เป็นไปได้หรือไม่ที่การพัฒนาบ้านเพื่อคนไทยที่ กม.11 ฟันกำไรมหาศาล เพราะเช่าที่ดินมาแสนถูก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) มาคำนวณให้เห็นชัดๆ ว่าการขายตารางเมตรละ 60,000 บาท แต่ราคาที่แท้จริงจากการเช่าที่ดินมาในราคาถูก ควรขายเพียง 37,000 – 40,000 บาทต่อตารางเมตร ทำให้ผู้พัฒนาโครงการนี้กำไรมหาศาล
ประมาณการมูลค่าต่อตารางเมตรของบ้านเพื่อคนไทย | |
จำนวนหน่วย | 1,232 |
ขนาดเฉลี่ยต่อหน่วยโดยประมาณ (ตรม) | 40 |
พื้นที่ขายโดยรวม (ตรม) | 49,280 |
ประมาณพื้นที่ขายเป็น % ของพื้นที่ก่อสร้าง | 70% |
พื้นที่ก่อสร้างโดยรวม (ตรม) | 70,400 |
ค่าก่อสร้าง/ตรม. (บาท) | 18,700 |
ราคาค่าก่อสร้าง (ล้านบาท) | 1,316 |
ค่าที่ดินที่เช่ามาโดยประมาณ (ล้านบาท) | 80 |
รวมต้นทุนที่ดิน+อาคาร (Hard Costs) (ล้านบาท) | 1,396 |
% ของต้นทุนอื่น (Soft Costs) | 30% |
มูลค่าโครงการ (ล้านบาท) | 1,995 |
ราคาขาย/ตรม. (บาท) | 40,482 |
ดร.โสภณ พรโชคชัย sopon@area.co.th |
ที่ดินแปลง กม.11 นี้มีขนาด 15 ไร่ จะนำมาสร้างห้องพัก 1,232 หน่วย หากสมมติว่าหน่วยหนึ่งๆ มีขนาดเฉลี่ย 40 ตารางเมตร ก็จะมีพื้นที่ขาย 49,280 ตารางเมตร และหากคิดว่าพื้นที่ขายเป็น 70% ของพื้นที่ก่อสร้าง (อีก 30% เป็นพื้นที่ส่วนกลาง เช่น โถง บันได ฯลฯ) พื้นที่ก่อสร้างก็จะเป็น 70,400 บาท ส่วนค่าก่อสร้างก็จะเป็นเงินตารางเมตรละ 18,700 บาท (ตามการประมาณการของราคาค่าก่อสร้างมาตรฐานของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย) ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 1,316 ล้านบาท เมื่อรวมค่าเช่าที่ดินที่ประมาณการไว้ 80 ล้านบาท (ตามข่าวบอกว่าเช่ารวมๆ กัน 4 ที่เป็นเงิน 100 ล้านบาท) ก็จะมีต้นทุนที่ดินและอาคาร (Hard Costs 1,396 ล้านบาท)
เมื่อต้องการหามูลค่าโครงการนี้ ก็สมมติว่าต้นทุนอื่นๆ (Soft Costs เช่น ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ค่าดำเนินการ ฯลฯ) เป็นอีกประมาณ 30% หรืออีกนัยหนึ่ง เงิน Hard Costs เป็น 70% ของมูลค่าโครงการ ดังนั้นมูลค่าโครงการจึงเป็นเงินประมาณ 1,995 ล้านบาท หรือมาหารด้วยพื้นที่ขายโดยรวมที่ 49,280 ตารางเมตร จึงตกตารางเมตรละประมาณ 40,482 บาท ยิ่งหากคิดว่า Soft Costs ลดลงเหลือ 25% แทนที่จะเป็น 30% เพราะคงไม่ต้องเสียภาษีเช่นที่ภาคเอกชนต้องเสีย) ก็จะทำให้ราคาขายต่อโครงการควรเป็นประมาณ 37,784 บาทเท่านั้น
การที่ราคาขายที่ควรเป็นตามต้นทุนที่ดินที่ถูกมากที่ประมาณ 80 ล้านบาท จะมีราคาขายที่ 40,482 บาทต่อตารางเมตร และรัฐบาลกลับตั้งราคาสูงถึงประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตรจึงอาจเป็นการค้ากำไรเกินควรในโครงการที่โฆษณาว่าจะเป็นบ้านของ “คนตั้งตัว”
บ้านเพื่อคนไทยที่ กม.11 ฟันกำไรมหาศาล? : https://www.facebook.com/share/v/1Dsy3gowha/
บ้านเพื่อคนไทยที่ กม.11 ฟันกำไรมหาศาล? : https://www.tiktok.com/@dr.sopon4/video/7463252913234693383?lang=th-TH
บ้านเพื่อคนไทยที่ กม.11 ฟันกำไรมหาศาล? : https://youtube.com/shorts/d3IyCAqIiBA?feature=share