อ่าน 562 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 108/2555: 12 กันยายน 2555
ข้อคิดในการทำศูนย์ราชการใหม่

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ศูนย์ราชการใหม่สามารถทำได้ ถ้าทำให้โปร่งใส และควรทบทวนในประเด็นการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคให้พร้อม และมีการใช้สอยประโยชน์ที่ดินอย่างเต็มที่ โดยไม่ยึดติดกับการสร้างแบบสวยงามอลังการจนเกินไป
          ตามที่ทางราชการกำลังมีดำริที่จะสร้างศูนย์ราชการแห่งใหม่สำหรับหน่วยงานต่าง ๆ ในกระทรวงคมนาคม และกระทรวงอื่น ๆ ที่อาจย้ายจากบริเวณถนนราชดำเนินนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มีข้อสังเกตสำคัญดังนี้

ขนาดของการก่อสร้าง
          จากบทเรียนของศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ ๘๐ พรรษา ๕ ธันวาคม ๒๕๕๐ (ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ) นั้น มีพื้นที่ประมาณ 349 ไร่ แต่ก่อสร้างไปแล้ว 197 ไร่ มีพื้นที่อาคารในโครงการรวมประมาณ 929,800 ตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นการใช้สอยประโยชน์ที่ดินที่ต่ำมาก อาคารศูนย์ราชการ ควรมีประสิทธิภาพสูงในการติดต่อประสานงาน การก่อสร้างที่ใช้พื้นที่หลวม ๆ และเน้นความอลังการในเชิงรูปแบบแต่ไม่มีประโยชน์ใช้สอยเท่าที่ควร เป็นสิ่งที่ควรทบทวน-หลีกเลี่ยง
          พื้นที่ 197 ไร่ หรือ 315,200 ตารางเมตร หากกำหนดให้ก่อสร้างได้ 6 เท่าของพื้นที่ดิน ก็จะสามารถก่อสร้างได้ถึง 2,521,600 ตารางเมตร หากสมมติให้พื้นที่ใช้สอยสุทธิเป็นเพียง 60% ของพื้นที่ก่อสร้าง ก็จะได้พื้นที่สุทธิที่สามารถเช่าได้ถึง 1,512,960 ตารางเมตร หากเจ้าหน้าที่ 1 คนใช้พื้นที่ประมาณ 12 ตารางเมตร ก็จะสามารถให้ผู้ทำงานได้ถึง 126,080 คน มากเกินความต้องการของกระทรวงต่าง ๆ เสียอีก ทำให้พื้นที่ศูนย์ราชการเพียงพอสำหรับการรองรับข้าราชการทุกหมู่เหล่าในอนาคต

ระบบคมนาคมขนส่ง
          กรณีศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะนั้น ยังไม่สามารถเวนคืนก่อสร้างถนนได้ครบถ้วน แต่ในความเป็นจริง ควรมีการก่อสร้างทางด่วน เชื่อมต่อกับทางด่วนดอนเมืองโทลเวย์ และทางด่วนขั้นที่สองเพื่อการกระจายการจราจร นอกจากนี้ศูนย์ราชการยังควรมีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อ เพื่อความสะดวกในการเดินทางอีกด้วย แต่อย่างไรก็ตามศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะยังไม่มีระบบคมนาคมขนส่งที่ดีเลย
          จะเห็นได้ว่าสำหรับกรณีศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะนั้น ไม่มีระบบคมนาคมขนส่งใดมารองรับ และที่สำคัญ กลับสร้างปัญหาให้กับการจราจรในพื้นที่นี้เป็นอย่างมาก หากไม่มีการปรับปรุงให้เหมาะสม จะยิ่งเป็นการทำให้ระบบราชการมีประสิทธิภาพต่ำและช้าลงตามลำดับ หากศูนย์ราชการมีระบบขนส่งมวลชนที่ดี ก็ไม่จำเป็นที่จะสร้างที่อยู่อาศัย ซึ่งไม่ใช่หน้าที่โดยตรงของรัฐบาล สมควรให้เป็นไปตามกลไกตลาด

การพัฒนาพื้นที่โดยรอบ
          ในการพัฒนาพื้นที่ศูนย์ราชการในที่ใด ๆ ก็ตาม สมควรใช้เทคนิคการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่ เพื่อสนับสนุนให้ภาคเอกชนได้ร่วมสนับสนุนและได้ประโยชน์จากการพัฒนาศูนย์ราชการต่าง ๆ โดยอำนวยความสะดวกให้ที่ดินแต่ละแปลงมีโอกาสพัฒนาได้ ไม่กลายเป็นที่ตาบอด ทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์จากการพัฒนาที่ดินสำคัญนี้ และไม่เกิดการต่อต้านจากภาคประชาชน
          การจัดรูปที่ดินจะช่วยสนับสนุนให้แปลงที่ดินโดยรอบมีทางออก ไม่กลายเป็นที่ตาบอด มีโอกาส เจ้าของที่ดินจะได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างเต็มที่ มีโอกาสที่จะพัฒนากลายเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับข้าราชการที่ทำงานอยู่บริเวณใกล้เคียง นอกจากนี้ยังสามารถใช้ที่ดินบางส่วนพัฒนาสาธารณูปโภคเพิ่มเติมเพื่อให้บริการแก่ประชาชนโดยรอบ และเพื่อประโยชน์ของศูนย์ราชการอีกส่วนหนึ่ง

พื้นที่ก่อสร้างที่น่าสนใจ
          พื้นที่ที่มีโอกาสในการก่อสร้างศูนย์ราชการใหม่นั้น สมควรเป็นพื้นที่ใจกลางเมือง ไม่ออกไปนอกเมืองจนกลายเป็นเมืองร้างจนเกินไป ศูนย์ราชการแห่งใหม่ไม่จำเป็นต้องเป็นพื้นที่ใหม่ แต่ควรอยู่ใจกลางเมือง และมีความพร้อมในการพัฒนา เช่น ที่ดินที่มีอยู่แล้ว แต่สร้างความหนาแน่ในการใช้ประโยชน์ให้เพิ่มขึ้น โดยจำเป็นต้องมีระบบคมนาคมขนส่งที่ดี
          พื้นที่ของหน่วยราชการและรัฐวิสาหกิจที่อยู่ภายในรัศมี 500 เมตรจากรถไฟฟ้าใจกลางเมือง น่าจะมีศักยภาพดีที่สุด เช่น บริเวณที่ดินริมน้ำเจ้าพระยาของการรถไฟแห่งประเทศไทย พื้นที่ท่าเรือคลองเตย เป็นต้น หรือแม้แต่เขตทหารในเขตเมืองก็สมควรนำมาพัฒนา ทั้งที่เกียกาย พญาไท พหลโยธินและอื่น ๆ แต่ทั้งนี้ต้องสร้างระบบขนส่งมวลชนที่ดี
          ศูนย์ราชการควรมีประสิทธิภาพสูงสุดเพื่อประโยชน์ของการปกครองและเพื่อประโยชน์ของประชาชน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved