อ่าน 1,035 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 54/2553: 2 กันยายน 2553
แนวคิดใหม่ในการเวนคืนเพื่อการพัฒนาเมือง

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          การก่อสร้างถนนหรือสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ของชุมชน สังคมและประเทศชาติโดยรวม มักติดขัดกับปัญหาการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักจะจ่ายค่าทดแทนต่ำ ช้า และยิ่งหากเป็นในเขตใจกลางเมือง ก็ยิ่งต้องเสียต้นทุนค่าทดแทนการเวนคืนที่สูงมาก อย่างไรก็ตามในพื้นที่ใจกลางเมือง มีถนนหลายสายที่มีความคับแคบ สมควรได้รับการขยายแต่ก็ไม่สามารถขยายได้เพราะปัญหาข้างต้น ทำให้ชุมชน สังคมและประเทศชาติโดยรวม ได้รับความยากลำบาก ทำให้คุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัยต่ำ

           ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่สำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่องและกว้างขวางที่สุดในประเทศไทย ตั้งแต่ พ.ศ. 2537 ได้มีประสบการณ์ประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนถนนสายต่าง ๆ เป็นจำนวนมาก ดังนั้นต่อปัญหาดังกล่าวนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงใช้ข้อมูลและความรู้ต่าง ๆ มาทำหน้าที่เป็นศูนย์ปัญญาความรู้หรือ Think Tank หรือ Intelligence Unit สำหรับภาครัฐและภาคประชาชนในการเสนอแนวคิดใหม่ในการเวนคืนเพื่อการพัฒนาเมือง
          ในกรณีนี้ ดร.โสภณ ได้ยกตัวอย่างถนนจันทน์ หรือ “ตรอกจันทน์” ในอดีต เป็นกรณีศึกษา ซึ่งยังไม่มีการปฏิบัติจริง ดังนั้นจึงหวังว่าประชาชนที่อยู่ในพื้นที่ศึกษานี้จะเข้าใจว่าเป็นข้อเสนอทางวิชาการที่ไม่ได้มีแผนการเวนคืนใด ๆ ในชณะนี้ และหากมีการเวนคืนจริง ก็จะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมโดยแท้

          ถนนจันทน์มีความกว้างที่จำกัดเพียงประมาณ 18-20 เมตร หากสามารถขยายถนนได้อีกข้างละ 16 เมตรตามแนวอาคารพาณิชย์ริมถนนปัจจุบัน ก็จะทำให้ถนนมีความกว้างมากขึ้น การจราจรก็จะสะดวกยิ่งขึ้น ทำให้มูลค่าทรัพย์สินโดยรวมในย่านนี้เพิ่มขึ้นอีกด้วย

          หากมีการเวนคืนที่ดินระยะ 16 เมตรแรกเป็นความยาวประมาณ 4 กิโลเมตร 2 ฝั่ง หากสมมติให้เป็นอาคารพาณิชย์ 3 ชั้นทั้งหมด ก็จะมีจำนวน 2,000 หน่วย ตึกแถวหน่วยหนึ่งมีราคาประมาณ 7.15 ล้านบาท โดยมีค่าที่ดิน 4 ล้านบาท (16 ตร.ว. ๆ ละ 250,000 บาท) ค่าก่อสร้างใหม่ 1.0 ล้านบาท และ Soft Costs (ค่าดำเนินการ ภาษี กำไร ดอกเบี้ยและอื่น ๆ) อีก 30% ของค่าที่ดินและค่าก่อสร้าง ดังนั้นเงินค่าเวนคืนจึงเป็นเงินประมาณ 14,300 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงมาก ผู้ที่ไม่ต้องการถูกเวนคืนก็คือเจ้าของตึกแถวด้านหน้า ส่วนผู้ที่อยู่ด้านหลังก็เสมือน “ถูกหวย” เพราะอยู่ดี ๆ ที่ตาบอดหรือที่ ๆ มีทางเข้าออกที่จำกัด ก็กลับอยู่ติดถนนใหญ่

          ในกรณีนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงเสนอให้เวนคืนที่ดิน ถัดไปอีก 16 เมตร ซึ่งสมมติให้ที่ดินด้านหลังยังคงเป็นอาคารพาณิชย์แถวหลัง ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3 ล้านบาท โดยเมื่อหัก Soft Cost 70% แล้วจะเป็นเงิน 2.1 ล้านบาท ซึ่งแยกเป็นค่าก่อสร้าง 0.7 ล้านบาท (สมมติว่ามีเพียง 2 ชั้น) ก็จะเป็นค่าที่ดิน 1.4 ล้านบาท หรือ 90,000 บาท/ตร.ว. ดังนั้นค่าเวนคืนส่วนเพิ่มเติมจึงเป็นเงินอีก 6,000 ล้านบาท รวมกับตึกแถวส่วนหน้าก็จะเป็นเงินถึง 20,300 ล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม หากมีการขยายถนนและก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น ขึ้นใหม่ ราคาก็จะสูงขึ้น โดยคาดว่าจะเป็นเงินหน่วยละ 11 ล้านบาท แยกเป็น Soft Costs 3.3 ล้านบาท (30%) และที่เหลือ 7.7 ล้านบาท จะเป็นค่าก่อสร้าง 1.5 ล้านบาท ส่วนที่เป็นที่ดินจึงเป็นเงิน 6.2 ล้านบาท หรือ ประมาณ 390,000 บาท/ตร.ว. หรือเพิ่มขึ้น 300,000 บาท/ตร.ว. จากแต่เดิม 90,000 บาท/ตร.ว.

          โดยที่ที่ดินที่อยู่ในแนวเวนคืนด้านหลังมีความกว้าง 4,000 เมตร ลึก 16 เมตร 2 ฝั่งถนน หรือประมาณ 32,000 ตร.ว. ดังนั้นมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจึงเป็น 9,600 ล้านบาท เงินจำนวนนี้สามารถนำมาชดเชยค่าทดแทนการเวนคืน 14,300 ล้านบาท ให้เหลือค่าทดแทนเพียง 4,700 ล้านบาทเท่านั้น ทำให้มีความเป็นไปได้ทางการเงินในการนี้มากยิ่งขึ้น

          อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง พื้นที่บางส่วนรัฐบาลอาจกันมาเป็นพื้นที่สีเขียวเพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิตและเพิ่มมูลค่าที่ดินได้อีกโดยไม่จำเป็นต้องขายหรือให้เช่าที่ดินทั้งหมด นอกจากนี้ที่ดินเอกชนที่อยู่ถัดออกไปอีก ยังอาจยินดีจ่ายค่าธรรมเนียมเพื่อจดภาระจำยอมเพื่อใช้ที่ดินส่วนที่เวนคืนนี้มาเพื่อให้มีทางออกด้านหลังอีกด้วย

          อุปสรรคสำคัญของแนวคิดใหม่ในการเวนคืนนี้ก็คือกฎหมายเวนคืนที่สมควรมีการแก้ไขให้สามารถเวนคืนเพื่อนำมาใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์เพื่อการพัฒนาเมืองได้ ซึ่งก็คงต้องอาศัยกระบวนการทางนิติบัญญัติต่อไป อย่างไรก็ตามแนวคิดใหม่นี้มีความเป็นไปได้ทางการเงินในการดำเนินการ และในการทำให้ปฏิบัติได้จริง รัฐบาลยังควรตั้งองค์กรบริหารอสังหาริมทรัพย์ขึ้นทำหน้าที่เป็นทั้งผู้บริหารร่วมทุนและสนับสนุนการพัฒนาที่ดินให้ได้ประโยชน์สูงสุดต่อส่วนรวม รวมทั้งในกรณีจำเป็นยังอาจดำเนินการจัดหาที่อยู่อาศัยให้ใหม่สำหรับผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการถูกเวนคืน เป็นต้น

          โดยที่ถนนในเขตใจกลางเมืองยังมีอีกหลายเส้นที่มีขนาดแคบมากในปัจจุบัน การเวนคืนตามแนวคิดใหม่นี้ ซึ่งประหยัดงบประมาณค่าใช้จ่ายจึงน่าจะสามารถช่วยทำให้การเวนคืนรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ รวมทั้งเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้ถูกเวนคืนในการรับค่าเวนคืนตามราคาตลาด และต่อสังคมส่วนรวม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวในที่สุด

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved