อ่าน 535 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 24/2552: 4 สิงหาคม 2552
           ดัชนีเตือนตลาดตลาดที่อยู่อาศัย กับบ้านรอขาย 104,066 หน่วย

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ณ กลางปี 2552 มีที่อยู่อาศัยหรือบ้านทุกแบบที่รอขายในโครงการจัดสรรอยู่ 104,066 หน่วย รวมมูลค่า 292,000 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งนี้เป็นผลจากการสำรวจล่าสุดของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่เก็บข้อมูลมาอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 และมีฐานข้อมูลที่ใหญ่และปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดจากการสำรวจภาคสนาม

          ที่อยู่อาศัยหรือบ้านทุกแบบที่รอการขายนี้ หมายถึง หน่วยขายที่ยังรอขายอยู่ ณ กลางปี 2552 ที่เป็นรอบสำรวจใหญ่ของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แต่ไม่ใช่หมายความว่าเป็นหน่วยขายที่ไม่มีใครสนใจซื้อ เช่น ในโครงการหนึ่งที่มี 100 หน่วย ขายเหลือ ณ สิ้นปี 2551 40 หน่วย แต่พอถึงกลางปี 2552 ขายเหลือ 10 หน่วย จำนวน 10 หน่วยนี้คือจำนวนหน่วยที่รอขาย หรือรอคนมาซื้อนั่นเอง

          ประเด็นสำคัญที่ต้องตีความก็คือ บ้านจำนวน 104,066 หน่วยนี้อยู่เป็นดัชนีที่ชี้ถึงภาวะเตือนภัยหรือแสดงแนวโน้มที่จะเกิดความเสียหายต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมหรือยัง

          ข้อสังเกตสำคัญก็คือ ตัวเลขจำนวนนี้แม้มีเป็นจำนวนมากพอสมควร แต่ยังไม่ถึงขั้นที่จะแสดงถึงการเตือนภัยสำคัญ เหตุผลสำคัญก็คือ จากสถิติในอดีตของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในช่วงปี 2541-2542 มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่รอการขายในโครงการจัดสรรอยู่ 120,000 - 140,000 หน่วย ซึ่งมากกว่าในปัจจุบันเสียอีก ยิ่งกว่านั้นจำนวนบ้านที่มีอยู่จริงในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในขณะนั้น มีเพียงประมาณ 3 ล้านหน่วย แสดงว่า สัดส่วนบ้านรอการขายในขณะนั้นสูงถึงประมาณ 4-5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีอยู่จริง

          แต่ ณ ปี 2552 จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีอยู่จริงในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีมากว่า 4 ล้านหน่วย ดังนั้นสัดส่วนบ้านรอการขายในขณะนี้จึงเป็นเพียงประมาณ 2.5% ซึ่งยังถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับ 4-5% ในช่งปี 2541-2542 ดังนั้นภาวะในขณะนี้จึงยังไม่ตึงเครียดหรือน่ากลัวเช่นในอดีต

          อย่างไรก็ตาม ในรายละเอียดของแต่ละทำเล แต่ละประเภทที่อยู่อาศัยในแต่ละทำเล และที่สำคัญ แต่ละระดับราคาของที่อยู่อาศัยในแต่ละประเภทที่อยู่อาศัยในแต่ละทำเลนั้น สถานการณ์ว่า บ้านที่มีอยู่จริงในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในขณะนั้นไม่เหมือนกัน บางกรณี อาจอยู่ในสถานการณ์ที่ค่อนข้างหนักหน่วง ทำให้จำนวนโครงการ จำนวนหน่วยที่รอวันหยุดการขายไป จะมีเกิดขึ้นมาก แต่สำหรับสถานการณ์โดยรวม ยังไม่ได้ตึงเครียดมากนัก

          หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่า จำนวนบ้านที่เหลืออยู่ 104,066 หน่วยนี้ ต้องใช้เวลาอีกประมาณ 22 เดือน จึงจะขายออกจนหมด อย่างไรก็ตามหากเป็นอาคารชุดพักอาศัย จะใช้เวลาเพียง 11 เดือน โดยเฉพาะอาคารชุดที่ขายกันในราคา 3-5 ล้านบาท คาดว่าภายในอีก 7 เดือนข้างหน้า หากไม่มีสินค้าใหม่ในตลาดอีกแล้ว อาคารชุดในระดับราคานี้ ก็คงหมดจากตลาดไป จึงอาจสรุปได้ว่า ตลาดอาคารชุดพักอาศัยมี ‘สุขภาวะ’ ทางการขายที่ดีกว่าสินค้าที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ส่วนบ้านเดี่ยวราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป อาจใช้เวลาขายนานเป็นพิเศษ ทั้งนี้เพราะราคาแพง จึงต้องใช้เวลาขายนานเป็นพิเศษ

          หากวิเคราะห์เจาะลึกในรายละเอียด ทำเล ประเภทบ้านและระดับราคาที่เตือนภัยเป็นพิเศษ ก็เช่น
          1. บ้านเดี่ยว ราคา 20 ล้านขึ้นไป ในทำเลแถวบางแวก (M2)
          2. บ้านแฝด ราคา 1-2 ล้านบาท ในทำเลแถวอ้อมน้อย (K4)
          3. ทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท ในทำเลแถวมหาชัย-เศรษฐกิจ (K3)
          4. บ้านเดี่ยว ราคา 10-20 ล้านบาท ในทำเลแถวบางนาตราด กม.30 ขึ้นไป (H9)
          5. บ้านเดี่ยว ราคา 3-5 ล้านบาท ในทำเลแถวปากน้ำ (H6)
          6. บ้านเดี่ยว ราคา 2-3 ล้านบาท ในทำเลแถวบางปู (H6)
          7. บ้านเดี่ยว ราคา 3-5 ล้านบาท ในทำเลแถวฉลองกรุง (E5)
          8. บ้านเดี่ยว ราคา 10-20 ล้านบาท ในทำเลแถวหทัยราษฎร์ (E1)
          9. ห้องชุด ราคาไม่เกิน 0.5 ล้านบาท ในทำเลแจ้งวัฒนะ (B3) เป็นต้น


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved