อ่าน 784 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 63/2555: 8 มิถุนายน 2555
แนวทางการจัดการแฟลตดินแดง

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          แฟลตดินแดงที่มีสภาพทรุดโทรมและสมควรที่จะพัฒนาใหม่ให้เป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้อยู่อาศัยเดิม ผู้มีรายได้น้อยอื่น และสังคมโดยรวม กลับไม่ได้รับการพัฒนา เนื่องจากความเข้าใจผิดบางประการ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะผู้ก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จึงอาสาทำการสำรวจข้อมูลเพื่อประกอบการวางแผนของทั้งภาครัฐและภาคประชาชน AREA แถลงฉบับที่ 63/2555 นี้จึงสรุปเสนอข้อค้นพบดังกล่าว ซึ่ง ดร.โสภณ ได้ทำหนังสือนำเสนอข้อคิดเห็นนี้ต่อนายกรัฐมนตรี คณะรัฐมนตรี หน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนภาคประชาชนด้วย

วิเคราะห์จากตัวเลข
          ที่ผ่านมาการเคหะแห่งชาติเก็บค่าเช่าแฟลตโดยไม่หักค่าใช้จ่ายได้เพียง 318,906 บาทต่อห้อง (ค่าเช่าเฉลี่ยห้องละ 400 บาท 30 ปี ดอกเบี้ย 5%)  แต่กลับขาดทุนไป 239,180 บาทต่อห้องเพราะค่าดูแลสูงกว่ารายได้ และสำหรับการปล่อยเช่าช่วง ผู้ให้เช่ากลับได้กำไรถึง 741,206 บาทต่อห้อง หากต้องซ่อมใหญ่ (แบบปฏิสังขรณ์โบราณสถาน) ต้องใช้เงิน 100,000 บาทต่อห้อง และหากยังเก็บค่าเช่าได้น้อยกว่าค่าดูแลเช่นเดิม ก็เท่ากับว่าจะขาดทุนเป็นเงินปัจจุบันไปอีก 74,773 บาท ดังนั้นโดยรวมแล้วการเคหะแห่งชาติจึงขาดทุนไปทั้งสิ้น 413,953 บาท เมื่อนับรวม 1,980 ห้อง ก็สูญเสียไปถึง 820 ล้านบาท
          จากตัวเลขข้างต้นนี้ ครัวเรือนแฟลตดินแดงควรตระหนักถึงประโยชน์ที่ตนได้รับตลอดช่วงที่ผ่านมา แสดงความขอบคุณการเคหะแห่งชาติที่ให้พักอาศัยโดยไม่คิดมูลค่ามาเป็นเวลานาน และให้ความร่วมมือให้นำที่ดินนี้ไปพัฒนาเพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายมากยิ่งขึ้น การจะให้ทางราชการแบกรับภาระดูแลเฉพาะกลุ่มผู้เช่าแฟลตกลุ่มนี้ตลอดไป ย่อมเป็นการสร้างความเหลื่อมล้ำต่อประชาชนในภาคส่วนอื่น

การพัฒนาที่ดินทางเลือก
          ทางเลือกหนึ่งก็คือการจัดสร้างที่อยู่อาศัยที่ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ให้ผู้มีรายได้น้อยอื่นเข้ามาได้เพิ่มเติม เช่น บริเวณอาคารแฟลต 16-20 มีพื้นที่ประมาณ 7 ไร่ และมีห้องเช่าอยู่ 280 ห้อง อาจสร้างเป็นตึกสูง 20-30 ชั้น เพิ่มจำนวนห้องได้ถึง 1,680 ห้อง (7 ไร่ หรือ 11,200 ตารางเมตร สร้าง 6 เท่าของที่ดิน ให้ 70% เป็นพื้นที่ขาย และแต่ละห้องมีขนาด 28 ตารางเมตรเช่นห้องชุดราคาประหยัดทั่วไป)
          บางท่านอาจวิตกว่าหากสร้างอาคารสูง ผู้เช่าแฟลตที่ประกอบอาชีพค้าขายจะไม่สะดวก กรณีนี้เมื่อครั้งจะสร้างแฟลต 5 ชั้นปัจจุบันแทนอาคารสงเคราะห์ห้องแถวไม้ 2 ชั้นเดิม ก็มีผู้ท้วงเช่นนี้ แต่ปรากฏว่าผู้เช่าแฟลตก็สามารถปรับตัวได้ด้วยการจัดเก็บสัมภาระต่าง ๆ ไว้ชั้นล่างของแฟลต นอกจากนี้ชุมชนแออัดย่านถนนพระรามที่ 4 ยังย้ายขึ้นอาคารสูง 20 กว่าชั้นมาแล้ว

แนวทางการเจรจากับผู้เช่าแฟลต
          การเคหะแห่งชาติควรทำความเข้าใจด้วยการจัดประชุมกับผู้เช่าแฟลต ณ สนามกีฬาไทย-ญี่ปุ่นเป็นระยะ ๆ โดยตรง แต่ให้ผู้นำชาวบ้านร่วมแสดงความคิดเห็นด้วย โดยควรอธิบายให้ผู้เช่าแฟลตได้เข้าใจถึง:
          1. อันตรายจากการอยู่อาศัยในแฟลตที่หมดอายุขัย ซึ่งผู้เช่าพึงทำประกันชีวิตเอง การเคหะแห่งชาติคงไม่อาจรับผิดชอบชีวิตและทรัพย์สินหากพังทลายอย่างฉับพลัน ยกเว้นความช่วยเหลือด้านมนุษยธรรม
          2. ต่อกลุ่มผู้เช่าแฟลตที่สามารถที่จะย้ายไปอยู่ที่อื่นได้ การเคหะแห่งชาติควรจ่ายค่าชดเชยและค่าขนย้ายส่วนหนึ่ง เช่น ค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาทเป็นเวลา 5 ปี เป็นต้น
          3. สำหรับผู้เช่าที่เป็นพลเมืองอาวุโสแต่ยากจนขาดคนดูแล ควรได้รับการบริบาลในสถานดูแลผู้สูงอายุ แทนที่จะอยู่อาศัยในแฟลตที่ตนเองไม่สามารถที่จะอยู่อาศัยได้

ข้อพิจารณาเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัย
          กรณีนี้ไม่ใช่การรังแก “คนจน” เพราะคนไทยที่ยากจนมีเพียง 10% และส่วนมากอยู่ในชนบท และจากการสำรวจในแฟลตดินแดงก็พบว่า 52% ของครัวเรือนเหล่านี้มีเครื่องปรับอากาศ 75% ชมโทรทัศน์ผ่านดาวเทียม 41% มีรถ และ 31% มีที่อยู่อาศัยอยู่ที่อื่นนอกเหนือจากที่แฟลตดินแดงนี้ ดังนั้นผู้เช่าแฟลตเหล่านี้จึงไม่คนจน จึงควรเปิดโอกาสให้กับคนจนจริงๆ ที่จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย
          ประชาชนทั่วไปไม่มีโอกาสโชคดีได้ (อภิ)สิทธิ์ เช่นนี้ เพราะต้องเก็บหอมรอมริบไปหาซื้อบ้านราคาถูกนอกเมืองโดยต้องตื่นแต่เช้าเดินทางมาทำงานในเมือง หากแฟลตเหล่านี้เป็นของเอกชน คงไม่มีใครชดเชยให้ ที่ดินแฟลตดินแดงนี้ถือเป็นทรัพยากรของชาติ ควรเอามาใช้ประโยชน์แก่ส่วนรวมให้ดีที่สุด และเพื่อนำรายได้มาพัฒนาประเทศ
          การย้ายที่อยู่ยังไม่กระทบวิถีชีวิตชาวบ้าน ที่ผ่านมามีการย้ายอำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปางเพื่อทำเหมืองถ่านหิน การย้ายวัด บ้าน โรงเรียน และสิ่งต่าง ๆ ออกไป กลับทำให้ชุมชนได้รับการวางผังดีขึ้น ประชาชนผู้อยู่อาศัยมีความสุขมากขึ้น ที่ผ่านมาแม้การเวนคืนเจดีย์ วัดวาอารามหรือสุสานก็ไม่เคยส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตชุมชนดังอ้าง

          โดยสรุปแล้ว รัฐบาลควรเข้มแข็งในการจัดการพัฒนาพื้นที่แฟลตดินแดงขึ้นใหม่ให้เป็นตัวอย่าง หากปล่อยให้อาคารถล่มลงจนมีผู้บาดเจ็บล้มตาย ก็จะเสียชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของชาติ การแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดงอาจไม่เป็นที่พอใจของผู้เช่าบางส่วน แต่เชื่อว่าผู้เช่าส่วนใหญ่จะเข้าใจตามข้อมูลข้างต้น และที่สำคัญประชาชนทั้งประเทศจะสรรเสริญถึงการปฏิบัติหน้าที่โดยคำนึงถึงผลประโยชน์ของประเทศเป็นหลัก

หมายเหตุ: ดูรายละเอียดหนังสือถึงนายกรัฐมนตรีและผู้เกี่ยวข้องและรายงานผลการศึกษาแนวทางการแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดง ได้ที่ www.thaiappraisal.org/thai/letter/letter_view.php?strquery=letter22.htm


ภาพที่ 1: ที่จอดรถเฉพาะผู้เช่าแฟลตในแฟลตดินแดง


ภาพที่ 2: ป้ายประกาศเซ้งต่อแฟลตในปัจจุบัน


ภาพที่ 3: อาคารชุดเพื่อชาวชุมชนแออัดพระรามที่ 4 โดยสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ (ขวามือ)
ส่วนอาคารซ้ายมือเป็นอาคารชุดราคาแพงที่เอกชนสร้างขึ้นเพื่อการจำหน่ายแก่ผู้มีรายได้สูง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved