อ่าน 1,257 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 10/2553: 16 กุมภาพันธ์ 2553
มาตรการที่ต้องมีก่อนให้ต่างชาติซื้อที่ดินไทยได้เสรี

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ในทุกครั้งที่มีข่าวว่าเศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้อในประเทศตก ก็มักจะมีเสียงเรียกร้องให้เปิดโอกาสให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอเสนอมาตรการบางประการที่ควรมีก่อนที่จะให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรีในประเทศไทย
          มาตรการที่ควรดำเนินการก็คือ มาตรการด้านภาษี กล่าวคือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีมรดก หากภาษีทั้งสองนี้ ไม่มีการดำเนินการ  การให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไป ก็เท่ากับเราตัดแผ่นดินขายไปเปล่า ๆ เท่านั้น
          หากคนไทยไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา จะพบว่าในแต่ละปี จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในสัดส่วนประมาณ 1-2% ของมูลค่าทรัพย์สิน ดังนั้นหากคนไทยไปซื้อบ้านสักหลังเพื่อที่จะอยู่อาศัย ซี่งบ้านในสหรัฐอเมริกา มีราคาเฉลี่ยประมาณ 10 ล้านบาท ปีหนึ่ง ๆ ก็ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 100,000 – 200,000 บาทต่อปี 
          หากโอนบ้านและที่ดินให้กับทายาท ก็จะต้องเสียภาษีอีกประมาณ 20-45% ของมูลค่าบ้าน ณ ขณะที่โอนนั้น เช่น ในอีกในอีก 30 ปีข้างหน้า หากคนไทยที่ไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาจะโอนบ้านให้ลูก ก็ต้องเสียภาษีมรดก ถึงเวลานั้นราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้น 5 เท่า กลายเป็น 50 ล้านบาท เราก็จะต้องเสียภาษีประมาณ 16 ล้านบาท โดยในที่นี้ใช้อัตรา 34% สำหรับบ้านราคา 10 ล้านบาทในปัจจุบัน ในบางรัฐอาจไม่มีภาษีมรดก แต่มีภาษีที่คล้ายคลึงกันคือ ภาษีของการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain Tax) ซึ่งจ่ายสูงโดยพิจารณาจากส่วนต่างระหว่างราคาขณะที่ซื้อมา (นานแล้ว) กับราคาที่เพิ่มขึ้นขณะที่จะโอน
          สำหรับกรณีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถือครองมา 30 ปี จ่าย ณ อัตรา 1.5% โดยสมมติให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 5.71% ต่อปีเพื่อให้สอดคล้องกับการเพิ่มราคาบ้าน 5 เท่าตัวในรอบ 30 ปี และให้อัตราเงินเฟ้อเท่ากับ 4% ต่อปี ซึ่งที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงของตัวเลขใกล้เคียงเช่นนี้ จะพบว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เสียไปในรอบ 30 ปี เป็นเงินรวม 18 ล้านบาท ณ ปีที่ 30 ของการถือครอง
          ดังนั้นบ้านหลังดังกล่าวที่ซื้อ ณ ปัจจุบันราคา 10 ล้านบาท และเพิ่มค่าเป็น 50 ล้านบาทใน 30 ปีข้างหน้า ก็จะเสียภาษีทั้งหมดเป็นเงิน 34 ล้านบาท (ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 18 ล้านบาท และภาษีมรดก 16 ล้านบาท) ณ ปีที่ 30 นั่นเอง
          แต่ในกรณีการซื้อขายที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย ไม่ต้องเสียภาษีแต่อย่างใดเลย ข้อนี้จึงเป็นความเสียเปรียบเป็นอย่างมากของประเทศไทย หากประเทศไทยอนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินไทยได้อย่างเสรี
          ดังนั้นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สจึงเห็นว่า รัฐบาลควรจะมีมาตรการด้านภาษีข้างต้น ก่อนที่จะอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การขาดมาตรการทางดังกล่าว จะกลายเป็นความสูญเสียอย่างมหาศาลสำหรับประเทศไทย ซึ่งแตกต่างจากกรณีที่คนไทยไปซื้อบ้านในยุโรปและสหรัฐอเมริกาโดยสิ้นเชิง ประเทศไทยจึงไม่ควรอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในขณะนี้จนกว่าจะมีการปรับปรุงข้อกฎหมาย
          นอกจากนี้รัฐบาลยังควรปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นอื่น เช่น ระบบฐานข้อมูลชาวต่างชาติซึ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการควบคุมให้เป็นไปตามกฎหมาย ระบบการตรวจสอบการเจตนาหลบเลี่ยงกฎหมายในการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ ระบบการตรวจสอบการอยู่อาศัยและทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง และอื่น ๆ เพื่อให้มีการดำเนินการที่เป็นสากลก่อนที่จะให้ต่างชาติมาครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved