อ่าน 5,981 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 169/2556: 3 ธันวาคม 2556
ราคาค่าก่อสร้างอาคาร

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยได้ประกาศราคาค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะเลขานุการคณะทำงาน จึงนำมาเผยแพร่เพื่อประโยชน์ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์
          ดร.โสภณ เป็นผู้ริเริ่มจัดทำราคาค่าก่อสร้างนี้มาตั้งแต่ พ.ศ.2543 ในฐานะกรรมการสมาคมฯ ในขณะนั้น โดยได้เชิญ ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ประธานที่ปรึกษาโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นประธานคณะทำงานมาโดยตลอด และได้เชิญผู้ทรงคุณวุฒิอื่นมาเป็นกรรมการในแต่ละปี
          ผลการจัดทำล่าสุดเป็นดังนี้:
          1. การจัดทำราคาค่าก่อสร้างนี้ยึดข้อมูลการเปลี่ยนแปลงค่าก่อสร้างที่จัดทำโดยกระทรวงพาณิชย์ในช่วงเดือนมิถุนายน ของปี พ.ศ.2555 และ 2556 ซึ่งประธานคณะทำงานได้นำข้อมูลมานำเสนอพร้อมกับการประชุมนี้แล้ว จากการสอบถามไปยังผู้ใช้งาน เช่น บริษัทประเมิน สถาบันการเงิน และอื่น ๆ ส่วนมากเห็นด้วยกับราคาค่าก่อสร้างที่ประมาณการไว้ แต่ที่มีเห็นต่างบ้าง ส่วนมากอาจเป็นกรณีทรัพย์สินเฉพาะรายที่มีการก่อสร้างแตกต่างไปจากปกติ
          2. การเปลี่ยนแปลงราคาในช่วงที่ผ่านมา มิถุนายน 2555 - มิถุนายน 2556 พบว่าดัชนีรวมตามข้อมูลของสำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า สำนักงานปลัดกระทรวง กระทรวงพาณิชย์ ปรากฏว่ามีการเปลี่ยนในสัดส่วนที่ลดลง 0.1% ความเปลี่ยนแปลงของราคาโดยรวมเป็นดังนี้:

          3. แม้ค่าแรงในเดือนมกราคม 2556 จะเพิ่มขึ้นเป็น 300 บาท แต่ในทางปฏิบัติค่าแรงเพิ่มสูงกว่านี้อยู่ก่อนแล้ว ส่วนภาษีเงินได้ที่ลดลงเหลือ 20% ในปัจจุบันนั้น บริษัทขนาดกลางขนาดย่อมไม่ได้รับประโยชน์โดยตรง ผู้รับประโยชน์คงเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่มากกว่า จึงไม่ส่งผลต่อตลาดโดยรวม
          4. ตามตารางข้างต้น ราคาวัสดุก่อสร้างเปลี่ยนแปลง -0.08% และเมื่อพิจารณาร่วมกับค่าแรงและอื่น ๆ จะพบความเปลี่ยนแปลงดังนี้:

          5. ดังนั้นในรายละเอียดแต่ละประเภทอาคาร ในรอบ 1 ปี มิถุนายน 2555 - มิถุนายน 2556 ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียง 0.1% - 0.2% เท่านั้น ถือว่าเพิ่มขึ้นน้อยมาก

          จะสังเกตได้ว่าอาคารที่เป็นไม้ จะมีค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากกว่าคือประมาณ 0.2% ส่วนอาคารที่มีองค์ประกอบเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก จะมีสัดส่วนการเพิ่มขึ้นไม่มากเพียง 0.1% เท่านั้น
          6. หากนำอาคารบ้านเดี่ยวตึก 2-3 ชั้น ซึ่งถือเป็นบ้านตามมาตรฐานปกติมาเทียบ จะพบว่าในเวลา 1 ปี (มิถุนายน 2555-6) ราคาค่าก่อสร้างปัจจุบันคือ 12,020 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นเพียง 0.2% แต่หากเทียบในระยะ 5 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นปีละ 1.8% ส่วนเทียบกับ 10 ปีที่ผ่านมา ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.6% และยิ่งเทียบกับเมื่อ 17 ปีที่แล้ว(พ.ศ.2539) ราคาเพิ่มขึ้นถึงปีละ 4.6% การนี้แสดงให้เห็นว่าแต่เดิมราคาค่าก่อสร้างค่อนข้างสูง แต่ในปัจจุบันที่เงินเฟ้อต่ำ ทำให้ค่าก่อสร้างอาคารไม่ได้เพิ่มมากขึ้นแต่อย่างใด
          ดังนั้นการอ้างว่าราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก จนต้องปรับราคาขายบ้านนั้น จึงอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนัก ยิ่งกว่านั้นในบ้านแนวราบหลังหนึ่ง เช่นบ้านเดี่ยว สัดส่วนระหว่างที่ดินกับอาคารคือ 2:1 โดยที่ดินมีค่าเป็น 2 เท่าของค่าก่อสร้าง หากอาคารหลังหนึ่งมีราคา 3 ล้านบาท และค่าก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้นถึง 10% กลายเป็น 1.1 ล้านบาท แต่หากค่าที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นตาม ราคาบ้านก็จะเพิ่มเป็น 3.1 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นรวมเพียง 3.3% เท่านั้น
          อย่างไรก็ตามราคาค่าก่อสร้างข้างต้นใช้ได้เฉพาะในเขตกรุงเทพถมหานครเท่านั้น ในกรณีต่างจังหวัดแต่ละจังหวัดต้องปรับค่าเอง และในอนาคตสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จะได้จัดทำราคาอสังหาริมทรัพย์อื่นเพิ่มเติม ผู้สนใจดูรายละเอียดสามารถดูได้ในเว็บไซต์ www.vat.or.th หรือ www.thaiappraisal.org


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved