อ่าน 558 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 47/2554: 23 พฤษภาคม 2554
วิกฤติตลาดอสังหาริมทรัพย์เดนมาร์กที่ควรเรียนรู้

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เดนมาร์กเป็นประเทศที่มีประสบการณ์ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกอย่างสาหัสที่สุดประเทศหนึ่งในยุโรป ซึ่งไทยควรเรียนรู้เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้น
          ในระหว่างวันที่ 16-20 พฤษภาคม ศกนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ไปเข้าร่วมประชุมขององค์การสหประชาชาติ ณ กรุงโคเปนเฮเกน ประเทศเดนมาร์ก ได้พบเห็นปรากฏการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจหลายประการ
          เดนมาร์กเป็นประเทศในกลุ่มยุโรปเหนือ หรือสแกนดิเนเวีย ที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก แต่เป็นประเทศเล็ก ๆ มีขนาดเพียง 43,094 ตารางกิโลเมตร หรือประมาณ 8% ของประเทศไทย มีประชากรเพียง 5.53 ล้านคน หรือ 8% ของประชากรไทยเช่นกัน แต่เป็นประชากรเมืองถึง 87% ในขณะที่ประเทศไทยมีประชากรเมืองเพียง 33% และเดนมาร์กมีอัตราการเติบโตของประชากรเพียง 0.3%  ซึ่งถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศไทย แต่นับว่าเป็นปกติสำหรับประเทศในยุโรป
          ในด้านเศรษฐกิจ เดนมาร์กมีผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ 201 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 35% ของประเทศไทย ทำให้รายได้ประชาชาติต่อหัวเท่ากับ 4.21 เท่าของไทย หรืออาจกล่าวได้ว่าคนเดนมาร์กร่ำรวยกว่าคนไทยประมาณ 4 เท่า ประเทศนี้มีส่วนของภาคการเกษตรในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติเพียง 1.1% ซึ่งถือว่าน้อยมาก เพราะเป็นประเทศอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตามเมื่อปี 2553 เดนมาร์กมีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเพียง 1% ซึ่งถือว่าดีกว่าปีก่อนหน้าซึ่งเศรษฐกิจติดลบ
          ในด้านอสังหาริมทรัพย์ เดนมาร์กเคยมีการเจริญเติบโตด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ รอบล่าสุดในช่วงปี 2544-2549 โดยบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นปีละ 25% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างผิดปกติเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอาคารชุดใจกลางเมือง และบ้านรอบมหานครใหญ่ ๆ สาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากนั้น เป็นเพราะเศรษฐกิจเกิดการขยายตัวเป็นอย่างมาก ในขณะที่เศรษฐกิจในประเทศในเอเชียและหลายแห่งทั่วโลกทรุดตัวลง ผลที่ตามมาก็คือประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มสูงขึ้น จากการสำรวจพบว่าครอบครัวจำนวนมากซื้อห้องชุดใหม่ ๆ ให้กับบุตรหลาน หรือบ้านเดี่ยวชานเมือง และเกิดกระแสเลียนแบบซื้อตาม ๆ กันมาจนกลายเป็นการเก็งกำไรครั้งใหญ่ อย่างไรก็ตามก็ยังมีการผลิตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
          ปรากฏการณ์หักเหก็คือราคาห้องชุดในกรุงโคเปนเฮเกนลดลง 7% ในไตรมาสแรกของปี 2550 อย่างไรก็ตามอุปทานก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลังจากนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังตกต่ำลงไตรมาสละ 4-5% และถือเป็นจุดจบของการเฟื่องฟูของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเดนมาร์กนับแต่นั้นมา
          ตั้งแต่ปี 2551-2552 ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังตกต่ำต่อเนื่องปีละ -10% และ -5% ตามลำดับ อย่างไรก็ตามในปี 2553 ราคาเริ่มหยุดนิ่ง และมีการขยับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ในไตรมาส 3 ของปี 2553 ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ของปีก่อน อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมยังแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง
          เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2554 ยังมีธนาคารแห่งหนึ่งชื่อ AMAGER BANKEN ซึ่งเป็นธนาคารใหญ่อันดับ 8 ของเดนมาร์กได้ล้มลง เพราะการปล่อยกู้อสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง ด้วยการเก็งกำไรค่าเงิน ประสบการณ์ของเดนมาร์กที่ว่า การขาดการควบคุมการเก็งกำไรและการอำนวยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงโดยเฉพาะการปล่อยกู้เกือบเท่าราคาตลาด หรือเท่ากับราคาตลาด ทำให้เกิดวิกฤตตามมาในภายหลัง
          ประเทศไทยก็กำลังก้าวตามรอยเดนมาร์ก โดยการปล่อยให้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมากและการปล่อยกู้อย่างหละหลวม แต่อันที่จริงประสบการณ์นี้เคยเกิดขึ้นกับประเทศไทยเมื่อปี 2540 แล้ว จึงหวังว่าไทยจะไม่เกิดกรณีประวัติศาสตร์ซ้ำรอยอีก

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved