ
รูปที่ 5 ตัวอย่างรถไฟฟ้ามวลเบาในนครซิดนีย์
