อ่าน 764 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 161/2556: 13 พฤศจิกายน 2556
      ถ้ากลัวที่อยู่อาศัยล้นตลาด รัฐบาลควรออกมาตรการอะไร

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ตอนนี้มีข่าวอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาด แต่รัฐบาลไม่ได้ออกมาตรการใด ๆ เลย หรือธนาคารแห่งประเทศไทย ก็ไม่ได้มีมาตรการสำคัญ ๆ อะไรเท่าที่ควร มาตรการที่ควรมีคืออะไร
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ เปิดเผยว่า แม้ที่ผ่านมามีการสร้างข่าวกันว่าอสังหาริมทรัพย์กำลังจะล้นตลาดนั้น จะเป็นความเท็จ แต่หากรัฐบาลเกรงจะเกิดฟองสบู่จนส่งผลเสียต่อผู้บริโภคหรือประชาชนเจ้าของประเทศ รัฐบาลควรดำเนินการบางประการ จะนิ่งเฉย หรือดำเนินแต่มาตรการที่ไม่ค่อยมีผลชะงัดไม่ได้
          1. มาตรการอันแรกก็คือ การกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 15-20% เพื่อให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าจะซื้อจริงและมีทุนรอนจริง ไม่เป็นการจับเสือมือเปล่าหรือมุ่งหวังเก็งกำไร จะปล่อยให้มีการปล่อยกู้ 100% หรือ 110% ไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นในกรณีใด
          2. ในการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งถือเป็นการเก็งกำไร และอาจส่งผลกระทบต่อฟองสบู่อสังหาริมทรัพยฺ์นั้น ผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์สูงขึ้นเช่น 30-40% หรืออย่างในกรณีประเทศจีน จะไม่สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้เลย ทั้งนี้เพื่อเป็นการปรามการเกิดฟองสบู่
          3. ควรบังคับให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านทุกรายมีการค้ำประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ตามพระราชบัญญัตินี้ จะปล่อยปละละเลยให้ทั้งสองฝ่ายไม่ทำสัญญาเงินดาวน์ไม่ได้ ที่ผ่านมา แล้วแต่ความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกไม่ทำ เพราะใช้ชื่อเสียงของตัวเองเป็นประกัน แต่ในยามวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา รายใหญ่แทบทุกรายก็แทบเอาตัวไม่รอด ปล่อยภาระให้เป็นของผู้ซื้อ
          4. ในการเปลี่ยนมือโอนซื้อขายบ้านภายในเวลา 6 เดือน หรือ 1 ปี ซึ่งถือเป็นการซื้อขายเพื่อการเก็งกำไร ควรมีการกำหนดให้มีการเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพิ่มขึ้น เพื่อปรามการเก็งกำไร เช่น เสียค่าธรรมเนียมเป็นเงิน 10% และ 5% ของมูลค่าตลาดตามลำดับ
          5. ควรมีการกำหนดให้มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในที่ดินเปล่า และที่อยู่อาศัยที่ซื้อไว้โดยไม่ใช้สอย โดยอาจคิดตามอัตรา 0.5% ตามร่างกฎหมาย เพื่อให้การเก็งกำไรลดน้อยลง เพื่อไม่ให้เข้าสู่ภาวะผลิตล้นเกินตลาด
          6. นอกจากนี้ยังควรมีภาษีมูลค่าเพิ่มจากการขาย เช่น ในเวียดนามกำหนดให้ส่วนต่างของราคาขายล่าสุดและราคาซื้อล่าสุด ซึ่งถือเป็นกำไร ต้องเสียภาษีถึง 25% แต่ในกรณีประเทศไทย อาจกำหนดไว้เพียง 10% ซึ่งก็จะช่วยการปรามการเก้งกำไรได้แล้ว
          มาตรการเหล่านี้จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีมาตรฐานสากล และเป็นที่ยอมรับของนานาชาติ ในอนาคต ไทยจะสามารถให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ โดยมีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การเสียภาษีมรดก การเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอนพิเศษสำหรับคนต่างชาติ เช่นที่สิงคโปร์ดำเนินการ หากไม่มีภาษีเหล่านี้ การให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ ก็เท่ากับการตัดแผ่นดินขายแก่คนต่างชาติเท่านั้น
          โดยสรุปแล้ว รัฐบาลควรมีมาตรการกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 15-20% ในการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์สูงขึ้นเช่น 30-40% เพื่อปรามการเก็งกำไร ควรบังคับให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านทุกรายมีการค้ำประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ส่วนในการเปลี่ยนมือโอนซื้อขายบ้านภายในเวลา 6 เดือน หรือ 1 ปี ซึ่งถือเป็นการซื้อขายเพื่อการเก็งกำไร ควรมีการกำหนดให้มีการเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพิ่มขึ้น ควรมีการกำหนดให้มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และยังควรมีภาษีมูลค่าเพิ่มจากการขาย


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2020 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved