อ่าน 537 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 83/2555: 19 กรกฎาคม 2555
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ณ กลางปี พ.ศ.2555

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยที่กำลังขายอยู่ในตลาดกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ กลางปี พ.ศ.2555 พบว่า ยังมีโครงการที่ขายอยู่ทั้งหมดที่สำรวจได้ 1,303 โครงการ แต่โครงการที่มีหน่วยขายเกินกว่า 20 หน่วย มีอยู่ 920 โครงการที่ถือว่ายังมีกิจกรรมทางการตลาดอยู่ ที่เหลืออีก 383 โครงการ ถือว่าเป็นโครงการที่แทบไม่มีกิจกรรมทางการตลาดแล้ว
          การสำรวจ ณ กลางปี พ.ศ.2555 นี้ ถือเป็นการสำรวจที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ดำเนินการมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ พ.ศ.2537 โดยถือเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทยที่สำรวจและประมวลภาพสถานการณ์จากภาคสนาม โดยในครั้งนี้พบหน่วยขายทั้งหมดถึง 396,587 หน่วย รวมมูลค่าถึง 1,196,754 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการสำรวจที่ครอบคลุมมากที่สุดในประเทศไทย และคาดว่าแทบจะไม่มีโครงการใดที่ตกสำรวจเพราะในแต่ละเดือน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจโครงการเปิดใหม่ และในแต่ละไตรมาสยังสำรวจภาวะตลาดเป็นระยะ ๆ
          ณ กลางปี พ.ศ.2555 นี้จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 396,587 หน่วยนั้น ขายไปแล้ว 267,470 หน่วย เหลืออยู่ในท้องตลาดเพื่อให้ผู้ซื้อบ้านได้เลือกซื้อมี 129,117 หน่วย ลดลงจากเมื่อสิ้นปี พ.ศ.2554 ที่มีหน่วยเหลือขายอยู่ 134,266 หน่วย อย่างไรก็ตามไม่ใช่ว่าจำนวนหน่วยที่เหลืออยู่นี้เป็นหน่วยที่มีปัญหา ขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันที่สำรวจ ยังไม่ได้ขาย ทั้งนี้อาจเป็นเพราะเพิ่งเปิดตัวโครงการใหม่ หรือเหตุผลอื่น ๆ อุปทาน 129,117 หน่วยนี้เป็นอุปทานจริง ไม่นับรวมที่โฆษณาแต่ยังไม่เปิดขาย ไม่นับรวมที่ขออนุญาตจัดสรรไว้แล้วแต่ยังไม่เปิดขาย เป็นต้น และอุปทานนี้มีทั้งที่ก่อสร้างเสร็จแล้วและที่กำลังก่อสร้างอยู่
          ข้อค้นพบสำคัญอีกประการหนึ่งก็คือหน่วยขาย 129,117 หน่วยนี้ คงต้องใช้เวลาขายอีก 20 เดือนจึงจะแล้วเสร็จ ซึ่งแสดงว่าการขายค่อนข้างช้า เพราะจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด เช่น พัทยา การขายจะแล้วเสร็จภายในกำหนดไม่เกิน 6 เดือน ดังนั้นการวางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจึงต้องเพิ่มอัตราเสี่ยง (Risk Premium) ให้มากขึ้นในการวิเคราะห์ทางการเงิน และหากพิจารณาในรายละเอียด ห้องชุดที่มีอยู่จะขายได้หมดในเวลาประมาณ 13 เดือน (จากแต่เดิมประมาณการไว้เพียง 10 เดือน ทาวน์เฮาส์ที่เหลืออยู่ต้องใช้เวลาขายอีก 31 เดือนจึงจะหมด ส่วนบ้านเดี่ยวที่เหลืออยู่ต้องใช้เวลาอีกถึง 52 เดือนจึงจะขายได้หมด
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังพบข้อมูลที่น่าสนใจว่าในรอบครึ่งแรกของปี พ.ศ.2555 มีหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด 47,695 หน่วยโดย 72% เป็นห้องชุดพักอาศัย และประมาณ 39% ของอุปทานทั้งหมดเป็นห้องชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาทซึ่งน่าจะเป็นสินค้าที่เน้นการลงทุน การที่ห้องชุดเกิดขึ้นมากนี้คงเป็นเพราะสินค้าอื่นมีโอกาสเกิดน้อยในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานครที่เคยน้ำท่วม อย่างไรก็ตามก็ยังมีการเปิดตัวโครงการในพื้นที่น้ำท่วมเช่นกันในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา และสำหรับที่อยู่อาศัยประเภทอื่นนั้น ปรากฏว่าทาวน์เฮาส์เปิดตัวเพียง 13% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด 47,695 หน่วย ส่วนบ้านเดี่ยวเปิดตัวเพียง 10% นอกนั้นเป็นที่อยู่อาศัยประเภทอื่นซึ่งมีอยู่น้อยมาก
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ในระยะ 6 เดือนที่ผ่านมา มีข่าวดีประการหนึ่งก็คือ จำนวนหน่วยขายที่ขายได้ในช่วงดังกล่าวนี้มีสูงถึง 52,844 หน่วย ซึ่งมากกว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ซึ่งเปิดตัวทั้งหมด 47,695 หน่วย กรณีนี้เป็นเพราะการอั้นอุปทานไว้ในช่วงน้ำท่วมเมื่อปลายปี พ.ศ.2554 ที่ผ่านมา จึงเริ่มมีการซื้อขายกันมากขึ้น และเชื่อว่าส่วนหนึ่งเป็นผลมากจากการเปลี่ยนแปลงบัญชีราคาประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมธนารักษ์ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางส่วนจึงเร่งการโอนในช่วงเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา แต่จากการสำรวจในระยะเวลา 6 เดือนที่ผ่านมา การขายได้จำนวนมาก ก็ยังดำเนินไปอย่างสม่ำเสมอ
          จากการสำรวจ ณ กลางปี พ.ศ.2555 นี้ยังพบโครงการที่หยุดขายไป 120 โครงการ รวมจำนวนหน่วย 25,044 หน่วย หรือเท่ากับ 19% ของอุปทานที่ยังเหลืออยู่ในตลาด และรวมมูลค่า 67,144 ล้านบาท (16% ของมูลค่าที่ยังเหลือขายอยู่ในท้องตลาด จำนวนโครงการที่หยุดขายมีเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี พ.ศ.2554 ซึ่งขณะนั้นพบเพียง 105 โครงการ จำนวนหน่วยที่หยุดขายก็เพิ่มขึ้น 1,011 หน่วย  มูลค่าหน่วยที่หยุดขายก็เพิ่มขึ้น 3,524 ล้านบาท ข้อนี้ถือเป็นดัชนีสำคัญอีกประการหนึ่ง แต่อย่างไรก็ตามปริมาณของโครงการที่ประสบปัญหายังถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับอุปทานรวมของตลาด
          สำหรับสาเหตุของโครงการที่หยุดขายไปก็เพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ (23%) ขายไม่ออก-รูปแบบสินค้าไม่เหมาะสม 25% ปรับปรุงเนื่องจากปัญหาน้ำท่วม 14% ไม่ผ่านผลการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) 8% ทำเลที่ตั้งไม่ดี 5% ทางเข้าออก-กรรมสิทธืที่ดินมีปัญหา 3% เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีการหยุดขายเพื่อปรับปรุงราคาขายใหม่หรือเปลี่ยนรูปแบบของโครงการให้เหมาะสมกับตลาดอีกจำนวนหนึ่งด้วยเช่นกัน
          สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปี พ.ศ.2555 พบว่า บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ ขึ้นแท่นบริษัทที่เปิดตัวโครงการมากที่สุดถึง 8,418 หน่วย รวมมูลค่าสูงสุดถึง 10,132 ล้านบาทจากจำนวนทั้งหมด 6 โครงการ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท แชมป์เก่า ยังรักษาแชมป์ในจำนวนโครงการที่เปิด คือ 9 โครงการสูงกว่าบริษัทอื่น แต่จำนวนหน่วยมาเป็นอันดับสองคือ 2,859 หน่วย และมูลค่ามาเป็นอันดับที่ 7 ดร.โสภณ พรโชคชัย กล่าวว่าหากเรียงลำดับตามมูลค่าของโครงการที่เปิดตัวจะพบว่า บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (9,940 ล้านบาท) บมจ.ศุภาลัย (8,298 ล้านบาท) บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ (7,845 ล้านบาท) และ บมจ.แสนสิริ (7,132 ล้านบาท)
          จากฐานข้อมูลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ยังมีโครงการรอเปิดใหม่อีกถึง 324 โครงการ แสดงว่ายังมีอุปทานที่หวังจะเข้ามาในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ในจำนวนนี้ส่วนใหญ่หรือ 57% เป็นโครงการอาคารชุด อีก 22% เป็นโครงการบ้านเดี่ยว และอีก 21% เป็นโครงการอาคารชุด การที่ยังมีโครงการบ้านเดี่ยวรออยู่มากแต่ยังไม่เปิดตัว อาจเป็นเพราะอุปทานที่ผ่านมาขายได้ช้า ผู้ประกอบการจึงยังชะลอการเปิดตัวอยู่ ทั้งนี้การเปิดตัวที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หมายเฉพาะถึงการเปิดขายให้ผู้บริโภคได้เลือกซื้อ สำหรับโครงการที่โฆษณาแต่ยังไม่เปิดขาย หรือโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรแต่ยังไม่ได้เปิดขาย ก็ไม่นับในที่นี้เช่นกัน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved