อ่าน 690 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 58/2554: 2 กรกฎาคม 2554
         ปี 2554 จะเกิดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ถึง 105,000 หน่วย ระวังฟองสบู่ปี 2556

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ในปี 2554 คาดว่าจะมีหน่วยขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นทั้งหมดถึง 105,466 หน่วย รวมมูลค่า 274,737 ล้านบาท คาดภายในปี 2556 จะเกิดฟองสบู่ ต้องเตรียมรับมือไว้ล่วงหน้า
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เปิดเผยว่า จำนวนหน่วยขายข้างต้นลดลงจากปี 2553 เล็กน้อย โดยในปี 2553 มีหน่วยขายในโครงการเกิดใหม่ถึง 116,791 หน่วย รวมมูลค่า 302,140 ล้านบาท ที่เป็นเช่นนี้คงเป็นเพราะการปรับตัวตามภาวะ อย่างไรก็ตามก็ยังถือว่ามีหน่วยขายเกิดใหม่เป็นจำนวนมากอยู่ดี สาเหตุเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจกำลังเติบโตด้วยดีเพราะผลของการส่งออกที่ขยายตัวเป็นอย่างมากนั่นเอง
          สัญญาณอันตรายก็คือ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของประเทศไทย และได้สำรวจข้อมูลโครงการเปิดใหม่ทุกเดือนอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2537 พบว่า ในปี 2555 คาดว่าจะมีหน่วยขายในโครงการเปิดใหม่อีกราว 100,000 หน่วย ดังนั้นหากพิจารณาภาพรวมของโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2553-2555 คงมีรวมกันถึงราว 300,000 หน่วย หรือถือว่าเป็นจำนวนประมาณ 7% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดราว 4.4 ล้านหน่วย ที่มีอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า สัดส่วน 7% ที่เกิดใหม่ในปี 2553-2555 ถือว่ามากพอสมควร เพราะหากเทียบกับอัตราการเกิดเพิ่มของประชากร ก็นับว่าสูงกว่ามาก ดังนั้นโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่จึงมีสูงมากในปี 2556 ดังนั้นหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดหสักทรัพย์ ธนาคารแห่งประเทศไทย ตลอดจนสมาคมการค้าที่เกี่ยวข้อง จึงพึงเตรียมรับมือกับสถานการณ์ให้ดีเป็นพิเศษ
          หากมีภาวะล้นตลาดจริงตามคาดในปี 2556 ก็แสดงว่าการขายจะช้าลงกว่าที่คาด เพราะอุปสงค์ในอนาคตถูกนำมาใช้จนเหลือน้อยลงมากแล้ว อาจเกิดภาวะการทิ้งเงินดาวน์ หรือทิ้งการผ่อนส่ง หรือส่งต่อไม่ไหว ทำให้เกิดผลกระทบต่อการเงินของผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่อำนวยสินเชื่อ และหากสถาบันการเงินได้รับผลกระทบ ก็จะส่งผลต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวม ยิ่งหากเศรษฐกิจไทยหดตัวลงเพราะการส่งออกเกิดติดขัดขึ้นมาและขีดความสามารถในการแข่งขันในระดับนานาชาติลดลง ก็จะทำให้เกิดความเสียหายในระบบเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก
          จุดตายของการเกิดภาวะฟองสบู่แตกในอนาคตกำลังก่อตัวในปัจจุบัน ซึ่งก็คือ การประเมินค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยที่จะปล่อยกู้ในราคาสูง รวมทั้งการอำนวยสินเชื่อโดยมีเงินดาวน์เพียง 5-10% หรือในหลายกรณีไม่มีเงินดาวน์ หรืออาจอำนวยสินเชื่อให้เกินราคาบ้าน ทำให้การอำนวยสินเชื่อมีความเสี่ยงที่รออยู่จนอาจกลายเป็นระเบิดเวลาในปี 2556
          สิ่งที่พึงดำเนินการก็คือ การควบคุมการอำนวยสินเชื่อและการประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งมีการแข่งขันการสูงจนอาจเกิดความประมาทหรือเกิดช่องทางการทุจริตได้ นอกจากนี้ยังควรมีสัดส่วนเงินดาวน์ที่สูงขึ้น มีการนำเอาสัญญามาตรฐานมาบังคับใช้ และที่สำคัญควรมีการนำ พรบ.คุ้มครองคู่สัญญา หรือ Escrow Account มาใช้อย่างจริงจัง Escrow Account คือการคุ้มครองเงินดาวน์ของลูกค้าเพื่อไม่ให้ผู้ซื้อได้แต่เสาบ้านหรือกระดาษสัญญาซื้อบ้านโดยไม่ได้บ้าน Escrow Account นี้ควรใช้ตั้งแต่ก่อนเกิดวิกฤติในปี 2540 แต่ก็ไม่ได้มีข้อกฎหมายนี้ ภายหลังวิกฤติก็ควรนำมาใช้ แต่ก็รอจนถึงปี 2551 จึงออกมาเป็นกฎหมายที่ให้ใช้โดยสมัครใจ จึงแทบไม่มีการใช้จนใกล้จะเกิดวิกฤติรอบใหม่อีกแล้ว
          สำหรับการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2554 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า 47% ยังเป็นห้องชุดพักอาศัย รอลงมาเป็นกลุ่มทาวน์เฮาส์ 28% และบ้านเดี่ยว 20% หากพิจารณาในแง่ของระดับราคา ก็จะพบว่า ระดับราคาที่สร้างกันมากที่สุดก็คือราคา 1-2 ล้านบาท ถึงประมาณ 35% รองลงมาเป็นในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท หรือ 22% รวมแล้วบ้านส่วนใหญ่ (57%) มีระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หากพิจารณาในรายละเอียจะพบว่า ห้องชุดราคาไม่เกินล้านมีการพัฒนามากที่สุดคือ 8,724 หน่วย หรือ 20% ของอุปทานทั้งหมด รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 8,543 หน่วย หรือ 19% ของทั้งหมดนั่นเอง
          อนึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะจัดการสัมมนาใหญ่ ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย กลางปี 2554 เพื่อเปิดเผยถึงตัวเลขโครงการเปิดใหม่ โครงการที่กำลังขายกันอยู่ทั้งหมดนับพันโครงการเพื่อทราบถึงจำนวนหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ สัดส่วนโครงการที่ขายได้ต่อเดือน โครงการที่คาดว่าจะล้มเลิกกลางคัน หรือแบบอย่างโครงการที่ประสบความสำเร็จ โดยแยกออกเป็น 78 ทำเล 6 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ และ 8 ระดับราคา ในวันอังคารที่ 19 กรกฎาคม ศกนี้ ติดต่อรายละเอียดได้ที่คุณภูวนัย ฝ่ายบริการข้อมูลวิจัย area@area.co.th หรือ โทร. 02.295.3905


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved