อ่าน 525 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 69/2555: 20 มิถุนายน 2555
ข้อแก้ตัวที่ฟังไม่ขึ้นของการทำผังเมือง กทม.

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับที่กำลังร่างอยู่นี้ ไม่เหมาะสม ทำร้ายประชาชนชาวกรุงเทพมหานคร ทำร้ายประชาชนในเขตปริมณฑล ทำลายพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่สีเขียวรอบนอกกรุงเทพมหานคร เพราะการสั่งห้ามพัฒนาพื้นที่แทบทุกแห่งในเขตกรุงเทพมหานคร ก็จะทำให้การพัฒนาต่าง ๆ ต้องออกไปพัฒนานอกเมือง อีกทั้งยังทำให้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ต้องขยายตัวออกไปอย่างไร้ที่สิ้นสุด เป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณแผ่นดินเป็นอย่างมาก แต่คณะผู้จัดทำร่างผังเมือง ก็ยังพยายามดันทุรัง ทำผังเมืองที่ไม่เหมาะสมนี้ออกมา ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอแจงให้เห็นข้อแก้ตัวที่ฟังไม่ขึ้นของการทำผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับนี้
          1. กลัวกรุงเทพมหานครหนาแน่นเกินไป ทั้งที่กรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นของประชากรเพียง 3,600 คนต่อตารางกิโลเมตร น้อยกว่าสิงคโปร์ถึงครึ่งต่อครึ่ง แต่สิงคโปร์กลับได้ชื่อว่าเป็นเมืองในสวน (Garden City) เพราะอนุญาตให้อาคารขึ้นแนวสูง ใช้ประโยชน์ที่ดินให้ได้มากที่สุด แล้วเก็บพื้นที่ส่วนที่เหลือมาทำสวนสาธารณะในเมือง ในขณะที่กรุงเทพมหานครแทบไม่มีโครงการสร้างสวนสาธารณะใหม่ในใจกลางเมืองตามร่างผังเมืองเลย
          2. กรุงเทพมหานครมักอ้างว่าที่พยายามจำกัดความสูงของอาคารก็เพราะมีปัญหาไฟไหม้บ่อยครั้งในซอยใจกลางกรุง ข้ออ้างนี้เป็นเท็จ ตามข้อมูลของกรุงเทพมหานครเอง ในกรณีอาคารสูง อาคารชุดและอะพาร์ตเมนต์ ในช่วง 5 ปีล่าสุด (พ.ศ.2550-2554) นั้น เกิดเพลิงไหม้ลดลงจาก 8% ของกรณีเพลิงไหม้ทั้งหมด เป็น 7% 4% 3% และ 2% ตามลำดับ กรณีอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป) ในปัจจุบันก็มีระบบป้องกันไฟไหม้ที่มีประสิทธิภาพ ไม่ใช่ระบบอาคารเก่าในอดีต อาคารสมัยใหม่จึงแทบไม่เกิดเพลิงไหม้ ในอีกแง่หนึ่งการดับเพลิงของกรุงเทพมหานครต้องได้รับการปรับปรุงให้มีประสิทธิภาพมากกว่านี้ ไม่ใช่อ้างความไร้ประสิทธิภาพมาเพื่อกีดขวางการพัฒนาประเทศ
          3. กรุงเทพมหานคร ยังอ้างว่าจะขยายและตัดถนนใหม่ ๆ ที่สามารถใช้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ในเขตรอบนอกของเมือง โดยในร่างผังเมืองรวม ขีดเส้นถนนใหม่ไว้มากมาย แต่ไม่อาจของบประมาณก่อสร้างถนนได้จริง ถนนตามร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครส่วนมากจึงไม่ได้ก่อสร้างจริง แนวถนนยังมีความเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม และไม่มีกรอบระยะเวลาที่แน่ชัด นอกจากนี้ยังมีถนนจำนวนมากสร้างอยู่ในเขตรอบนอกของกรุงเทพมหานคร ซึ่งขาดความเป็นไปได้ทางการตลาดและการเงินในการสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ
          4. เจ้าหน้าที่วางผังเมืองบางส่วนคงไปเลียนแบบประเทศตะวันตกที่กำหนดความสูงของอาคาร เช่น กรุงปารีส ที่แม้กำหนดความสูงเพียง 37 เมตร แต่ก็ไม่ได้กำหนดสัดส่วนพื้นที่ว่างมากเกินความจำเป็นเช่นกรุงเทพมหานคร จึงทำให้เมืองมีการพัฒนาอย่างมีประสิทธิภาพ และมีความหนาแน่นของประชากรสูงถึง 22,000 คนต่อตารางกิโลเมตร
          ที่ผ่านมา กรุงเทพมหานครยุ่งเหยิง ก็เพราะการขาดการบังคับใช้กฎหมายผังเมืองและกฎหมายอาคารเท่าที่ควร เช่น ในพื้นที่เขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมตามผังเมืองหลายพื้นที่ ที่ห้ามมีการก่อสร้างตึกแถว ก็มีการก่อสร้างเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก และเพราะข้อจำกัดของผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับปี 2549 จึงทำให้ประชากรกรุงเทพมหานครลดลงอย่างน่าพิศวง โดยไปสร้างปัญหาก่อสร้างบุกรุกพื้นที่เกษตรกรรมในจังหวัดอื่น ผู้ที่เดือดร้อนก็คือประชาชนผู้ที่มีรายได้น้อย จะหาซื้อที่อยู่อาศัยต้องออกไปไกล ๆ เสียค่าเดินทาง ในทางตรงกันข้าม ด้วยนโยบายด้านผังเมืองที่ไม่เหมาะสมนี้ กลับเป็นการอุ้มหรือช่วยเจ้าที่ดินรายใหญ่ ๆ ในเมืองที่ได้รับมรดกตกทอดมาให้เก็บที่ดินไว้รอการพัฒนาในภายหลัง ผังเมืองเช่นนี้จึงเป็นการทำลายประโยชน์ของคนส่วนใหญ่
          การส่งเสริมให้มีการสร้างอาคารในเมือง หรือส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครนั้น ไม่ใช่เป็นการช่วยนักธุรกิจพัฒนาที่ดิน หรือเห็นแก่นายทุน นักพัฒนาที่ดินเป็นแค่ผู้จัดหาที่อยู่อาศัย ผู้ที่ใช้สอยประโยชน์คือประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่างหาก การไม่ให้ประชาชนอยู่ในกรุงเทพมหานครและรักษากรุงเทพมหานครไว้ให้เป็น “ฟ้าอมร” แก่คนผู้มีรายได้สูงบางกลุ่ม ต่างหากที่ถือเป็นนโยบายที่ไม่ถูกต้อง
          ผม (โสภณ พรโชคชัย) ให้ความเห็นเกี่ยวกับผังเมืองนี้ ก็เพื่อประโยชน์ของประชาชนที่ควรมีที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ มีการวางผังเมืองที่ดีเช่นนานาอารยะประเทศ ประชาชนสิ้นเปลืองงบประมาณในการเดินทางน้อยในกรุงเทพมหานคร ไม่ใช่ให้ไล่คนกรุงเทพมหานครออกนอกเมืองเช่นที่เป็นไปตามผังเมืองปี 2549 และร่างผังเมืองฉบับปัจจุบันนี้ 
          อนึ่งผมไม่ได้เห็นแก่นักพัฒนาที่ดินรายใด วิสาหกิจของผมที่ทำด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ก็เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ทั้งภาครัฐ และภาคเอกชนในการมีข้อมูลเพื่อการวางแผน โดยวิสาหกิจของผมได้ประกาศนโยบายมาตั้งแต่เริ่มตั้งว่า ไม่ทำกิจการด้านนายหน้า หรือไปพัฒนาที่ดินหรือมีส่วนได้เสียกับนักพัฒนาที่ดินทั้งทางตรงและทางอ้อมรายใดทั้งสิ้น

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved