อ่าน 609 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 49/2553: 18 สิงหาคม 2553
คิดใหม่สำหรับการวางผังเมืองกรุงเทพมหานคร

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

           ในขณะนี้ผังเมืองกรุงเทพมหานครกำลังจะหมดอายุลง และได้ทราบว่ากรุงเทพมหานครซึ่งเป็นผู้จัดทำผังเมือง จะขอยืดอายุผังเมืองปัจจุบันไปอีก 1 ปี เพราะต้องใช้เวลาในการปรับปรุงผังเมืองใหม่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะที่บริหารศูนย์ข้อมูลที่เก็บรวบรวมการเติบโตของชุมชนเมืองจากการเกิดขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ มาตั้งแต่ พ.ศ. 2537 ขอเสนอแนวคิดสำคัญในการปรับปรุงผังเมือง

           1. ทำเมืองให้แน่น ปกติแนวคิดในการทำผังเมืองกรุงเทพมหานครก็คือ การทำเมืองให้หลวม นัยว่าเพื่อเก็บพื้นที่ไว้ให้ลูกหลานพัฒนา แต่ ดร.โสภณ เชื่อว่านี่เป็นแนวคิดที่ผิดพลาด กรุงเทพมหานครควรส่งเสริมให้มีการพัฒนาที่ดินให้หนาแน่นในเขตใจกลางเมือง เพื่อไม่ต้องไปขยายเมืองอย่างไม่มีที่สิ้นสุดในเขตชานเมืองเช่นที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งยังส่งผลให้เกิดภาระค่าใช้จ่ายสูงในการจัดหาระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการออกสู่นอกเมือง อีกทั้งยังเป็นการทำลายพื้นที่เกษตรกรรม พื้นที่สีเขียวและสิ่งแวดล้อมรอบนอกของเมือง
           โดยนัยนี้รัฐบาลควรเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio หรือ FAR) ในเขตใจกลางเมืองให้สูงขึ้น เพื่อให้เกิดการลงทุนสร้างอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองมากขึ้น รัฐบาลยังสามารถหารายได้จากการนี้ เช่น ในบางพื้นที่ FAR เท่ากับ 10:1 หรือสร้างได้ 10 เท่าของขนาดที่ดิน ก็กำหนดให้สร้างได้มากขึ้นเป็น 20:1 ส่วนที่เพิ่มขึ้นให้เสียภาษีสมมติเท่ากับ 5,000 บาท/ตร.ม. ของพื้นที่ที่เพิ่ม เช่น พื้นที่หนึ่งมีขนาด 4,000 ตร.ม. หรือ 1,000 ตร.ว. (2.5 ไร่) แต่เดิมอาจสร้างได้เพียง 40,000 ตร.ม. หากกำหนดให้สร้างได้ เป็น 20 เท่า ก็จะสร้างได้ 80,000 ต.รม.
           ในกรณีข้างต้นนี้ หากอาคารแต่เดิมมีพื้นที่ขาย 60% หรือ 24,000 ตร.ม. และขายได้ 80,000 บาทต่อ ตร.ม. ก็จะเป็นเงิน 1,920 ล้านบาท แต่หากสามารถสร้างขายได้ 48,000 ตร.ม. ก็จะได้เงินถึง 3,840 ล้านบาท ในขณะที่เจ้าของโครงการจะเสียภาษีในส่วนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น 200 ล้านบาท (ตร.ม.ละ 5,000 บาท สำหรับ 40,000 ตร.ม. ที่เพิ่มขึ้น) หรือเพียง 2.5% ของมูลค่าที่ได้รับเพิ่มขึ้น เป็นต้น รายได้นี้สามารถรวบรวมนำมาพัฒนาระบบขนส่งมวลชนหรือการพัฒนาเมืองในด้านอื่นเพื่อประโยชน์สุขของประชาชน
           อย่างไรก็ตามกรณีนี้บางท่านอาจเป็นห่วงว่า อาจทำให้บ้านเมืองดูแออัดเกินไป ดร.โสภณ กล่าวว่า กรณีนี้ไม่เป็นความจริง เพราะสิงคโปร์และเกาะแมนฮัตตันในนครนิวยอร์กล้วนมีความหนาแน่นกว่าประเทศไทยมาก แต่ผู้อยู่อาศัยก็ยังรู้สึกโล่งกว่าการอยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครปัจจุบัน เพราะนครอื่น ๆ มีการบริหารและจัดการเมืองที่มีประสิทธิภาพกว่านั่นเอง

           2. การสร้างรถไฟฟ้าใจกลางเมือง ในปัจจุบันมีแนวคิดที่จะก่อสร้างรถไฟฟ้าออกสู่ชานเมือง ซึ่งเป็นการสวนกระแสกับแนวคิดการก่อสร้างรถไฟฟ้าแต่เดิม และแนวคิดการสร้างรถไฟฟ้าในเชิงสากลเป็นอย่างมาก เพราะยิ่งจะทำให้เกิดการขยายเมืองอย่างไม่มีที่สิ้นสุด และทำให้จำนวนประชากรผู้ใช้รถไฟฟ้ามีจำนวนไม่เพียงพอ ทำให้การดำเนินการรถไฟฟ้าขาดทุนและไม่มีความเป็นไปได้ทางการเงินเท่าที่ควร
           กรณีดังกล่าวนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงเสนอให้สร้างรถไฟฟ้าใจกลางเมือง เพื่อให้เกิดความคุ้มทุนในการก่อสร้าง และเป็นการสอดรับกับแนวคิดการทำเมืองให้แน่น และทำให้เมืองเติบโตในแนวดิ่งมากว่าแนวราบ ซึ่งทำให้เมืองขยายออกไปอย่างไร้ระเบียบ และสร้างปัญหาให้กับประชากรในเมืองอีกต่างหาก
           การสร้างรถไฟฟ้านี้อาจทำเป็นแบบรถใต้ดิน ซึ่งสภาพดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็ไม่มีปัญหาในการก่อสร้างแต่อย่างใด หรืออาจเป็นแบบรถไฟฟ้าขนาดเบา (Light Rail) ก็ได้ เส้นทางสำคัญที่ควรดำเนินการ ได้แก่ ถนนกรุงเกษม ถนนจรัลสนิทวงศ์ ถนนจันทน์-สาธุประดิษฐ์ ถนนเจริญกรุง ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ถนนพระรามที่ 3 ถนนพระรามที่ 4 – ปรีดี พนมยงค์ – รามคำแหง ถนนพระรามที่ 9 ถนนลาดพร้าว ถนนสมเด็จพระเจ้ากรุงธนบุร ถนนสามเสน ถนนอิสรภาพ เป็นต้น

           3. การวางแผนพัฒนาเมืองเชิงรุก ทั้งนี้ได้แก่ การศูนย์ธุรกิจเสริมใจกลางเมือง หรือการสร้างเมืองใหม่ เป็นต้น การสร้างธุรกิจเสริมใจกลางเมือง ก็เช่น การนำที่ดินของทางราชการ เช่น ค่ายทหารใจกลางเมือง มาสร้างเป็นศูนย์ธุรกิจใหม่ เช่น ถนนพหลโยธิน-วิภาวดี (ช่อง 5 - สนามกีฬากองทัพบก) ถนนโยธี หรือถนนทหาร เพื่อให้เกิดการพัฒนาเป็นศูนย์ธุรกิจเสริมใจกลางเมือง
           นอกจากนี้พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งแต่ถนนสรรพาวุธ ถนนทางรถไฟสายเก่า ท่าเรือคลองเตย จนถึงถนนพระรามที่ 3 จรดถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ยังสามารถนำมาสร้างพื้นที่ World Expo หรือการพัฒนาเชิงพาณิชย์เพื่อให้เกิดการพัฒนาใหม่ ๆ ซึ่งจะก่อให้เกิดการลงทุนนับล้านของล้านบาท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของงบประมาณแผ่นดินไทยในหนึ่งปี
           ส่วนพื้นที่รอบนอก เช่น หนองจอก ลาดกระบัง ยังสามารถเวนคืนที่ดินมาเพื่อการก่อสร้างเมืองใหม่ที่มีระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพ แล้วจัดสรรที่ดินแปลงให้นักพัฒนาที่ดินเข้าทำการพัฒนาในราคาที่ต่ำเพื่อผลประโยชน์ของประชาชน อย่างไรก็ตามในการเวนคืนเพื่อการนี้ รัฐบาลจำเป็นต้องเวนคืนในราคาที่สูงกว่าราคาท้องตลาดเพื่อประโยชน์ของผู้ถูกเวนคืน
           การวางแผนพัฒนาเมืองเชิงรุกนี้ จะทำให้การพัฒนาเมืองอย่างไร้ทิศทางชะลอหรือหยุดลง เพราะรัฐบาลจัดหาพื้นที่เพื่อการพัฒนาพร้อมสาธารณูปโภคและระบบขนส่งมวลชนให้แล้ว อย่างไรก็ตาม มีความจำเป็นต้องจัดตั้งองค์กรพัฒนาเมืองเพื่อการรวบรวมที่ดินและบริหารจัดการพัฒนาในระยะยาว

           โดยสรุปแล้ว การวางผังเมืองในเชิงรุกและเป็นประโยชน์ต่อประชาชนและกรุงเทพมหานครโดยรวมก็คือ การเน้นการพัฒนาเมืองให้มีประสิทธิภาพสูงสุด โดยไม่ไปรุกหรือทำลายพื้นที่โดยรอบ การจัดการขนส่งมวลชนระบบรางใจกลางเมือง และการจัดหาพื้นที่พัฒนาเมืองอย่างมีการวางแผนล่วงหน้า เป็นต้น

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved