อ่าน 585 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 132/2555: 31 ตุลาคม 2555
การเมืองกับอสังหาริมทรัพย์อาเซียน

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          การเมืองมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ถ้าการเมืองโปร่งใส อสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโต มาดูกรณีศึกษาในอาเซียน
          ถ้ามองระยะยาว อสังหาริมทรัพย์มีแต่เพิ่มราคาขึ้นเรื่อย ๆ ดูคล้ายกับว่า การเมืองไม่มีผลแต่อย่างใด เช่น เมือปี 2498 ที่ดินจัดสรรแถวทุ่งมหาเมฆ ราคาตกตารางวาละ 500 บาท ตอนนี้ก็คงเป็นตารางวาละ 150,000 บาท หรือ 300 เท่า ในรอบ 50 ปี ส่วนที่ดินแถวคลองรังสิต เมื่อครั้งขุดคลองเสร็จใหม่ ๆ เมื่อ 100 ปีที่แล้ว ขายไร่ละ 4 บาท ตอนนี้คงเป็นไร่ละ 2 ล้าน หรือเพิ่มขึ้น 500,000 เท่า จะเห็นได้ว่าตลอด 50 หรือ 100 ปีมานี้ ประเทศไทยผ่านเหตุการณ์เลวร้ายมามากมายนัก แต่ก็ไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินลดลง
          ความจริงข้างต้นเรียกว่าสัจธรรมสมบูรณ์ (absolute) ส่วนสัจธรรมสัมพัทธ์ (relative) ก็คือในแต่ละห้วงอาจมีการแกว่งตัวของราคาบ้าง เช่น หลังสงคราม หลังรัฐประหาร หรือหลังภัยพิบัติทางธรรมชาติ เป็นต้น ตัวอย่างเช่น ยุโรปโดยเฉพาะเยอรมนีหลังสงครามโลก หรือกัมพูชายุคเขมรแดง ราคาอสังหาริมทรัพย์ดิ่งเหวไประยะหนึ่ง แต่สุดท้ายก็เพิ่มราคาขึ้นอีก
          อย่างไรก็ตามแม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในระยะยาวอยู่เสมอจริง แต่ในประเทศที่มีปัญหาทางการเมืองการเพิ่มขึ้นก็คงขึ้นช้ากว่าประเทศที่ไม่มีปัญหา โดยจะเห็นได้ว่าราคาที่ดินวันนี้ของกรุงย่างกุ้ง ย่อมแพงกว่าเมื่อ 50 ปีที่แล้ว แต่ถ้าเทียบอัตราการเพิ่มขึ้นกับกรุงเทพมหานครแล้ว ย่อมเติบโตช้ากว่าอย่างแน่นอน เราจึงควรร่วมกันทำให้บ้านเมืองสงบสุขปราศจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่นอกลู่นอกทาง เพื่อให้บ้านเมืองเจริญเติบโตอย่างยั่งยืน ดังนั้นการเมืองจึงเป็นปัจจัยสำคัญต่อความมั่งคั่งของประเทศและประชาชน
          เมื่อ 50 ปีที่แล้ว ประเทศที่เจริญพอ ๆ กับประเทศไทยหรืออาจจะก้าวหน้ากว่าด้วยซ้ำก็คือ เมียนมาร์ และ ฟิลิปปินส์ แต่วันนี้ประเทศทั้งสองกลับล้าหลังกว่าไทยมาก ปัจจัยสำคัญก็คือการเมือง เมียนมาร์วิบัติเพราะระบอบเผด็จการทหารที่กอบโกยผลประโยชน์เข้าตัวเองโดยขาดการตรวจสอบหรือตั้งพวกเดียวกันมาตรวจสอบ จนประเทศล้าหลัง ประชาชนยากไร้ จนต้องอพยพมาอยู่ประเทศไทยนับล้านคน ฟิลิปปินส์ก็รับกรรมจากระบอบเผด็จการฉ้อราษฎร์บังหลวงในสมัยมากอส และการขาดเสถียรภาพทางการเมืองตลอดช่วงหลังที่ผ่านมา
          ยังมีตัวอย่างอื่นที่น่าสนใจ เมื่อ 50 ปีที่แล้วเช่นกัน ที่ดินใจกลางกรุงพนมเปญ ซึ่งได้ชื่อว่าเป็น “ปารีสแห่งตะวันออก” เช่นเดียวกับเซี่ยงไฮ้ ก็อาจมีราคาไม่แตกต่างจากกรุงเทพมหานครมากนัก แต่นับแต่ปี 2512 ที่เกิดความไม่สงบ จนถึงยุคเขมรแดงและกว่าจะสงบในอีก 20 ปีถัดมา ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำกว่าไทยมาก ประเทศยากจนลงไปเป็นอันมาก
          ในกรุงพนมเปญ หลังยุคเขมรแดงแล้ว ปรากฏว่ามีชาวกัมพูชาอพยพกลับเข้าไปอยู่ในกรุงพนมเปญอีกครั้งหนึ่ง เมื่อย้ายเข้ามาใหม่ ๆ ราคาบ้านและที่ดินในกรุงพนมเปญแทบไม่มีค่า ประชาชนต่างมาจับจองอาคารตึกแถวที่ถูกทิ้งร้างไว้ในใจกลางเมืองโดยเจ้าของเดิมคงตายหรือไม่ก็ย้ายไปประเทศอื่นแล้ว ครอบครัวที่กลับมาก่อน จะอาศัยอยู่ชั้นบนสุดของตึกแถว 3-4 ชั้น ครอบครัวที่กลับมาภายหลังก็อยู่ชั้นล่าง เผื่อมีโจรมาปล้น ก็จะต้องผ่านครอบครัวที่มาภายหลังและอยู่ชั้นล่าง ๆ ก่อน
          จะเห็นได้ว่าในสภาพบ้านแตกสาแหรกขาดนั้น ไม่มีใครเห็นอนาคต ไม่มีใครสามารถจะเชื่อได้ว่าบ้านเมืองจะกลับมาสงบสุขอีกครั้งหนึ่งเช่นทุกวันนี้ ที่สำคัญในห้วงเวลานั้นมูลค่าของที่ดินและอาคารแทบจะไม่มีเหลือต่างจากที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นสมบัติสุดล้ำค่า แต่พอบ้านเมืองเข้าสู่ภาวะปกติ มูลค่าของทรัพย์สินจึงกลับคืนมาใหม่ พวกที่อยู่ชั้นล่างสุดของตึกแถวกลับโชคดีเพราะเป็นทำเลดีมีราคามากกว่า

          อาจกล่าวได้ว่า เนื่องเพราะมีปัญหาทางการเมือง จึงทำให้เมียนมาร์ และอินโดนีเซียตามไทยไม่ทัน เนื่องเพราะความสงบสุขในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา จึงทำให้ลาว กัมพูชาและเวียดนามกำลังเริ่มไล่ตามหลังไทยเข้ามาเรื่อย ๆ และเพราะความสงบนิ่งทางการเมืองเป็นเวลานาน จึงทำให้มาเลเซียและสิงคโปร์ ก้าวล้ำนำหน้าไทยเราไป
          จะเห็นได้ว่าประเทศที่ด้อยกว่าไทย ทั้งเมียนมาร์ ลาว กัมพูชา เวียดนามและฟิลิปปินส์ ล้วนมีปัญหาความไม่สงบภายในประเทศทั้งนั้น ยกเว้นอินโดนีเซียซึ่งเป็นประเทศที่มีขนาดใหญ่มากเป็นพิเศษจากการรวมอาณาจักร (อาณานิคม) เดิม ๆ หลายแห่งเข้าด้วยกัน จึงมีความเจริญน้อยและช้ากว่า ส่วนประเทศมาเลเซียที่มีปัญหาทางการเมืองน้อยกว่าประเทศอื่น ๆ ในเชิงเปรียบเทียบ จะมีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูงกว่าไทย
          ประเทศไทยที่เจริญรุ่งเรืองกว่าประเทศข้างต้น ก็เป็นเพราะว่า ประเทศไทยมีปัญหาความไม่สงบต่าง ๆ น้อยกว่า มีการโกงกินน้อยกว่า มีความโปร่งใสกว่าประเทศเพื่อนบ้าน แต่หากนับแต่นี้ประเทศไทยจะถูกแบ่งแยกดินแดน ในขณะที่ศรีลังกา อินโดนีเซียหรือแม้แต่ฟิลิปปินส์ก็มีแนวโน้มจัดการกับพวกกบฏได้แล้ว ประเทศไทยก็คงจะถอยหลังเข้าคลองอย่างไม่ต้องสงสัย
          ในทางตรงกันข้าม ประเทศที่สงบสุข ไม่มีปัญหาทางการเมือง หรือรัฐประหาร เช่น มาเลเซีย บรูไน สิงคโปร์กลับเจริญยิ่ง ๆ ขึ้น ใช่ว่าประเทศทั้ง 3 นี้ไม่มีปัญหาการเมือง มาเลเซียก็เคยมีปัญหาโจรจีนคอมมิวนิสต์ สิงคโปร์ก็เคยมีปัญหากับชนกลุ่มน้อย แต่พวกเขาจัดการได้เร็วและดี ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่า การเมืองส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจและความมั่งคั่งของประชาชนที่สะท้อนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
          ผลลบของเหตุการณ์ความไม่สงบปรากฏชัดเจนต่อการท่องเที่ยว เพราะจะเกิดการชะงักงันของนักท่องเที่ยวไประยะหนึ่ง ส่งผลให้เกิดความซบเซาในอสังหาริมทรัพย์ภาคการท่องเที่ยว และในอนาคตอันใกล้อาจส่งผลต่อการส่งออกไปยังประเทศในภาคพื้นยุโรปและอเมริกา อสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน อาจมีผลบ้างหากวิสาหกิจต่างชาติทบทวนการมาเปิดสำนักงานในประเทศที่การเมืองไม่สงบ
          อ่านดูแล้ว ก็ขอให้คนไทยรักกันดีกว่านะครับ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved