อ่าน 1,381 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 99/2556: 31 กรกฎาคม 2556
บางซื่อ-มักกะสัน: วิธีการพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่ใจกลางเมือง

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ในเขตใจกลางเมืองมีพื้นที่ขนาดใหญ่ที่เหมาะสมกับการพัฒนาเพื่อให้มหานครมีความหนาแน่น แต่ไม่แออัด อยู่มากมายหลายแปลง หากมีการวางแผนการพัฒนาที่ดี จะทำให้การพัฒนามหานครมีประสิทธิภาพสูงขึ้น ที่สำคัญ อย่าให้หน่วยราชการใดนำเงินได้จาการพัฒนาที่ดินมาโปะขาดทุน หรือไม่ควรให้หน่วยราชการนั้น ๆ จัดเก็บรายได้ไว้เอง ควรนำมาพัฒนาประเทศโดยรวม
          ทุกวันนี้มีข่าวการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมืองหลายแปลง เช่น กรณีที่ดินบางซื่อ ที่ดินมักกะสันคอมเพล็กซ์ ซึ่งมีงบลงทุนถึง 300,000 ล้านบาท บนที่ดินขนาดเกือบ 500 ไร่ หรือการพัฒนาที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เนื้อที่ 80 ไร่ การพัฒนาโรงงานยาสูบขนาด 600 ไร่ รวมถึงการพัฒนาท่าเรือคลองเตย 2,500 ไร่ ตลอดจนการพัฒนาพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่ กม.11 จำนวน 400 ไร่ ที่สถานีแม่น้ำอีก 260 ไร่ รวมทั้งที่ดินของ กทม. 80 ไร่บริเวณ กทม. 2 เป็นต้น
          ที่ดินเหลานี้นำไปทำสวนสาธารณะไม่ได้ เพราะเป็นสมบัติของแผ่นดินไม่ใช่ของกรุงเทพมหานคร เว้นแต่กรุงเทพมหานครจะซื้อไปทำสวนสาธารณะ  แต่ควรให้ให้มีการพัฒนาเชิงพาณิชย์ โดยให้สร้างสูงได้เป็นพิเศษเช่น 15-20 เท่าของขนาดที่ดินแต่เว้นพื้นที่สีเขียวมากขึ้น เพื่อสร้างพื้นที่สีเขียวใจกลางเมือง ซึ่งจำเป็นการการสร้างสวนสาธารณะในเขตชานเมืองที่พื้นที่ส่วนมากก็เขียวอยู่แล้ว
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สให้ความเห็นถึงมูลค่าตลาดของที่ดินในแต่ละแปลงดังนี้
          1. กรณีมักกะสันคอมเพล็กซ์ 500 ไร่ ๆ ละ 200 ล้านบาท รวม 100,000 ล้านบาท
          2. ที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ 80 ไร่ ๆ ละ 300 ล้านบาท รวม 24,000 ล้านบาท
          3. โรงงานยาสูบ 600 ไร่ ๆ ละ160 ล้านบาท รวม 960 ล้านบาท
          4. ที่ดินท่าเรือคลองเตย 2,500 ไร่ ๆ ละ 100 ล้านบาท รวม 250,000 ล้านบาท
          5. พื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่ กม.11 400 ไร่ ๆ ละ 60 ล้านบาท รวม 24,000 ล้านบาท
          6. สถานีแม่น้ำอีก 260 ไร่ 100 ล้านบาท รวม 26,000 ล้านบาท
          7. ที่ดิน กทม. 2 จำนวน 80 ไร่ ๆ ละ 100 ล้านบาท รวม 16,000 ล้านบาท
          รัฐบาลควรพิจารณาวางแผนการใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมดังนี้
          1. รัฐบาลควรนำที่ดินเหล่านี้กลับมาใช้ประโยชน์เพื่อประโยชน์ของรัฐ ของประชาชนและเพื่อการพัฒนาเมืองอย่างมีระบบระเบียบเพื่อการพัฒนามหานครอย่างมีประสิทธิภาพ
          2. รายได้ที่จะได้จากการนี้ ควรนำมาจัดสรรเพื่อการพัฒนาเมือง การพัฒนาประเทศโดยแจกแจงอย่างโปร่งใส เพื่อไม่ให้เกิดข้อครหา แต่ไม่ควรให้นำเงินไปเข้าหน่วยงานใดโดยเฉพาะ  รายได้ที่ได้จากการนี้ควรนำมาพัฒนาประเทศ ไม่ใช่อุดรูรั่วของรัฐวิสาหกิจ หรือให้หน่วยราชการใด ๆ หาเงินเข้าหน่วยงานนั้น ๆ
          3. ควรสร้างระบบทางด่วนหรือรถไฟฟ้าเชื่อมต่อแต่ละพื้นที่เพื่อเพิ่มมูลค่า หรืออาจก่อสร้างเป็นรถไฟฟ้ารางเบา (Monorail หรือ Light Rail) เป็นต้น
          4. ควรใช้วิธีการจัดสรรที่ดินให้เอกชนมาดำเนินการหลายรายแทนการประมูลเพียงรายเดียว เพื่อป้องกันการผูกขาด ที่ดินแต่ละแปลงจัดสรรให้มีการสร้างเป็นอาคารที่อยู่อาศัยรวม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์ประชุม ศูนย์สันทนาการ โรงแรม เป็นต้น
          5. ยกเลิกการกีดกันการสร้างตึกสูงในบริเวณใด ๆ ที่มี เช่น บริเวณโรงเรียนเตรียมทหาร 2 ที่กำหนดให้ก่อสร้างอาคารได้ไม่เกิน 45 ชั้น เป็นต้น
          6. ควรอนุญาตให้ที่ดินแต่ละแปลงสามารถสร้างสูงได้ถึง 15-20 เท่าของอาคาร แต่ให้เว้นระยะโดยรอบอาคารมากขึ้น ให้เว้นระยะเป็นพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่สวนบนพื้นที่รอบอาคารมากขึ้น เพื่อให้กรุงเทพมหานครมีพื้นที่โล่งและสีเขียวมากขึ้นตามแนวคิด “หนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowded)” ทั้งนี้ให้สามารถสร้างสูงได้เป็นพิเศษ เช่น 20:1 โดยให้การพัฒนาส่วนที่เกินกว่า 10 เท่านั้น ต้องเสียภาษีจากการขายตารางเมตรละ 10,000 บาท ซึ่งเชื่อว่ายังจะให้ผลตอบแทนที่ดีแก่นักลงทุน และทำให้รัฐบาลสามารถนำรายได้เข้ามาพัฒนาประเทศ
          ในอนาคตยังอาจนำที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสถานที่ราชการอื่น ๆ มาจัดสรรเพื่อการพัฒนาเมืองให้มีระบบระเบียบมากยิ่งขึ้นอีกต่างหาก เช่น ที่ดินของกรมกองต่าง ๆ ที่ดินเขตทหาร ซึ่งในปัจจุบันสามารถเคลื่อนที่ได้รวดเร็ว ไม่จำเป็นต้องอยู่ในเขตใจกลางเมืองแต่อย่างใด เป็นต้น

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2020 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved