อ่าน 974 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 90/2555: 31 กรกฎาคม 2555
ราคาที่ดินในประเทศญี่ปุ่น

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ในช่วงวันที่ 30 กรกฎาคม - 4 สิงหาคม 2555 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้นำคณะนักธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวน 42 ท่านเดินทางไปดูงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ประเทศญี่ปุ่น สาระสำคัญประการหนึ่งคือการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน ซึ่งเป็นบทเรียนจากประเทศญี่ปุ่น โดยการเปรียบเทียบกับประเทศอื่น ๆ
          จากการเปรียบเทียบราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินของประเทศไทย สหรัฐอเมริกา อังกฤษ และญี่ปุ่นในช่วง10 ปีล่าสุดเพื่อพิจารณาวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ ได้ข้อสรุปที่สำคัญดังนี้
          1. ราคาทรัพย์สินในอังกฤษและสหรัฐอเมริกาในช่วงปี 2542-2550 เพิ่มขึ้น สวนทางกับญี่ปุ่นซึ่งปรับลดราคาลง
          2. อาจกล่าวได้ว่าในช่วงที่ญี่ปุ่นกำลังรุ่งโรจน์ในยุคก่อนปี 2534 นั้น สถานการณ์ในสหรัฐอเมริกาและอังกฤษกลับย่ำแย่ และนับแต่ปี 2534 เป็นต้นมา ราคาที่ดินในญี่ปุ่นก็ตกต่ำต่อเนื่องมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกากลับเพิ่มขึ้น ส่วนในอังกฤษ ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดนับแต่ปี 2540 เป็นต้นมา
          3. จนกระทั่งเมื่อเร็ว ๆ นี้สถานการณ์จึงเริ่มเปลี่ยนแปลงในขั้นรากฐาน กล่าวคือ การกลับไปลงทุนใหม่ในญี่ปุ่นเองมีมากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินขยับตัวขึ้นนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเริ่มตกตั้งแต่เดือนเมษายน 2550 และราคาบ้านในอังกฤษเริ่มเห็นการตกต่ำในไตรมาสที่ 4 ของปี 2550
          4. การตกต่ำของทรัพย์สินในอังกฤษ และสหรัฐอเมริกาเห็นได้ชัดเจนจากการขาดวินัยทางการเงิน ที่ปล่อยให้มีการอำนวยสินเชื่อ 100% ของหลักประกัน เรื่อยไปจนถึง 120% และสุดท้ายคือการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระเพียงเฉพาะดอกเบี้ย ทรัพย์สินจึงถูกนำไปอำนวยสินเชื่อซ้ำตามความคาดหวังว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้นตลอดเวลา โดยไม่นำพาต่อความจริงที่ว่า อสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติเป็นวงวัฏจักร
          5. ตัวอย่างวิกฤติที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2531-2534 ในสหรัฐอเมริกาก็คือ Saving and Loans Crisis ซึ่งก็คล้ายกับในกรณีนี้ แต่ผู้บริหารภาคการเงินในสหรัฐอเมริกาก็แสร้งลืมวิกฤติครั้งสำคัญที่เคยเกิดขึ้น
          6. มาตรการ 700,000 ล้านเหรียญสหรัฐที่รัฐบาลสหรัฐอเมริกาจะนำมาใช้นั้น อาจทำให้ความวิบัติของสหรัฐอเมริกาหนักหนาสาหัสยิ่งขึ้น เพราะหากนำเงินไปช่วยให้ผู้เกี่ยวข้องมีโอกาส “ล้มบนฟูก” เช่นที่เคยทำในประเทศไทยยุคหลังวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 ละก็เท่ากับเป็นการปล้นประชาชนอเมริกันเอง
          7. สำหรับประเทศไทย จะเห็นได้ว่า นับแต่ปี 2542 เป็นต้นมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นขึ้น ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ในปีหลัง ๆ มานี้อัตราการเพิ่มจะลดต่ำลง โดยในว่าปี 2551 มีอัตราการเพิ่มเพียง 3.5% ก็ตาม แต่ก็ยังไม่ติดลบ ภาวะในประเทศไทยแตกต่างโดยสิ้นเชิงกับอังกฤษและสหรัฐอเมริกา เพราะไทยถูกควบคุมให้มีวินัยทางการเงินมากกว่า
          8. กรณีการตกต่ำของตลาดหลักทรัพย์ในภูมิภาคต่าง ๆ ไม่พึงนำมาพิจารณาถึงกรณี “อารมณ์ความรู้สึก” กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า และไม่ได้หวือหวาตามตลาดหลักทรัพย์ ในยามที่อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำสุดขีด ก็ตกต่ำเพียงประมาณ 25% ในช่วงปี 2540-2542 เท่านั้น ไม่ได้หายไปครึ่งต่อครึ่ง และสถานการณ์ในปัจจุบันนี้ก็ไม่น่าจะหนักหนาเท่ากับในอดีต
          9. สิ่งที่รัฐบาลพึงทำก็คือ การติดตามธุรกรรมทางการเงินของบริษัทในประเทศไทยที่มีบริษัทขนาดใหญ่ของสหรัฐอเมริกาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ เพื่อไม่ให้ก่ออาชญากรรมผ่องถ่ายทรัพย์สินที่เกิดจากธุรกิจในประเทศไทยไปช่วยบริษัทแม่ จนขาดความรับผิดชอบต่อผู้บริโภคในไทย การนี้ย่อมไม่ใช่การควบคุมการปริวรรตเงินตรา แต่เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และหวังว่าผู้เกี่ยวข้องคงไม่รอให้ต้อง “ล้อมคอกเมื่อวัวหาย”
          10. ในปัจจุบันการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก็ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง จากการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่รายเดือนของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็ยังพบว่าเปิดอยู่สม่ำเสมอ จึงต้องติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิด อย่างไรก็ตาม การเสื่อมทรุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นที่เคยเกิดขึ้นในอดีต จะไม่เกิดขึ้นอีก ยกเว้นอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่อาจทรุดลงบ้าง

ภาพที่ 1: การเปรียบเทียบวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ 4 ประเทศ

          อาจกล่าวได้ว่าวัฏจักรของอสังหาริมทรัพย์จะมีลักษณะคล้ายกันคือขึ้น ๆ ลง ๆ ตามภาวะตลาดในแต่ละช่วง แต่ ณ ห้วงเวลาหนึ่ง ๆ อสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเทศ แต่ละทำเล แต่ละประเภท แต่ละระดับราคา ก็ไม่จำเป็นต้องเป็นไปในทิศทางเดียวกัน
          สำหรับข้อมูลล่าสุดของประเทศญี่ปุ่นพบว่า ตั้งแต่ปี พ.ศ.2552 ถึงปัจจุบัน ราคาที่ดินได้ลดลงต่อเนื่อง โดยในปี พ.ศ.2555 สถานการณ์กระเตื้องขึ้นแล้ว อย่างไรก็ตามราคาที่ดินนับแต่ พ.ศ.2534 เป็นต้นมา ราคาที่ดินตกต่ำลงมาโดยตลอด ยกเว้นในช่วงปี พ.ศ.2549-2551 ราคาที่ดินกลับกระเตื้องขึ้นมาเป็นบวก คือเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 3-10% แต่กลับตกต่ำลงในปี พ.ศ.2552 เพราะวิกฤติหนี้เสียในประเทศสหรัฐอเมริกาและยุโรป ซึ่งส่งผลกระทบไปทั่วโลก

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved