อ่าน 528 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 64/2553: 14 ตุลาคม 2553
อสังหาริมทรัพย์สหรัฐอเมริกายังย่ำแย่เตือนไทยซ้ำรอย

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          สหรัฐอเมริกาในฐานะผู้นำเศรษฐกิจโลกกำลังย่ำแย่ลงเรื่อย ๆ ค่าเงินก็ตกต่ำลงเป็นประวัติการณ์ ราคาบ้านก็ตกต่ำ การสร้างบ้านใหม่ก็น้อยลง ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงินไทย จึงควรศึกษาเป็นบทเรียนเป็นระยะ ๆ มักจะมีข่าวว่าผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ ออกมาผลักดันให้รัฐบาลอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอเสนอข้อมูลเพื่อการพิจารณาของทุกฝ่าย

          ผลการสำรวจล่าสุดของสหรัฐอเมริกาพบว่า ราคาบ้านทั่วประเทศลดต่ำลงอีก 0.5% ในช่วงเดือนมิถุนายน - กรกฎาคม 2553 ซึ่งเป็นการลดต่อเนื่องมาเป็นเดือนที่ 2 แล้ว และก่อนหน้านั้นก็ตกต่ำมาโดยตลอด ราคาบ้าน ณ เดือนกรกฎาคม 2553 เท่ากับราคาบ้านเมื่อเดือนกันยายน 2547 หรือราว 3 ปีก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจในสหรัฐอเมริกาเมื่อเดือนเมษายน 2550 ซึ่งเป็นเดือนที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นสูงสุด นับแต่ปี พ.ศ.2534 เป็นต้นมา

          ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาตกต่ำลงอย่างมากตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2550 จนถึงเดือนพฤศจิกายน 2551 เป็นเวลา 19 เดือน โดยราคาลดต่ำลงถึง 11% และในช่วงต่อมาตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2551 - กรกฎาคม 2553 ราคาบ้านปรับลดลงอีก 3% โดยราคาขึ้น ๆ ลง ๆ แต่ราคาโดยรวมยังถอยร่น รวมแล้วตลอดช่วงตั้งแต่ราคาสูงสุด ณ เดือนเมษายน 2550 - กรกฎาคม 2553 หรือประมาณ 39 เดือน หรือ 3 ปีเศษ ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา ลดลงไปแล้วรวม 14%

          จากการติดตามอย่างใกล้ชิดต่อเนื่อง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เชื่อว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาคงยังมีความผันผวนเช่นเดิม เพียงแต่อาจไม่ตกต่ำพรวดพราดเช่นที่เกิดขึ้นในช่วงเดือนเมษายน 2550 - พฤศจิกายน 2551 แต่หากค่าเงินของสหรัฐอเมริกายังคงอ่อนตัวลงเรื่อย ๆ ก็ยิ่งทำให้ฐานะของประเทศถดถอยลง และหากสหรัฐอเมริกาพลาดในการแก้ปัญหาเศรษฐกิจโดยรวม ก็อาจทำให้ราคาบ้านตกต่ำลงอีก

          นอกจากนี้ข้อมูลของทางสำนักงานสำมะโนแห่งชาติยังพบว่า บ้านเดี่ยวซึ่งเป็นบ้านเกือบทั้งหมดในสหรัฐอเมริกา (ยกเว้นห้องชุดและทาวน์เฮาส์ส่วนน้อย) ที่สร้างขึ้นใหม่ในช่วงปี 2552 มีเพียง 520,000 หน่วย ซึ่งน้อยมาก แสดงถึงความซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินคงปิดตัวไปมาก เนื่องจากในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ย่อมมีน้อย เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม (Dependent Variable) ตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ และไม่อาจใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรนำ (Independent Variable) ในการกระตุ้นเศรษฐกิจดังที่หลายฝ่ายเข้าใจผิดในประเทศไทย

          ตัวเลขบ้านเดี่ยวสร้างใหม่ 520,000 หน่วย ในปี 2552 ถือเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดตั้งแต่การรวบรวมข้อมูลบในปี พ.ศ.2516 และปีก่อนหน้าคือปี 2551 มีบ้านใหม่เกิดใหม่ 819,000 หน่วย ทั้ง ๆ ที่ก่อนหน้านี้บ้านเดี่ยวเปิดใหม่ในแต่ละปี มีประมาณ 1,400,000 หน่วย ขณะที่มีการขายบ้านมือสองกันประมาณ 4-5 ล้านหน่วยต่อปี คาดว่าในปี 2553 ปริมาณบ้านใหม่ในตลาดก็คงไม่เกินตัวเลขปี 2551

          ประเด็นความผิดพลาดร้ายแรงของอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาก็คือ ความหละหลวมในการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงินต่าง ๆ โดยก่อนหน้าวิกฤติที่พบเมื่อเดือนเมษายน 2550 นั้น สถาบันการเงินให้เงินกู้ง่ายและมากเกินไป โดยปกติสัดส่วนเงินกู้ต่อหลักประกันที่เป็นตัวบ้านควรเป็น 80% แต่ภายหลังสถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อถึง 100% บางแห่งอำนวยสินเชื่อถึง 120% ทำให้มีการกู้เงินซื้อบ้านกันมาก กลายเป็นฟองสบู่ ยิ่งกว่านั้น สำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 250,000 เหรียญสหรัฐ สถาบันการเงินก็ยังไม่จำเป็นต้องส่งประเมินให้ผู้ประเมินที่เป็นกลางดำเนินการ สามารถประเมินได้เองภายใน จึงอาจ "ปั้น" ราคาให้สูงเกินจริงไปส่วนหนึ่ง

          ภาวการณ์อำนวยสินเชื่อที่ง่ายและ ณ ราคาสูง ๆ นี้กำลังเกิดขึ้นในประเทศไทย ดร.โสภณ พรโชคชัย จึงฝากเตือนให้ธนาคารแห่งประเทศไทย และสถาบันการเงินต่าง ๆ ระมัดระวังในการอำนวยสินเชื่อ และการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อไม่ให้ซ้ำรอยสหรัฐอเมริกาในปัจจุบัน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved