อ่าน 1,294 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 88/2556: 11 กรกฎาคม 2556
ข้อสังเกตหากขาย ‘บ้านสุขาวดี’

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th


ภาพจากเว็บไซต์บ้านสุขาวดี: http://www.sukhawadee.com/TH/about.php

          ขณะนี้หนังสือพิมพ์กำลังลงข่าวปัญหาการขาดสภาพคล่องของบริษัทสหฟาร์ม โดยในข่าวระบุว่าควรมีการตัดขายทรัพย์สิน เช่น ‘บ้านสุขาวดี’ บางละมุง กรณีนี้จึงเป็นมุมมองของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในเบื้องต้น
          1. หากทรัพย์สินนี้สามารถขายมาเพื่อการขำระหนี้ได้ ก็อาจเป็นทรัพย์ที่พึงประเมินได้ แต่ปกติ เจ้าของกิจการบริษัทต่าง ๆ มักไม่ถือครองทรัพย์สินโดยเฉพาะคฤหาสน์ใหญ่โตเช่นนี้ในนามบริษัท จึงอาจไม่สามารถมาประเมินค่าเพื่อนำมาชำระหนี้ได้ ดังนั้นจึงควรมีการตรวจสอบในรายละเอียด
          2. ในกรณีที่บ้านหลังดังกล่าว มีมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด รวมที่ดินและอาคาร 1,000 ล้านบาท ในการประเมินค่าทรัพย์สิน ควรพิจารณาว่า ณ ค่าที่ดินปัจจุบัน และค่าก่อสร้างปัจจุบันที่ลบด้วยค่าเสื่อมของอาคาร ควรเป็นเงินประมาณเท่าไหร่ในเบื้องต้น ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่อาจมีต้นทุนการได้มาซึ่งทรัพย์สินในปัจจุบันสูงกว่าราคาเมื่อสร้าง
          3. สำหรับราคาที่ดินในปัจจุบัน สำหรับที่ดินเปล่าขนาด 80 ไร่ มีหน้ากว้างติดทะเลประมาณ 400 เมตรนั้น คงเป็นเงินไร่ละ 20-30 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 1,600 - 2,400 ล้านบาท แต่หากรูปร่างที่ดินเหมาะสม และไม่คิดข้อกำหนดที่จำกัดโอกาสในการก่อสร้าง ก็อาจทำให้ราคาที่ดินแตกต่างไปจากนี้ ทั้งนี้คงต้องตรวจสอบกับส่วนราชการที่เกี่ยวข้องต่อไป
          4. สำหรับมูลค่าทรัพย์ที่อ้างถึงนี้ ได้รวมค่าเฟอร์นิเจอร์ราคาแพงซึ่งมีอยู่เป็นมากในอาคารด้วยหรือไม่ หากรวมด้วย ราคาในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดินและอาคาร คงจะมีค่าลดน้อยกว่านี้ ยิ่งกว่านั้นในส่วนของสังหาริมทรัพย์ทั้งมวลใน 'บ้านสุขาวดี' นี้ก็ย่อมมีค่าเสื่อมโดยมีอัตราเร่งที่สูงกว่าปกติ
          5. มีการเก็บรายได้จากทรัพย์สินนี้เป็นค่าเช่าชม รวมทั้งมีการหารายได้จากร้านอาหารและของฝากในทรัพย์สินนี้ด้วย แต่เชื่อว่ารายได้เหล่านี้คงมีผลต่อมูลค่าไม่มากนัก เพราะคาดว่าคงเก็บและเหลือสุทธิไม่มากนักหากหักค่าใช้จ่ายและการเสื่อมค่าของทรัพย์สิน
          6. โอกาสการขายทรัพย์สินชิ้นนี้ คงมีจำกัดมาก เพราะราคาสูงมาก คงมีจำนวนผู้ที่สามารถซื้อได้จำกัดมาก นอกจากนี้ทรัพย์ได้ก่อสร้างตามรูปแบบสถาปัตยกรรมที่เจ้าของทรัพย์สินปัจจุบันนิยมเป็นการเฉพาะ ซึ่งโอกาสที่จะซ้ำรอยหรือพบผู้ซื้อที่พึงพอใจในสถาปัตยกรรมและการตกแต่งทำนองเดียวกันนี้จึงหาได้ยาก
          7. ด้วยธรรมชาติของทรัพย์ที่มีลักษณะพิเศษเช่นนี้ ก็คงต้องตรวจสอบด้วยว่า สถาบันการเงินเจ้าหนี้ได้กำหนดสัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สูงเกินไปหรือไม่ เช่น หากทรัพย์นี้มีมูลค่า 1,000 ล้านบาทจริง สัดส่วนเงินกู้ที่ใช้ทรัพย์สินนี้ค้ำประกัน ไม่น่าจะเกิน 60% เพราะโอกาสที่จะขายต่อหากมีการยึดทรัพย์ เป็นไปได้ยากยิ่ง ในกรณีการเผื่อความเสี่ยงของสถาบันการเงิน ณ ขณะให้กู้เมื่อราว 10 ปีที่ผ่านมา สถาบันการเงินที่ให้กู้ควรให้สัดส่วนเงินกู้ราว 70% ของมูลค่าที่ดินโดยไม่คิดมูลค่าอาคารเพราะหากรื้อถอนไป ก็ย่อมไม่ได้มีมูลค่าเท่าที่ควร
          การประเมินมูลค่าที่สอดคล้องกับความเป็นจริง จะช่วยในการจัดการทรัพย์สิน ตลอดจนกิจการ ซึ่งยังมีมูลค่าทรัพย์สินในส่วนที่เป็นทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้อีกส่วนหนึ่ง แม้ในส่วนของยี่ห้อของสินค้านี้อาจได้รับผลกระทบจากการเป็นหนี้สินของกิจการโดยรวมก็ตาม

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved