อ่าน 1,277 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 102/2555: 30 สิงหาคม 2555
เจาะลึกการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวของญี่ปุ่น

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          เรียนรู้การพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวในญี่ปุ่น ซึ่งเหมาะกับคนทำงานที่มีครอบครัวแล้วและต้องการอยู่บ้านแนวราบ แต่ต้องเดินทางโดยรถไฟ โดยใช้เวลาประมาณ 1 ชั่วโมง และแนวโน้มนี้จะมีโอกาสเกิดขึ้นในประเทศไทยที่คาดวาจะมีระบบขนส่งมวลชนที่ดึขึ้นในอนาคต
          ในวันที่ 3 สิงหาคม 2555 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้พาคณะผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ณ กรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น โดยได้ดูโครงการบ้านเดี่ยวแห่งหนึ่งอย่างใกล้ชิด คือโครงการ Tama Town Ichikawa ตั้งอยู่ชานกรุงโตเกียว และเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่แห่งหนึ่งในญี่ปุ่น
          โครงการนี้มีบ้านเดี่ยวทั้งหมด 60 หน่วย ขายในราคาเฉลี่ยประมาณ 16 ล้านบาท นับว่าเป็นราคาปานกลาง ราคาดังกล่าวนี้ใช้เสนอขายมา 1 ปีแล้วโดยไม่ได้ปรับราคาเพิ่ม แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงโตเกียวค่อนข้างนิ่ง ไม่ได้คึกคักจนมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นแต่อย่างใด อย่างไรก็ตามขณะนี้ขายไปแล้ว 50 หน่วย ยังเหลืออยู่อีก 10 หน่วย โครงการนี้มีขนาดรวมประมาณ  12.5 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่ซูเปอร์มาร์เกตด้านหน้าโครงการประมาณ 5 ไร่ ที่เหลือ 7.5 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยวในโครงการนี้ พื้นที่ขายสุทธิเป็นประมาณ 30% ของที่ดินโครงการ ส่วนอีก 30% เป็นถนน และสาธารณูปโภคอื่น ๆ
          ค่าก่อสร้างบ้านหลังนี้เป็นเงินประมาณ 6.4 ล้านบาท สำหรับบ้านขนาด 104 ตารางเมตร หรือตกเป็นเงินตารางเมตรละ 61,500 บาท การที่ค่าก่อสร้างบ้านในญี่ปุ่นแพงก็เพราะเป็นบ้านต้านแผ่นดินไหว และก่อสร้างด้วยคุณภาพสูง ฝีมือประณีต หากสมมติให้กำไรเบื้องต้นของโครงการเท่ากับ 25% โดยรวมภาษี ดอกเบี้ย ค่าดำเนินการ และกำไรสุทธิแล้ว จะพบว่าต้นทุนทางตรงของบ้านหลังหนึ่งจะเป็นเงิน 12 ล้านบาท (75% ของราคา 16 ล้านบาท) และเมื่อค่าก่อสร้างบ้านเป็นเงิน 6.4 ล้านบาท มูลค่าของที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการนี้จึงเป็นเงิน 5.6 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางวาละ 172,308 บาท (ที่ดินแปลงละ 32.5 ตารางวา)
          จะสังเกตได้ว่าบ้านในโครงการนี้จะมีแบบที่ไม่เหมือนกัน แต่ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดใกล้เคียงกันและมีขนาดอาคารใกล้เคียงกัน ทั้งนี้เป็นผลจากการออกแบบบ้านด้วยคอมพิวเตอร์และสามารถก่อสร้างบ้านตามแบบบ้านที่แตกต่างกันได้ อย่างไรก็ตามสำหรับไฟฟ้าในโครงการ ไม่ได้เดินสายใต้ดิน แต่ปักเสาพาดสายเช่นกรณีประเทศไทย ทั้งนี้คงเพราะต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายและทำให้ราคาไม่สูงจนเกินไป
          ลูกค้าผู้ซื้อส่วนมากเป็นลูกจ้างเอกชน ทำงานในกรุงโตเกียวมีรายได้ปีละประมาณ 2.4 ล้านบาท ดังนั้นราคาบ้าน ณ 16 ล้านบาท จึงมีสัดส่วนเป็น 6.7 เท่าของรายได้ต่อครอบครัว ผู้ซื้อบ้านมีอายุประมาณ 35-40 ปี ในด้านการเงินเคหะการ ผู้ซื้อบ้านเกือบทั้งหมดกู้เงินจากสถาบันการเงิน โดยกู้ได้ถึง 100% ของมูลค่าบ้าน และเมื่อเข้าอยู่อาศัยแล้ว ค่าดูแลชุมชน จะเป็นเงิน 920 บาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าย่อมเยามาก ขณะนี้มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วประมาณ 15 หน่วย
          อาจกล่าวได้ว่าจุดขายสำคัญของโครงการนี้คือราคาเหมาะสม มีซูเปอร์มาร์เกตอยู่หน้าโครงการ ทำให้สะดวกกับการจับจ่าย เน้นการปลูกต้นไม้ให้เป็นพื้นที่สีเขียว ไม่มีรั้วระหว่างบ้าน แบบบ้านมีลักษณะแตกต่างกัน ไม่ใช่เป็นบ้าน ‘เหมาโหล’ สำหรับการโฆษณาขายบ้านในโครงการนี้ ขายผ่านอินเตอร์เน็ต โดยมีบริษัทขายบ้านผ่านอินเตอร์เน็ตเป็นตัวแทนนายหน้าด้วย นอกจากนี้ยังลงโฆษณาในหนังสือพิมพ์ในรูปแบบเป็นใบแทรกประกอบอีกด้วย
          ในกรุงโตเกียว ผู้ที่จะอยู่อาศัยในบ้านเดี่ยว จะต้องเดินทางออกนอกตัวเมืองโดยอาศัยรถไฟ ซึ่งจะกินเวลาประมาณ 1 ชั่วโมง ประชาชนส่วนใหญ่ใช้รถไฟฟ้า ไม่ได้ขับรถไปทำงาน ในอนาคตประเทศไทยอาจมีลักษณะเดียวกัน โดยสามารถก่อสร้างโครงการบ้านเดี่ยวไกลออกไปในรัสมี 60 กิโลเมตรเช่นถึงอยุธยา ฉะเชิงเทรา ตัวเมืองนครปฐม สมุทรสงครามเป็นต้น

ภาพที่ 1: โครงการนี้ไม่มีรั้ว รูปแบบ้านแตกต่างกันทุกบ้าน แต่ปักเสาพาดสายไฟฟ้าแบบในประเทศไทย

ภาพที่ 2: อาคารซูเปอร์มาร์เก็ตหน้าโครงการบ้านเดี่ยว Tama Town Ichikawa

ภาพที่ 3: พื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการบ้านเดี่ยว Tama Town Ichikawa

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved