อ่าน 748 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 164/2556: 21 พฤศจิกายน 2556
ไม่จริง ห้องชุดใจกลางเมืองยังไม่ล้นตลาด

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ตามที่มีข่าวว่าห้องชุดใจกลางเมืองจะล้นตลาดในเขตกรุงเทพมหานครนั้น ไม่เป็นความจริง แต่รัฐบาลก็ควรมีมาตรการป้องปราม จะมัวแต่เห็นแก่ประโยชน์ของผู้ประกอบการเฉพาะหน้าจนลืมผลประโยชน์ของผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการในระยะยาวไม่ได้ ประชาชนไม่พึงสับสนและฟังความรอบข้าง
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทย ตั้งแต่ พ.ศ.2537 เปิดเผยว่า ในขณะนี้ตลาดยังไม่เกิดภาวะวิกฤติ ยังมีการเปิดตัว การซื้อขาย การเข้าอยู่อาศัย โดยเฉพาะโดยกลุ่มผู้ซื้ออยู่เองตามปกติ และราคาก็ยังเพิ่มขึ้น
          1. ในปี 2556 นี้ คาดว่าจะมีห้องชุดเปิดใหม่ถึง 80,978 หน่วย รวมมูลค่า 208,739 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 2.578 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งบางคนอาจมองว่ามีห้องชุดมากเกินไป แต่ความจริงห้องชุดมีเพียง 61% ของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่ทั้งหมด ในกรณีพัทยา ยังมีโครงการห้องชุดมากกว่านี้ คือประมาณ 80% ของทั้งหมด ก็ยังไม่ล้นตลาดแต่อย่างใด
          2. ห้องชุดที่เปิดใหม่ในเดือนแรก ขายได้ถึง 55% ในขณะที่โดยรวมขายได้เพียง 43% สินค้าที่จะล้นตลาดน่าจะเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์มากกว่า เพราะขายได้ในช่วงเดือนแรกที่เปิดตัวเพียง 10% และ 19% ตามลำดับ ดังนั้นห้องชุดจึงยังไม่ล้นตลาดเพราะมีผู้ซื้อ
          3. จากการสำรวจห้องชุดใจกลางเมืองที่ก่อสร้างแล้วเสร็จล่าสุด ณ เดือนกันยายน 2556 พบว่า ห้องชุดที่เสร็จไม่ถึง 3 ปี มีผู้เข้าอยู่อาศํยแล้ว 70% แสดงว่ามีความต้องการอยู่จริง
          4. ห้องชุดที่มีผู้อยู่แล้ว 74% เป็นผู้ซื้ออยู่เอง ไม่ใช่ผู้เช่าอยู่ แสดงว่าตรงกลุ่มเป้าหมายเป็นส่วนใหญ่ โดยรวมแล้วอาจกล่าวได้ว่า สัดส่วนของผู้ซื้ออยู่อาศัยกับนักเก็งกำไร เท่ากับ 2:1
          5. ห้องชุดเหล่านี้ มีราคาเพิ่มขึ้นปีละ 6.3% และหากปล่อยเช่าก็จะมีผลตอบแทนประมาณ 6.5% ต่อปี ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความคุ้มทุนในการลงทุนพอสมควร ดังนั้น โอกาสเกิดฟองสบู่จึงยังไม่มี
          อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ เสนอว่า ราชการควรสร้างความมั่นคงให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะหากกังวลว่าจะมีการเก็งกำไรจริง ก็ควรดำเนินการ ดังนี้:
          1. กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 15-20% เพื่อให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าจะซื้อจริงและมีทุนรอนจริง ไม่เป็นการจับเสือมือเปล่าหรือมุ่งหวังเก็งกำไร จะปล่อยให้มีการปล่อยกู้ 100% หรือ 110% ไม่ได้ หาไม่จะเกิดการเก็งกำไรกันมากมายในอนาคตได้
          2. กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งถือเป็นการเก็งกำไร และอาจส่งผลกระทบต่อฟองสบู่อสังหาริมทรัพยฺ์นั้น ต้องมีเงินดาวน์สูงขึ้นเช่น 30-40% หรืออย่างในกรณีประเทศจีน จะไม่สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้เลย (ต้องซื้อด้วยเงินสด) ทั้งนี้เพื่อเป็นการปรามการเกิดฟองสบู่
          3. กำหนดให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านทุกรายมีการค้ำประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ตามพระราชบัญญัตินี้ จะปล่อยปละละเลยให้ทั้งสองฝ่ายไม่ทำสัญญาเงินดาวน์ไม่ได้ ที่ผ่านมา แล้วแต่ความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกไม่ทำ เพราะใช้ชื่อเสียงของตัวเองเป็นประกัน แต่ในยามวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา รายใหญ่แทบทุกรายก็แทบเอาตัวไม่รอด ปล่อยภาระให้เป็นของผู้ซื้อ
          4. กำหนดให้เสียค่าธรรมเนียมโอนเพิ่มเติมในกรณีเก็งกำไร เช่น ในการเปลี่ยนมือโอนซื้อขายบ้านภายในเวลา 6 เดือน หรือ 1 ปี ซึ่งถือเป็นการซื้อขายเพื่อการเก็งกำไร ควรมีการกำหนดให้มีการเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพิ่มขึ้น เพื่อปรามการเก็งกำไร เช่น เสียค่าธรรมเนียมเป็นเงิน 10% และ 5% ของมูลค่าตลาดตามลำดับนั่นเอง
          5. กำหนดให้มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในที่ดินเปล่า และที่อยู่อาศัยที่ซื้อไว้โดยไม่ใช้สอย โดยอาจคิดตามอัตรา 0.5% ตามร่างกฎหมาย เพื่อให้การเก็งกำไรลดน้อยลง เพื่อไม่ให้เข้าสู่ภาวะผลิตล้นเกินตลาด ในอนาคตเมื่อเปิด AEC ก็จำเป็นต้องมีภาษีนี้ เพราะประเทศเพื่อนบ้านหลายแห่งมีการบังคับใช้ภาษีนี้แล้ว
          6. กำหนดมีภาษีมูลค่าเพิ่มจากการขาย เช่น ในเวียดนามกำหนดให้ส่วนต่างของราคาขายล่าสุดและราคาซื้อล่าสุด ซึ่งถือเป็นกำไร ต้องเสียภาษีถึง 25% แต่ในกรณีประเทศไทย อาจกำหนดไว้เพียง 10% ซึ่งก็จะช่วยการปรามการเก็งกำไรได้อีกทางหนึ่ง
          การโหมประโคมข่าวการล้นตลาด อาจเป็นการ "เตะหมูเข้าปากหมา" คือทำให้ผู้ซื้อขาดความมั่นใจจึงซื้อแต่สินค้าจากผู้ประกอบการรายใหญ่ ด้วยมั่นใจในยี่ห้อสินค้ามากกว่า เป็นการทำร้ายผู้ประกอบการประเภท SMEs แต่ในความเป็นจริง มูลค่าของยี่ห้ออสังหาริทรัพย์ยังมีไม่มากนัก เพราะยังไม่มีหลักประกันกับผู้บริโภคเท่าที่ควร เช่น ไม่มีการนำมาตรการการค้ำประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญามาบังคับใช้อย่างจริงจัง ซึ่งหากนำมาใช้ ก็จะทำให้ทุกยี่ห้อมีความน่าเชื่อถือพอ ๆ กัน แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่คงไม่ต้องการ เพราะทำให้ไม่ได้มีโอกาสได้เปรียบรายเล็กเช่นปัจจุบันนี้


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2020 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved