อ่าน 789 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 132/2556: 30 กันยายน 2556
อาคารชุดกลุ่มไหนที่มีอนาคตและที่ล้นตลาด

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          เผยผลการสำรวจ 214 โครงการอาคารชุดในกรุงเทพมหานครที่สร้างเสร็จ 1-3 ปี ว่ามีผู้เข้าอยู่หรือไม่มากน้อยเพียงใด เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการวางแผนของทุกฝ่าย       
          เมื่อวันศุกร์ที่ 27 กันยายน 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย  บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ได้จัดสัมมนาพิเศษสำหรับผู้บริหารเรื่อง "อาคารชุดใจกลางเมืองกรุงเทพมหานคร ล้นตลาดหรือยัง" ในที่นี้จึงนำข้อสังเกตที่น่าสนใจมานำเสนอ สำหรับรายละเอียดสามารถติดต่อเพิ่มเติมได้ที่ ศูนย์ข้อมูลฯ AREA โทร. 02.295.3905
          การสำรวจครั้งนี้ครอบคลุมโครงการอาคารชุดถึง 214 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณ 1 ปี แต่ไม่เกิน 3 ปี เพื่อประเมินว่ามีผู้เข้าอยู่มากน้อยเพียงใด ผู้เข้าอยู่ส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้ออยู่หรือผู้เช่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ปีละกี่เปอร์เซ็นต์ และอัตราการเพิ่มขึ้นของราคา เพิ่มขึ้นปีละกี่เปอร์เซ็นต์
          ทั้งนี้สำรวจในบริเวณ สีลม-สาทร ยานนาวา-สาธุประดิษฐ์ พระราม3-แม่น้ำ สุขุมวิทตอนต้น สุขุมวิทตอนปลาย พหลโยธิน-พญาไท รัชดา-ลาดพร้าว ธนบุรี-ตากสิน ปิ่นเกล้า-พระราม 8 รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ-รามอินทรา และผลการสำรวจชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ในแต่ละทำเล แต่ละระดับราคาต่อหน่วย แต่ละราคาต่อตารางเมตร แต่ละแบบห้อง เช่น แบบสตูดิโอ แบบ 1, 2 หรือ 3 ห้องนอน รวมทั้งตามแต่ละขนาดเป็นตารางเมตรของแต่ละห้องชุด คุณค่าของผลวิจัยนี้อยู่ที่การแยกตามทำเล ประเภทที่อยู่อาศัย ในรายละเอียดเพื่อที่เจ้าของโครงการ สถาบันการเงิน ตลอดจนผู้ลงทุนซื้อห้องชุด จะได้นำข้อมูลไปประกอบการพิจารณาในแต่ละบริเวณ
          ข้อสังเกตสำคัญโดยสรุปเป็นดังนี้:
          1. กลุ่มสินค้าขายดีได้แก่ ห้องชุดในย่านสุขุมวิทช่วงต้น ที่มีราคา 2-3 ล้านบาท ปรากฏว่า ราคาเพิ่มขึ้นถึง 10.1% ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ได้ปีละ 8.0% ทั้งนี้อัตราผลตอบแทนนี้ประมาณการจากค่าเช่า 10 เดือน หารด้วยราคาขาย (ไม่ใช่ 12 เดือน เนื่องจากบางเดือนอาจไม่มีผู้เช่า และผู้ให้เช่ายังต้องมีภาระภาษีอีกด้วย)
          2. ห้องชุดบริเวณสุขุมวิทช่วงปลาย (ตั้งแต่อ่อนนุขเป็นต้นไป) ที่มีราคา 1-2 ล้านบาท ก็อยู่ในภาวะตลาดที่ดีมาก ไม่มีเค้าล้นตลาด เพราะ มีราคาเพิ่มขึ้น 8.7% ต่อปี และมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าถึง 8.5% ต่อปี
          3. ห้องชุดแถวรัชดา-ห้วยขวาง ที่มีราคา 2-3 ล้านบาท ก็อยู่ในภาวะที่ดีมาก เพราะราคาขึ้น 7.5% ต่อปี ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ได้ถึง 6.7% ต่อปีเช่นกัน
          4. นอกจากนี้ห้องชุดแถวปิ่นเกล้า ที่มีราคา 1-2 ล้านบาท ก็มีอัตราเพิ่มของราคา 7.7% ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงถึง 7% ต่อปี
          อย่างไรก็ตามก็มีสินค้าที่ประสบปัญหาล้นตลาด ซึ่งไม่พึงที่จะให้มีการสร้างเพิ่มเติม สินค้าเหล่านี้มีราคาค่อนข้างสูง ได้แก่:
          1. ห้องชุดราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป มี 3 บริเวณได้แก่ แถวสีลม ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 0.5% และให้เช่าได้ผลตอบแทนเพียง 3.1% และแถวยานนาวา-สาธุประดิษฐ์ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นเพียง 0.4% และมีผลตอบแทนได้เพียง 0.4% เช่นกัน ส่วนอีกบริเวณหนึ่งคือแถวสุขุมวิท ช่วงต้น ที่มีผลตอบแทนต่ำเช่นกัน
          2. ส่วนห้องชุดราคา 10-20 ล้านบาท แถวพหลโยธินช่วงต้น ก็มีผลตอบแทนจากการให้เช่าเพียง 4.6% ส่วนราคาก็ขึ้นเพียง 3.6% ในรอบปีที่ผ่านมา
          3. แถวธนบุรี-ตากสิน ห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท ก็ไม่ค่อยประสบความสำเร็จ มีอัตราผลตอบแทนต่ำ
          4. อีกกลุ่มหนึ่งก็คือ ห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาทแถวปิ่นเกล้า ที่ราคาขึ้นเพียง 1.6% และให้เช่าได้ผลตอบแทนเพียง 4.9% ต่อปีเท่านั้น
          อาจกล่าวได้ว่าบริเวณพหลโยธิน-พญาไท มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยสูงสุดถึง 76% ของห้องชุดที่สร้างเสร็จ แสดงว่ามีความต้องการสูง และหากพิจารณาถึงบริเวณที่มีผู้เช่าน้อยที่สุด ซึ่งแสดงว่าเป็นผู้ซื้อจริง (Real Demand) มาอยู่เป็นหลัก ก็คือย่านรามคำแหง ที่มีผู้เช่าอยู่เพียง 12% เท่านั้น
          สำหรับท่านที่สนใจผลการสำรวจวิจัยนี้สามารถติดต่อ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th) โทร. 02.295.3905 หรือดูรูปเล่มได้ที่ http://www.area.co.th/thai/purchase_t/order.php?order=purchase_order16.php โดยศูนย์ข้อมูลฯ AREA ถือเป็นแหล่งเดียวที่สำรวจได้ชัดเจนว่าตลาดห้องชุดพักาอาศัยในกรุงเทพมหานคร ล้นตลาดหรือยัง


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved