อสังหาริมทรัพย์จีนกำลังถดถอย ส่งผลต่อไทยอย่างไร
  AREA แถลง ฉบับที่ 173/2567: วันศุกร์ที่ 08 มีนาคม 2567

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

            ในขณะนี้ภาวะถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนกำลังเลวร้ายลง ทั้งนี้ผลการสำรวจล่าสุดพบว่า

ราคาเฉลี่ยของบ้านในเมืองใหญ่ 70 เมืองในประเทศจีนลดลงอย่างรวดเร็วตามรายงานของเดอะวอลสตรีทเจอร์นัล ทั้งนี้บ้านเป็นเครื่องชี้วัดสำคัญของตัวเลขดัชนีเศรษฐกิจของจีน แล้วจะส่งผลอย่างไรต่อไทย

            เป็นที่ทราบกันดีว่าจีนอาศัยตัวเลขการก่อสร้างโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแสดงเป็นการเติบโตทางเศรษฐกิจในหลายทศวรรษที่ผ่านมา แต่วันนี้ถึงคราวที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลง โดยเดอะวอลสตรีทเจอร์นัลวิเคราะห์จากถ้อยแถลงของสำนักงานสถิติแห่งชาติจีนว่า ราคาบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินลดลง 1.24% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา และในเดือนธันวาคม 2566 ราคาก็ลดลงอีก 0.89%  ส่วนราคาบ้านมือสองก็ลดลงเช่นกัน โดยลดลงถึง 4.4% ในเดือนมกราคม 2567 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ ทั้งนี้ถือเป็นอัตราการลดลงที่สูงที่สุดในรอบเกือบ 9 ปี

            หลายฝ่ายยังมองว่าราคาบ้านในประเทศจีนยังจะตกต่ำต่อไปอีก ขณะนี้ยังห่างไกลจากจุดต่ำสุด และในปี 2567 ยังอาจไม่ใช่ปีที่ตกต่ำสุดขีด การนี้จึงแสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจจีนยังคงถดถอยต่อเนื่อง  นี่อาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้นักท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศไทยน้อยลง เช่นในปี 2562 มีนักท่องเที่ยวจีนมาถึง 11 ล้านคน ในขณะที่ในปี 2566 อาจมีเพียง 3 ล้านเศษ และคาดว่าหลังจาก “ฟรีวีซา” จะมีนักท่องเที่ยวจีนเข้ามา 5 ล้านคน แต่การไม่มีค่าธรรมเนียมวีซา เช่นสมมติคนละ 2,000 บาท ก็เท่ากับไทยสูญเสียเงินไปถึง 22,000 ล้านบาท ซึ่งพอๆ กับงบประมาณแผ่นดินของกระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ในปี 2567 และสูงกว่าในรอบหลายปีที่ผ่านมา

            สาเหตุหนึ่งของการพังทลายของตลาดที่อยู่อาศัยในจีนก็คือการพัฒนาโครงการแบบเป็นเมือง หรือ Township ที่มีบ้านจำนวนมากๆ นับพันหรืออาจนับหมื่นหน่วยในแต่ละโครงการ (ลองนึกถึง “เมืองทองธานี” ในประเทศไทย) การพัฒนาแบบนี้มีความเสี่ยงสูงมาก เพราะหากไม่ประสบความสำเร็จขึ้นมา ก็จะทำให้ย่ำแย่ไปหมดในโครงการนั้นๆ ในประเทศไทย หลังยุค “เมืองทองธานี” ปรากฏว่า “แลนด์แอนด์เฮาส์” ในฐานะผู้นำตลาดรายใหม่จึงทำการพัฒนาแบบกระจายไปทั่วเพื่อกระจายความเสี่ยง และต่อมา “พฤกษาเรียลเอสเตท” ก็มาในฐานะ “แชมป์ใหม่” (ที่ครองมานับสิบปี) ด้วยการทำโครงการแทบทุกทำเลและแทบทุกระดับราคา

            คนจีนนิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยหวังว่าจะได้กำไรจากราคา (Return of Investment) และได้กำไรจากการให้เช่า (Return on Investment) แต่โดยที่มีการก่อสร้างกันเกลื่อนไปหมด สิ่งที่คาดหวังจึงเริ่มไม่เป็นจริง  ยิ่งกว่านั้น เมื่อภาวะการส่งออก (ซึ่งเป็นเครื่องจักรที่สำคัญที่สุดของจีน) ได้ชะลอตัวลง ทำให้การลงทุนของภาคเอกชนในภาคส่วนต่างๆ ก็ชะลอตัวลงไปด้วย คนจีนมีเงินไปเที่ยวเมืองนอกน้อยลงไปเช่นกัน

            สิ่งดีที่รัฐบาลจีนทำก็คือการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้จาก 4.25% เป็น 3.45% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (https://t.ly/NeQYI) ในขณะที่ดอกเบี้ยเงินฝากในรอบ 5 ปีที่ผ่านมายังอยู่ที่เดิมคือ 0.35% (https://t.ly/nfQO2) กรณีนี้ต่างจากไทยที่พยายามเน้นการลดอกเบี้ยเงินฝากเมื่อมีการลดดอกเบี้ยเงินกู้ และข้อสังเกตหนึ่งก็คือช่วงห่างระหว่างดอกเบี้ยเงินกู้กับดอกเบี้ยเงินฝากของจีน เป็นเพียง 3.1% เท่านั้น ในขณะที่ของไทยช่วงห่างอาจสูงถึง 5-6% ซึ่งถือว่าสูงเกินไป

            รัฐบาลไทยจึงควรศึกษาจากจีนด้วยการขอความร่วมมือธนาคารทั้งหลายลดดอกเบี้ยเงินกู้ลงสัก 1% ซึ่งจะทำให้เงินผ่อนชำระลดลงถึง 8% ทำให้ผู้กู้มีโอกาสที่ดีขึ้น ทั้งนี้เพราะธนาคารทั้งหลายก็มีรายได้จากกิจการ Non Bank มากมายอยู่แล้ว  รัฐบาลอาจนำร่องด้วยการให้ธนาคารของรัฐลดดอกเบี้ยเงินกู้ก่อน แต่หากธนาคารพาณิชย์ไม่ยินยอมลดดอกเบี้ย รัฐบาลก็พึงเจรจาว่าหากไม่ยอมลด ก็อาจจะดึงธนาคารต่างชาติเข้ามาแข่งขัน ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำลงได้อย่างแน่นอน

            แต่อีกสิ่งหนึ่งที่รัฐบาลดำเนินการก็คือการให้เงินกู้แก่ผู้ประกอบการที่เป็นไม่มีหนี้สินล้นพ้นตัว (White List) เพื่อที่จะทำโครงการให้แล้วเสร็จ  จะได้ส่งมอบให้ผู้ซื้อบ้านได้  มาตรการนี้รัฐบาลไทยในสมัยต้มยำกุ้ง ก็ไม่ได้ดำเนินการเท่าที่ควร เลยพังไปแทบทั้งระบบเลย  อย่างไรก็ตามก็คงต้องดูว่าผู้ประกอบการเหล่านั้นจะฝ่าอุปสรรคไปได้หรือไม่ เพราะถึงแม้จะสร้างที่อยู่อาศัย (เกือบทั้งหมดคือห้องชุด) ก็ใช่ว่าจะประสบความสำเร็จ เพราะผู้ซื้ออาจขาดความเชื่อมั่น และมีฐานะทางการเงินย่ำแย่ลง ก็อาจไม่มาโอนก็เป็นได้เช่นกัน

            ปัญหาตลาดอสังหาริมทร้พย์และที่อยู่อาศัยของจีนนั้นถือว่าสาหัสมาก ซึ่งไม่แน่ใจว่ารัฐบาลจีนจะรับมือไหวหรือไม่ เพราะในขณะนี้มีเมืองผี (Ghost Town) หรือโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่แทบไม่มีใครเข้าอยู่กระจายในนครต่างๆ ถึง 50 นครแล้ว คาดว่ามีหน่วยขายที่อยู่อาศัย (ห้องชุด) ที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่ (บ้านว่าง) สูงถึง 64 ล้านหน่วย (https://shorturl.asia/PFqXj) ทั้งนี้บางสำนักอ้างว่ามีบ้านว่าง 50 ล้านหน่วย ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก โดยในประเทศไทยมีบ้านว่าง 1.2 ล้านหน่วย เกาหลีใต้ 1.5 ล้านหน่วย และญี่ปุ่น 8.5 ล้านหน่วย

            ในรายงานของเดอะวอลสตรีทเจอร์นัลยังพบว่ารัฐบาลท้องถิ่นของจีนก็ได้รับผลกระทบแล้ว เพราะหลังจากพึ่งพาการขายที่ดินมาหลายปีเพื่อสร้างรายได้จำนวนมาก รัฐบาลเหล่านี้ก็คงใช้จ่ายเงินไปอย่างไม่ระมัดระวัง และปรากฏว่ามีหนี้แอบแฝงอยู่ระหว่าง 7 ล้านล้านถึง 11 ล้านล้านดอลลาร์ (252 – 396 ล้านล้านบาท) ซึ่งสูงกว่าผลิตภัณฑ์มลรวมประชาชาติของไทยหลายเท่าตัว  ถ้าประชาชนยากจนลง รัฐบาลท้องถิ่นย่ำแย่ลง ความไม่สงบทางการเมืองก็อาจเกิดขึ้นได้

            ยิ่งกว่านั้นนักลงทุนในพันธบัตรและธนาคารก็ได้รับผลกระทบเช่นกันจากการให้สินเชื่อแก่นักพัฒนาที่ดิน ซึ่งปรากฏว่าบริษัทจีนผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรในต่างประเทศมากกว่า 1 แสนล้านดอลลาร์ระหว่างปี 2563 ถึงปลายปี 2566 โดยส่วนใหญ่ของการผิดนัดชำระหนี้เหล่านี้มาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ ตามรายงานของ S&P Global Ratings (จากข้อมูลของเดอะวอลสตรีทเจอร์นัล) พันธบัตรเหล่านี้เป็น “พันธบัตรขยะ” ในเอเชีย

            ภาพที่นำเสนอทั้งหมดข้างต้นอาจแตกต่างจากภาพของจีนที่ขยายอิทธิพลทางเศรษฐกิจไปทั่วโลก แต่ก็อาจเป็นภาพที่มีความสัมพันธ์กันเนื่องจากจีนคงต้องไปค้าขายนำทรัพยากรจากทั่วโลกมาบำรุงเลี้ยงประชากรของตน เพื่อความยั่งยืนสถาพรของการเมืองภายในประเทศ หาไม่ถ้าประชาชนหิว ความไม่สงบทางการเมืองก็จะเกิดขึ้นจากเกิดความแตกแยกอย่างในโซเวียตได้ในที่สุด

            นี่อาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่คนจีนที่มีฐานะร่ำรวย พยายามที่จะเอาเงินออกนอกประเทศ ไปซื้อบ้าน ไปลงทุนในประเทศที่มั่นคงโดยเฉพาะประเทศตะวันตก

 

 

ที่มาภาพประกอบ: https://www.chinosity.com/2022/03/11/do-you-know-about-chinas-ghost-cities/

อ่าน 1,677 คน
2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved