อ่าน 683 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 33/2553: 10 มิถุนายน 2553
อสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงและข้อคิดเทียบสิงคโปร์

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ฮ่องกงก็คล้ายกับสิงคโปร์ เป็นด่านหน้าของเอเซีย และเป็นรัฐ (อิสระ) ขนาดเล็ก ที่เจริญก้าวหน้า มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มข้น วันนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะเดินทางไปประชุมที่ฮ่องกง และได้รับข้อมูลรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงจากกรมประเมินค่าทรัพย์สิน ฮ่องกง จึงถอดความมาเพื่อให้เป็นประโยชน์ต่อผู้เกี่ยวข้อง
          ฮ่องกงมีขนาดเพียง 1,104 ตารางกิโลเมตร แต่มีประชากรถึง 7 ล้านคน อาจกล่าวได้ว่าทั้งขนาดและประชากรมีมากกว่าสิงคโปร์ประมาณ 50% หรืออีกนัยหนึ่งสิงคโปร์มีขนาดประมาณสองในสามของฮ่องกงเท่านั้น ในปี 2551 วิกฤติเศรษฐกิจโลกก็เล่นงานฮ่องกงเช่นกัน แต่การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างรวดเร็ว
          ภาคที่อยู่อาศัย: มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ 7,160 หน่วย ซึ่งน้อยมาก และมีผู้เข้าอยู่ใหม่ 11,090 หน่วย แสดงว่าอุปทานลดลงเพื่อให้รับกับอุปสงค์ มีบ้านว่างอยู่ 47,350 หน่วยหรือ 4.3% ของบ้านทั้งหมด และยังมีบ้านที่กำลังสร้างอีก 55,000 รอเสร็จในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจรัฐบาลสั่งให้สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อให้ในสัดส่วนเพียง 60% และให้นักพัฒนาที่ดินรายงานการขายอย่างใกล้ชิด นี่แสดงว่ารัฐบาลของเขาได้พยายามติดตามและดูแลตลาดอย่างใกล้ชิดไม่ให้สร้างกันจนล้นตลาด
          พื้นที่สำนักงาน: สร้างเพิ่มเพียง 151,000 ตร.ม.ในปี 2552 ซึ่งใกล้เคียรงกับตึกใหญ่ ๆ ในกรุงเทพมหานครเพียง 1-2 ตึกเท่านั้น นับว่าลดลง 56% ของปี 2551 อัตราว่างล่าสุดคือ 10.3% ในปี 2553 และ 2554 จะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอีก 122,000 และ 130,000 ตร.ม. ซึ่งก็ถือว่าน้อยมาก สำหรับค่าเช่านั้นในปี 2552 ย่อมดีกว่าปี 2551 ที่เกิดวิกฤติ แต่ก็ถือว่าไม่มากนัก โดยเฉพาะในแง่ที่ฮ่องกงสูญเสียฐานะผู้นำทางเศรษฐกิจให้แก่เมืองใหญ่ ๆ ของจีนไปเรื่อย ๆ
          ศูนย์การค้า: มีค่าเช่าที่สูงขึ้นถึง 25% เมื่อเทียบกับปี 2551 ที่วิกฤติหนัก ส่วนค่าเช่าเพิ่มขึ้นไม่มากนักเพียง 2% เท่านั้น จะสังเกตได้ว่าบางครั้งราคาและค่าเช่ามีการแกว่งตัวสูงมากในฮ่องกงและสิงคโปร์เพราะประเทศทั้งสองขึ้นอยู่กับการค้าของโลก และมีผู้เช่าหรือซื้อจำนวนมากเป็นชาวต่างประเทศ อย่างไรก็ตามโดยภาพรวมแล้ว ศูนย์การค้าในฮ่องกงตกต่ำลงกว่าแต่ก่อน แต่ก็ยังดีที่ในระยะหลังนี้มีนักท่องเที่ยวเดินทางจากจีนเข้ามามากขึ้น
          พื้นที่อุตสาหกรรม: เกิดเพิ่มขึ้นในปี 2552 ประมาณ 69,000 ตร.ม. แต่ก็ถือว่าน้อยมาก ในฮ่องกงได้มีความพยายามนำเอา “คอนโดโรงงาน” เก่า ๆ มาเปลี่ยนแปลงการใช้สอยเป็นอื่น เช่น เป็นพื้นที่ค้าส่ง ทั้งนี้เพราะกิจการอุตสาหกรรมฮ่องกงย้ายฐานไปอยู่เซินเจิ้น หรือส่วนอื่น ๆ ของจีนแทบหมดแล้ว ฮ่องกงก็คล้ายสิงคโปร์ตรงที่สิงคโปร์ยังมีเกาะบาตัมของอินโดนีเซียไว้ขยายอุตสาหกรรม แต่บาตัมเป็นของสิงคโปร์เป็นหลักโดยที่อินโดนีเซียไม่อาจเป็นคู่แข่งเช่นจีน
          ภาพโดยรวมของฮ่องกง แม้จะมีการเติบโตต่อเนื่อง แต่เนื่องจากมีจีนเป็นทั้งคู่ค้าและคู่แข่งสำคัญ การดำรงอยู่ของฮ่องกงจึงไม่อาจ “ผงาด” ได้เท่าสิงคโปร์ที่มีภูมิภาคเอเซียตะวันออกเฉียงใต้เป็นเสมือนภาคชนบทของสิงคโปร์ อย่างไรก็ตามในระยะนี้มาเลเซียก็พยายามขึ้นเทียบชั้นกับสิงคโปร์เช่นกัน โดยมีโครงการภูมิภาคอีสกันดาร์ (Iskandar Region) ซึ่งรวมทั้งท่าเรือน้ำลึก แต่ก็คงไม่อาจต่อกรกับสิงคโปร์ได้เสียทีเดียวในขณะนี้
          ฮ่องกงยังมีโอกาสเติบโตจากกิจการการท่องเที่ยว ประชุมสัมมนาและอื่น ๆ ในฐานะหนึ่งในเมืองท่าและเมืองการค้าสำคัญของจีน เช่นเดียวกับเซี่ยงไฮ้ แต่ทั้งฮ่องกงและสิงคโปร์ต่างก็มีความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์มากเป็นพิเศษ
          ที่กรมประเมินค่าทรัพย์สินฮ่องกงที่ขณะนี้มีนางมิมิ บราวน์ เป็นผู้อำนวยการใหญ่นั้น ได้จัดทำรายงานอสังหาริมทรัพย์ประจำปี และมีการจัดเก็บข้อมูลอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบที่สุดแห่งหนึ่งในโลก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยเชิญนางบราวน์ มาบรรยายเกี่ยวกับระบบประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยเมื่อปี 2552 และในช่วงวันที่ 17-18 มิถุนายน 2553 กรมประเมินฯ นี้จะจัดการประชุมนานาชาติเรื่องการประเมินโดยการสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Mass Appraisal) ซึ่ง ดร.โสภณ พรโชคชัย เคยเป็นวิทยากรด้วยเช่นกัน
          ความร่วมมือระหว่างกรมประเมินค่าทรัพย์สินฮ่องกง และดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ดำเนินการมาอย่างต่อเนื่องและถือว่ากรมประเมินค่าทรัพย์สินฮ่องกง เป็นแหล่งข้อมูลที่เป็นกลางและเชื่อถือได้ และไม่ใช่แหล่งข้อมูลจากนายหน้าที่อาจมีความไม่เป็นกลางในการนำเสนอข้อมูล

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved