อ่าน 738 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 64/2555: 11 มิถุนายน 2555
ข้อสังเกตการปรับเปลี่ยนการใช้ที่ดินตามร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครล่าสุดเมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2555 มีสาระสำคัญที่เปลี่ยนไปจากผังเมืองปี 2549 และร่างผังเมืองรวมฉบับที่ 3 ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2554 หลายบริเวณ ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ประธานคณะกรรมการที่ปรึกษา โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เคยนำเสนอไว้ในการสัมมนาต่าง ๆ จำนวน 34 บริเวณ ในที่นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอสรุปมานำเสนอเพื่อผู้มีส่วนเกี่ยวข้องได้พิจารณา การเปลี่ยนแปลงนี้ห่างกันเพียง 9 เดือน และหลายแห่งเปลี่ยนแปลงไปเป็นอย่างมาก
          1. บริเวณด้านเหนือสนามบินดอนเมือง ซอยพหลโยธิน 75 และบริเวณใกล้เคียง เปลี่ยนจากได้เปลี่ยนจากประเภทอุตสาหกรรม อ.2 เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.4 กรณีนี้แตกต่างไปจากร่างผังเมืองรวมฉบับที่ 3 ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2554
          2. ปากทางถนนสรงประภา แต่เดิมกำหนดให้เขตพาณิชยกรรม พ.1 ยาวไปตามถนน ตามร่างใหม่กำหนดให้ถึงแค่ประมาณซอยสรณคมน์ พื้นที่นอกนั้นเป็นกลายเป็นเขตที่อยู่อาศัย ย.4-4 กรณีนี้แตกต่างไปจากผังเมืองรวม ปี 2549
          3. ถนนแจ้งวัฒนะจากหลักสี่ถึงคลองประปา สองฝั่งถนนระยะประมาณ 200 เมตร ยกเว้นบริเวณที่ตั้งหน่วยราชการ ร่างเมื่อ 8 สิงหาคม 2554 เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม พ.1-2 แต่ปัจจุบันปรับเป็น ย.4-2 เป็นหลัก เหลือพื้นที่พาณิชยกรรมเล็กน้อยเท่านั้น กรณีนี้แตกต่างไปจากผังเมืองรวม ปี 2549
          4. บริเวณถนนรัชดาภิเษกตัดกับถนนกรุงเทพ-นนทบุรี เปลี่ยนแปลง/สลับที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและหนาแน่นน้อย และเพิ่มสีราชการ (ส.20) ให้กับกรมยุทธบริการ กรณีนี้แตกต่างไปจากผังเมืองรวม ปี 2549
          5. บริเวณบางซื่อ เพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม พ.3-5 ฝั่งใต้ของถนนประชาราษฎร์สาย 2 และฝั่งตะวันตกของถนนกรุงเทพ-นนทบุรี ตรงบริเวณทางแยก กรณีนี้แตกต่างไปจากผังเมืองรวม ปี 2549
          6. เพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม พ.1-2 ให้กับบริเวณทางแยกถนนสายไหม ตัดกับ ถนนรัตนโกสินทร์สมโภชน์ จากแต่เดิมที่เป็นเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเพียงอย่างเดียว แต่ไม่ได้กำหนดให้ตลาดวงศกรที่มีสภาพจริงเป็นเขตพาณิชยกรรม กรณีนี้แตกต่างไปจากผังเมืองรวม ปี 2549
          7. เพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม พ.1-6 บริเวณถนนรามอินทราตัดกับถนนลาดปลาเค้า กรณีนี้แตกต่างไปจากผังเมืองรวม ปี 2549
          8. เพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม พ.1-12 บริเวณถนนประเสริฐมนูกิจ ช่วงซูกิชิบาบิคิว เดอะพูล ซึ่งส่วนมากในสภาพปัจจุบันเป็นที่ดินเปล่า กรณีนี้แตกต่างไปจากร่างผังเมืองรวมฉบับที่ 3 ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2554
          9. เพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม พ.1-14, และ พ.1-15 บริเวณถนนเอกมัยรามอินทรา ช่วงคริสตรัลพาร์คและใกล้เคียง ซึ่งมีสภาพเป็นศูนย์การค้าอยู่แล้ว กรณีนี้แตกต่างไปจากผังเมืองรวม ปี 2549
          10. เพิ่มพื้นที่เขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.9-5 ทางฝั่งตะวันออกของถนนรัชดาภิเษก ช่วงแยกลาดพร้าวถึงแยกเหม่งจ่าย จาก 200 เมตร เป็น 500 เมตร  กรณีนี้แตกต่างไปจากผังเมืองรวม ปี 2549
          11. เพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม พ.2-1 (จากเดิม พ.4-3) ให้กว้างขึ้น ครอบคลุมศูนย์การค้าแฟชั่นไอส์แลนด์ที่อาจลืมใส่เป็นพื้นที่เขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยในร่างเดิม กรณีนี้แตกต่างไปจากผังเมืองรวม ปี 2549
          12. เพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม พ.3-2 และเรียกใหม่เป็น พ.3-4 ในบริเวณเขตเมืองมีนบุรี โดยให้ครอบคลุมข้ามไปถึงถนนรามคำแหงด้วย กรณีนี้แตกต่างไปจากผังเมืองรวม ปี 2549
          13. เพิ่มพื้นที่เขตพาณิชยการ พ.3-22 ตรงแยกพัฒนาการกับศรีนครินทร์ ซึ่งแต่เดิมกำหนดให้เป็นเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยตามผังเมืองรวม ปี 2549 แต่มีศูนย์การค้าตั้งอยู่แล้ว แต่อย่างไรก็ตามบริเวณดังกล่าว ก็มีบ้านจัดสรรที่ถูกวาดสีให้เป็นเขตพาณิชยกรรมไปด้วย 
          นอกจากนี้บริเวณใกล้เคียงโรงพยาบาลศิริราช ยังมีการปรับเปลี่ยนการใช้ที่ดินในเชิงพาณิชยกรรมให้น้อยลง อาจเป็นเพราะเหตุผลด้านความมั่นคงของประเทศ 
          อย่างไรก็ตามการปรับการใช้ที่ดินเหล่านี้แทบไม่มีความแตกต่างไปจากผังเมืองรวมปี 2549 แต่ร่างผังเมืองใหม่ ณ วันที่ 24 พฤษภาคม 2555 แม้จะผ่อนผันให้ก่อสร้างได้เช่นผังเมืองรวมปี 2549 บ้าง แต่ส่วนใหญ่ยังกีดขวางการพัฒนาที่อยู่อาศัยของประชาชน ทำให้จำนวนประชากรของกรุงเทพมหานครทรงตัวหรือลดลง และไปขยายตัวในเขตปริมณฑล กลายเป็นการสร้างปัญหาการขยายตัวเมืองออกไปสู่จังหวัดปริมณฑล

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved