อ่าน 1,294 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 2/2553: 11 มกราคม 2553
ราคาบ้านในกรุงเทพมหานครจะเพิ่มขึ้นจริงหรือไม่

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          เมื่อเร็ว ๆ นี้มีข่าวจากสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินและผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใหญ่บางรายว่า “อสังหาฯ หวั่นบ้านแพงขึ้น 8% หากรัฐไม่ต่ออายุมาตรการฯ” เพื่อความกระจ่างว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นจริงหรือไม่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงได้ทำสรุปข้อมูลสำหรับประโยชน์สาธารณะดังนี้:
          1. ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รวบรวมวิเคราะห์มาตั้งแต่ฐานปี พ.ศ. 2528 พบว่า ยังมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นแต่ในอัตราที่ลดลง โดยในปี 2551-2552 ราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 3% แต่ถือเป็นอัตราเพิ่มที่ลดลงมาตลอด นับแต่ปี พ.ศ.2549 เป็นต้นมา ทั้งนี้เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนไปในทางลบในช่วงที่ผ่านมา
          2. ราคาบ้านหลังใหม่ที่เปิดตัวในแต่ละปีซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รวบรวมความเปลี่ยนแปลงทุกเดือน กลับมีราคาเพิ่มขึ้นทุกปีนับแต่ปี 2550 ซึ่งเสนอขายในท้องตลาดในราคา 2.289 ล้านบาท เพิ่มเป็น 2.718 ล้านบาทในปี 2551 และ 3.111 ล้านบาทในปี 2552 การที่บ้านเปิดตัวใหม่มีราคาเพิ่มขึ้นนั้น เป็นเพราะบ้านราคาถูก ๆ ไม่สามารถที่จะสร้างได้ในขณะนี้ ทั้งนี้เพราะผู้ซื้อบ้านในระดับราคาถูกซึ่งเป็นผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างต่ำมีกำลังซื้อลดลงเนื่องจากวิกฤติเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา  การผลิตบ้านใหม่ในตลาดจึงหันไปจับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง จนถึงผู้มีรายได้สูงที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจมากกว่า แต่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านเปิดตัวใหม่นี้ก็ไม่ได้แสดงให้เห็นว่ามีความสัมพันธ์กับมาตรการลดหย่อนภาษีของทางราชการแต่อย่างใด
          3. ในกรณีบ้านใหม่ในตลาดที่เป็นบ้านหลังเดียวกันที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจไว้พบว่า ในโครงการเดียวกันและบ้านแบบเดียวกัน ในรอบ 6 เดือนมีการปรับเปลี่ยนราคาอย่างไรบ้าง พบว่า มีเพิ่มราคาขึ้น 20% ลดราคาลง 14% ที่เหลืออีก 67% ราคาคงที่ ไม่มีความเปลี่ยนแปลง ดังนั้นตัวเลขการเปลี่ยนแปลงราคาของบ้านใหม่หลังเดียวกันที่เสนอขายในท้องตลาดจึงเพิ่มขึ้นประมาณ 1% ต่อปี ซึ่งไม่มากนักในช่วงปี 2551-2552 อย่างไรก็ตามตัวเลขนี้อาจค่อนข้างต่ำ เพราะสำหรับสินค้าบ้านที่ขายดี ก็อาจขายหมดไปก่อนการสำรวจในรอบ 6 เดือนถัดไปแล้ว
          4. ในกรณีของห้องชุดราคาแพงใจกลางเมือง ซึ่งเป็นสินค้าที่มีการลงทุนเป็นพิเศษ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า พื้นที่ที่มีการเติบโตของราคาได้แก่ บริเวณถนนพญาไท ปทุมวัน พหลโยธิน และบริเวณยานนาวา-นราธิวาสราชนครินทร์ ส่วนบริเวณที่ค่าคงที่หรือต่ำลงบ้างเล็กน้อยได้แก่ บริเวณ สีลม สุขุมวิท บางนา และบริเวณริมแม่น้ำฝั่งตะวันตก เป็นต้น ดังนั้นจึงไม่อาจกล่าวได้ว่าราคาห้องชุดราคาแพงเพิ่มราคาขึ้น อย่างไรก็ตามห้องชุดราคาแพงมือสองกลับมาราคาเพิ่มขึ้นจากแต่เดิมมาก เพราะผลพวงของการเพิ่มราคาขายของห้องชุดมือหนึ่งในช่วงก่อนที่ผ่านมา
          5. นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังได้จัดเก็บข้อมูลราคาบ้านหลังเดิมที่ไปประเมินใหม่ทุกรอบ 6 เดือนจากฐานข้อมูล พ.ศ.2534 พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยมีทั้งขึ้นและลงแตกต่างกันไป
          5.1 กลุ่มที่ราคายังเพิ่มขึ้นก็คือ กลุ่มอาคารชุดราคาแพงใจกลางเมือง ซึ่งมีระบบคมนาคมขนส่งที่ดีและมีทั้งความต้องการของทั้งกลุ่มคนไทยและต่างประเทศ และกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาถูกในเขตนอกเมือง ที่จูงใจด้วยราคาที่ถูกเป็นพิเศษ ไม่เกิน 1 ล้านบาท
          5.2 กลุ่มที่มีราคาคงที่ได้แก่ กลุ่ม บ้านเดี่ยวราคาแพง (5 ล้านบาทขึ้นไป) และกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง
          5.3 กลุ่มที่มีราคาลดลงได้แก่ กลุ่มอาคารชุดราคาถูก (ไม่เกิน 500,000 บาทต่อหน่วย) ซึ่งมีสภาพแวดล้อมที่เสื่อมโทรมมากเป็นพิเศษ ขาดการดูแล กลุ่มอาคารชุดราคาปานกลาง ซึ่งผู้ซื้อมีกำลังซื้อถดถอยลง และกลุ่มบ้านเดี่ยวราคาปานกลาง ซึ่งกำลังซื้อของผู้ซื้อก็ลดน้อยถอยลงเช่นเดียวกัน
          6. ราคาค่าก่อสร้างอาคาร ในรอบปี 2552-2553 ไม่น่าจะเพิ่มขึ้นสูงเกิน 3-4% โดยราคาค่าก่อสร้างปี 2551-2552 กลับลดลง ทั้งนี้เนื่องจากการตกต่ำของเศรษฐกิจในปี 2551 ทำให้ค่าวัสดุก่อสร้างลดลงอย่างเด่นชัด แต่หากแม้ในปี 2553 เศรษฐกิจดีขึ้น ก็คงดีขึ้นไม่มากนัก คงไม่ส่งผลให้ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเด่นชัดแต่อย่างใด จากประสบการณ์ในอดีตพบว่า ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ บางครั้งราคาค่าก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้น แต่ราคาที่อยู่อาศัยกลับลดลง เพราะในห้วงวิกฤติ ไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ราคาวัสดุก่อสร้างจึงไม่ได้ส่งผลกระทบต่อราคาบ้านโดยตรง
          ดังนั้นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอสรุปว่า ราคาบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คงไม่ได้เพิ่มขึ้นถึง 8% ต่อปีดังอ้าง ราคาบ้านในจีนและเวียดนามที่มีภาวะเศรษฐกิจที่ดี ก็ยังไม่ได้เพิ่มขึ้นถึงปีละ 10% ในปัจจุบัน ราคาบ้านในกรุงเทพมหานครในปี 2553 ยังมีการเพิ่มในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ ไม่น่าจะเกิน 3-4%
          จากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ขึ้นต่อเศรษฐกิจเป็นสำคัญ อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจ ดังนั้นหากในปี 2553 นี้เศรษฐกิจดีขึ้น ก็อาจทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นบ้าง ก็คงไม่เกิน 2-4% แต่ก็คงไม่ถึงกับเพิ่มขึ้น 8% แม้จะไม่มีมาตรการด้านภาษีก็ตาม เพราะการซื้อบ้านนั้น ประชาชนผู้ซื้อบ้านยินดีจะจ่ายค่านายหน้า 3% หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ดังนั้นลำพังค่าลดหย่อยภาษีเพียงเล็กน้อยคงไม่ใช่ตัวกระตุ้นการตัดสินใจซื้อมากนัก นอกจากจะเป็นผลจากการกระตุ้นทางจิตวิทยาผ่านการโฆษณา


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved