อ่าน 1,070 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 106/2554: 25 พฤศจิกายน 2554
อย่าวิตก . . . น้ำท่วมไม่ทำให้ราคาบ้านตกต่ำ

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในขณะนี้หลายฝ่ายวิตกกันว่า ราคาบ้านโดยเฉพาะในบริเวณที่ถูกน้ำท่วมขังหนักนั้น จะมีราคาลดลงหรือไม่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ‘ฟันธง’ ว่าอย่าได้วิตก ราคาบ้านไม่ตกต่ำเพียงเพราะน้ำท่วมแค่นี้อย่างแน่นอน
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในไทยตั้งแต่ปี 2537 ได้ยกความจริงที่เกิดขึ้นทั่วไทยและทั่วโลกมายืนยันว่าราคาบ้านไม่ตกต่ำเพราะภัยธรรมชาติ ดังรายละเอียดต่อไปนี้
          1. น้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2538 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งท่วมเข้าไปถึงพระบรมมหาราชวัง และพื้นที่เศรษฐกิจต่าง ๆ ก็ไม่ได้ทำให้ราคาบ้านและที่ดินในพื้นที่นี้ลดลงแต่อย่างใด ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจของประเทศในขณะนั้นกำลังไปได้ด้วยดี จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ยังเติบโต แต่โดยที่ขาดการควบคุมจึงกลายเป็นฟองสบู่และแตกในปี 2540
          2. น้ำท่วมนครหาดใหญ่สูงสุดถึง 2-3 เมตรเมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2553 จนหลายฝ่ายออกมาให้ความเห็นว่าควรย้ายเมืองหาดใหญ่ แต่ถัดไปไม่ถึง 6 เดือน นครหาดใหญ่กลับฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ทั้งนี้เพราะการท่องเที่ยว และการหนีภัยโจรใต้ของพี่น้องประชาชนในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้มาซื้อบ้านในนครหาดใหญ่
          3. สึนามิที่ภูเก็ตเมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2547 ซึ่งถือว่าร้ายแรงกว่าน้ำท่วมเพราะคร่าชีวิตของประชาชนไปหลายพันคน อาคารพังเสียหายมากมายเช่นกัน แต่จากการสำรวจเปรียบเทียบราคาซื้อขายที่ดินรอบเกาะภูเก็ตโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กลับพบว่า ราคาที่ดินริมหาดฟากตะวันตกหยุดนิ่งในระหว่างเดือนกรกฎาคม 2547 เทียบกับเดือนพฤษภาคม 2548 ในขณะที่ราคาที่ดินริมหาดฟากตะวันออกยังเพิ่มขึ้นตามลำดับเพราะนักลงทุนคาดว่าจะไม่มีสึนามิในพื้นที่ดังกล่าว และหลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นตามลำดับ เช่น ราคาที่ดินริมหาดป่าตองจากที่ประเมินไว้เมื่อเดือนกรกฎาคม 2547 และ พฤษภาคม 2548 ณ ราคา 40 ล้านบาทต่อไร่ ก็เพิ่มเป็นประมาณ 100 ล้านบาทต่อไร่ในปัจจุบัน
          4. กรณีเมืองอาเจะห์ ที่อยู่ใกล้ศูนย์กลางแผ่นดินไหวคราวเกิดสึนามิในทะเลอันดามันเมื่อเดือนธันวาคม 2547 นั้น มีประชาชนเสียชีวิตราว 200,000 คน ทำให้บ้านเรือนเสียหายเกือบทั้งหมด อย่างไรก็ตามภายหลังการบูรณะและรัฐบาลพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ใหม่ในพื้นที่นี้ ราคาบ้านและที่ดินก็กลับเพิ่มสูงขึ้นอย่างเด่นชัด แสดงว่าสึนามิไม่ได้ก่อให้เกิดปัญหาในระยะยาว
          5. กรณีน้ำท่วมใหญ่ที่นครนิวออร์ลีน มลรัฐหลุยเซียนา สหรัฐอเมริกา เมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2548 ปรากฏว่าหลังจากนั้น ราคาบ้านในนครแห่งนี้ก็ยังเพิ่มขึ้นยกเว้นบ้านที่เสียหายไป การที่บ้านยังราคาเพิ่มขึ้นก็เพราะเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกายังดีอยู่ ราคาบ้านทั่วประเทศปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วปีละนับสิบเปอร์เซ็นต์ แต่ราคาบ้านกลับลดลงนับแต่เดือนเมษายน 2550 ซึ่งเป็นการขึ้นถึงจุดสูงสุด และตกต่ำมาโดยตลอดเกือบ 5 ปีที่ผ่านมาเพราะเศรษฐกิจของประเทศสหรัฐอเมริกายังไม่ฟื้นตัวนั่นเอง
          จะเห็นได้ว่าภัยธรรมชาติอาจส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์ก็เพียงแค่ชั่วคราว หรือเฉพาะที่ร้ายแรงจริง ๆ เช่น ภูเขาไฟปอมเปอีที่ฝังเมืองปอมเปอีทั้งเมืองหายไป หรือโรงไฟฟ้าเชอร์โนบิลระเบิด ที่ทำให้เมืองใกล้เคียงบางแห่งยังปิดไป แต่หลังปี 2554 นี้เมือง Prypiat ซึ่งกลายเป็นเมืองร้างหลังการระเบิด กำลังจะเปิดเป็นแหล่งท่องเที่ยว เช่นเดียวกับเมืองปอมเปอี ซึ่งกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวมานานแล้ว
          สำหรับกรณีน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 นี้ บ้านที่เสียหายไปจากน้ำท่วม เฉพาะหน้าย่อมมีมูลค่าลดลง เช่น บ้านในกรุงเทพมหานครมีราคาเฉลี่ย 3 ล้านบาท  ในกรณีบ้านเดี่ยว จะเป็นค่าตัวอาคารประมาณ 1 ล้านบาท แยกเป็นส่วนโครงสร้าง 350,000 บาท ส่วนสถาปัตยกรรม 500,000 บาท และส่วนงานระบบประกอบอาคารอีก 150,000 บาท ในกรณีนี้ หากน้ำท่วมเฉพาะชั้นล่าง โครงสร้างคงไม่ได้รับความเสียหาย ที่เสียหายคงเป็นงานสถาปัตยกรรมและงานระบบบางส่วน โดยคาดว่าความเสียหายจะเป็นเงินประมาณ 150,000 – 200,000 บาท หรือประมาณ 5-7% ของมูลค่าบ้าน
          ยิ่งในกรณีที่ผู้ขายเสียกำลังใจและขายไปตามสภาพโดยไม่ซ่อมแซมใด ๆ ก็จะทำให้ราคาขายต่ำกว่าความเป็นจริงไปเป็นอันมาก โดยอาจขายได้ในราคาราว 60-80% ของราคาบ้านทั้งหลัง ดังนั้นจึงไม่สมควรที่จะขายบ้านในห้วงเวลาหลังน้ำท่วม ยกเว้นจำเป็นจริง ๆ แต่ในทางตรงกันข้ามก็เป็นโอกาสของนักลงทุนที่จะซื้อบ้านเหล่านี้มาซ่อมแซมเพื่อขายต่อในทำนอง “ใส่ตระกร้าล้างน้ำ” นั่นเอง 
          สำหรับผู้ประกอบการก็อาจทำให้ยอดรับรู้รายได้ลดน้อยลงเพราะในห้วง 6 เดือนแรก ตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะแผ่วลง การซื้อบ้านอาจจะลดลง เนื่องจากอารมณ์ความรู้สึกกลัวน้ำท่วม และที่สำคัญก็คือเศรษฐกิจชะลอตัวลง ทำให้รายได้ของประชาชนลดลงจากการไม่ได้ทำงานในช่วงน้ำท่วมเป็นเวลา 2-5 เดือน นอกจากนั้นราคาวัสดุก่อสร้างอาจเพิ่มขึ้นผิดปกติไประยะหนึ่งเพราะความต้องการใช้ในการซ่อมแซมบ้าน ทำให้อุตสาหกรรมก่อสร้างบ้านขายได้รับผลกระทบไปด้วย
          อย่างไรก็ตามทำเลการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยคงไม่เปลี่ยนแปลง พื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมคงไม่ลดศักยภาพลงในระยะยาว โอกาสที่จะมีการซื้อบ้านหลังที่สอง โดยเฉพาะห้องชุดพักอาศัยเผื่อไว้ในใจกลางเมืองและชานเมืองอาจจะมีไม่มากนัก คงมีอยู่เช่นกัน แต่คงไมได้ทำให้ห้องชุดใจกลางเมืองขายดีมากมายจนเกินจริง เพราะปกติก็ขายดีอยู่แล้ว โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และที่ผ่านมาแม้ไม่มีน้ำท่วมก็มีการซื้อบ้านหลังที่สองเผื่อการจราจรติดขัด หรือเผื่อให้บุตรหลานเรียนหนังสือใจกลางเมืองอยู่แล้วโดยไม่เกี่ยวข้องกับกรณีน้ำท่วม
          จากข้อมูลล่าสุดของกรมส่งเสริมการส่งออกพบว่าการส่งออกในรอบ 7 เดือนแรกของปี 2554 ดีกว่าปี 2553 ถึง 17% และแม้การส่งออกในช่วง 3 เดือนหลังอาจจะลดลง แต่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าตัวเลขตลอดทั้งปีจะยังสูงกว่าปี 2553 ประมาณ 4.5% ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำ แต่ก็คงเพียงพอที่จะผลักดันไม่ให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติในปี 2554 กลายเป็นติดลบ ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครจึงจะไม่ลดลงจากภัยน้ำท่วมอย่างแน่นอน
          ยิ่งหากรัฐบาลพัฒนาสาธารณูปโภคให้ดีโดยเฉพาะก็จะยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ การเร่งก่อสร้างทางด่วนผ่านเข้าไปยังพื้นที่ชานเมืองต่าง ๆ เพื่อทำให้ศักยภาพของที่ดินเพิ่มสูงขึ้น เพราะเป็นการย่นระยะทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น บนทางด่วนยังสามารถมีรถประจำทางได้ ในกรณีชานเมืองทางด่วนนับว่าเหมาะสมและสะดวกกว่าการมีรถไฟฟ้า ซึ่งมีค่าใช้จ่ายต่อหัวในการเดินทางสูงกว่าทางด่วนมาก และไม่สามารถใช้ขนถ่ายสินค้าได้ โดยพื้นที่ที่ควรก่อสร้างทางยกระดับ ได้แก่ ถนนรังสิต-นครนายก ถนนรังสิต-บางพูน ถนนเพชรเกษม ถนนลาดพร้าว ถนนรามคำแหง ถนนศรีนครินทร์ ถนนสุขุมวิทช่วงปากน้ำ ถนนสุขสวัสดิ์ ถนนพระรามที่ 2 ถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนบางบัวทอง-สุพรรณบุรี เป็นต้น
          ดังนั้น จึงสรุปได้ว่า น้ำท่วมครั้งใหญ่ในปี 2554 นี้อาจทำให้ตลาดและราคาอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักไประยะหนึ่ง แต่ไม่ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงแต่อย่างใด

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved