อ่าน 712 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 119/2555: 1 ตุลาคม 2555
องค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          เสนอรัฐบาลจัดตั้งองค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ เพื่อใช้ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนในให้เป็นประโยชน์ต่อทุกภาคส่วน
          อาจกล่าวได้ว่าการใช้ที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ตลอดจนเมืองใหญ่ทั่วประเทศยังขาดประสิทธิภาพเท่าที่ควร ในอดีตที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยหลักในเขตกรุงเทพมหานครก็คือ ที่ดินจัดสรร ซึ่งในภายหลังถูกปล่อยทิ้งร้างไว้มากมาย เพราะไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเพียงพอ ทำให้เกิดความสูญเปล่าทางเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก นอกจากนี้ยังมีบ้านหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ทิ้งร้างไว้อีกจำนวนมาก หากนำมาพัฒนาจะทำให้เกิดการเพิ่มมูลค่าขึ้นมหาศาล
          ในขณะเดียวกันการพัฒนาที่ดินของภาคเอกชนก็ขึ้นอยู่กับความสามารถในการรวบรวมที่ดิน ซึ่งมักใช้เวลานาน เจ้าของที่ดินบางส่วนก็ไม่ยินยอมขาย ทำให้ที่ดินในเขตเมืองไม่ได้รับการพัฒนา และเป็นการกีดขวางการพัฒนาเมือง เมืองก็จำต้องขยายตัวในแนบราบอย่างไม่มีที่สิ้นสุด ทำให้เมืองยิ่งขาดระเบียบยิ่งขึ้นต่อไป
          โดยปกติ การจะซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ในกรณีเพื่อการพัฒนาเมืองและการวางผังเมืองในเชิงรุก แนวคิดใหม่ที่ควรพิจารณาก็คือทางราชการโดยองค์การพิเศษหนึ่งสามารถบังคับจัดซื้อบนพื้นฐานราคาตลาดหรืออาจกำหนดให้ซื้อได้สูงกว่าราคาตลาด 30% เพื่อจูงใจให้ผู้ขายยินดีขาย เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาให้เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมได้อย่างทันการ

ภาพถ่ายทางอากาศแสดงโครงการที่ดินจัดสรรที่มักมีผู้เข้าอยู่อาศัยน้อยมาก
แม้จะจัดสรรมาประมาณ 40 ปีแล้ว (ตัวอย่างบริเวณถนนติวานนท์)

ภาพกรณีการรวบรวมที่ดินซึ่งไม่มีประสิทธิภาพ (บางแปลงไม่ยินยอมขาย)
ซึ่งส่งผลเสียต่อทุกฝ่ายทั้งผู้ประกอบการ เจ้าของที่ดินและสังคมโดยรวม

          องค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ ควรเป็นหน่วยลงทุนที่เป็นองค์การมหาชนมีหน้าที่รวบรวมจัดการพัฒนาที่ดินในเขตเมือง หรือ ในเขตชานเมืองเพื่อการพัฒนาเมือง และควรมีหน้าที่สำคัญคือ การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง โดยการซื้อที่ดินภาคเอกชนมาดำเนินการ หรือนำที่ดินของทางราชการมาจัดประโยชน์ ทั้งนี้สามารถดำเนินการประสานกับทางกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้การพัฒนาที่ดินเป็นไปตามผังเมืองรวมหรือผังเมืองเฉพาะ
          การสร้างอุปทานที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง หมายรวมถึงการจัดหาที่ดินเพื่อให้โครงการหมู่บ้านจัดสรร ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า นิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ เช่น การจัดหาที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคในย่านชานเมือง ประมาณ 5,000 ไร่ เพื่อจัดสรรให้โครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทไปซื้อเพื่อพัฒนาโครงการขายแก่ผู้ซื้อบ้านต่อไป
          การจัดหาที่ดินขององค์การนี้ไม่ได้จัดขึ้นเพื่อมุ่งขายให้กับผู้ซื้อรายย่อย จึงไม่เป็นการแข่งขันกับภาคเอกชน การที่เจ้าของโครงการภาคเอกชนสามารถจัดหาที่ดินได้ในเวลาอันรวดเร็วจากการซื้อที่ดินจากองค์การนี้ ย่อมดีกว่าที่จะไปทยอยรวมซื้อแปลงที่ดินเอง ทำให้ต้นทุนและเวลาลดลง อันจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคด้วย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved