อ่าน 1,434 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 162/2557: 17 ตุลาคม 2557
รื้อฟื้นชุมชนเก่า: แฟลตดินแดงแก้ยังไงดี

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          แฟลตดินแดงที่สร้างมาเกือบ 50 ปีซึ่งจะพังมิพังแหล่นี่จะแก้ไขยังไงดี สิงคโปร์ก็สร้างแฟลตมาในยุคเดียวกับไทย แต่เดี๋ยวนี้เขาสร้างไปหลายสิบชั้นแล้วโดยรื้ออาคารเก่าออกไปหลายรอบแล้ว แต่เรากลับยังปล่อยไว้ให้ถล่มเสียชื่อเสียงประเทศและเสียชีวิตและทรัพย์สินเป็นแน่ เราจะทำอย่างไรกันดี
          อันที่จริงหลังจากก่อสร้างเพียง 17 ปี ในปี 2525 การเคหะแห่งชาติก็มีแนวคิดฟื้นนคร คือรื้อแฟลตดินแดงออกเพื่อพัฒนาใหม่ให้เป็นแนวสูงเช่นเดียวกับในสิงคโปร์ แต่ประเทศไทยมีทรัพยากรจำกัดกว่า ก็เลยไม่ได้สร้าง และใช้วิธี "ลูบห้าปะจมูก" ไปก่อนคือค่อย ๆ ปรับปรุงชุมชนแออัด ซึ่งมาในภายหลังเรียกว่าโครงการ "บ้านมั่นคง" การรื้อแฟลตเพื่อสร้างชุมชนที่น่าอยู่และปลอดภัยสำหรับประชาชนจึงเป็นสิ่งที่พึงดำเนินการ

วิเคราะห์จากตัวเลข
          แฟลตดินแดงสร้างขึ้นราวปี 2508 และผมได้ไปศึกษาปัญหาแฟลตดินแดงหลายครั้งโดยล่าสุด ณ เดือนมิถุนายน 2555 ที่ผ่านมาการเคหะแห่งชาติเก็บค่าเช่าแฟลตโดยไม่หักค่าใช้จ่ายได้เพียง 318,906 บาทต่อห้อง (ค่าเช่าเฉลี่ยห้องละ 400 บาท 30 ปี ดอกเบี้ย 5%) แต่กลับขาดทุนไป 239,180 บาทต่อห้องเพราะค่าดูแลสูงกว่ารายได้ และสำหรับการปล่อยเช่าช่วง ผู้ให้เช่ากลับได้กำไรถึง 741,206 บาทต่อห้อง หากต้องซ่อมใหญ่ (แบบปฏิสังขรณ์โบราณสถาน) ต้องใช้เงิน 100,000 บาทต่อห้อง และหากยังเก็บค่าเช่าได้น้อยกว่าค่าดูแลเช่นเดิม ก็เท่ากับว่าจะขาดทุนเป็นเงินปัจจุบันไปอีก 74,773 บาท ดังนั้นโดยรวมแล้วการเคหะแห่งชาติจึงขาดทุนไปทั้งสิ้น 413,953 บาท เมื่อนับรวม 1,980 ห้อง ก็สูญเสียไปถึง 820 ล้านบาท
          จากตัวเลขข้างต้นนี้ ครัวเรือนแฟลตดินแดงควรตระหนักถึงประโยชน์ที่ตนได้รับตลอดช่วงที่ผ่านมา แสดงความขอบคุณการเคหะแห่งชาติที่ให้พักอาศัยโดยไม่คิดมูลค่ามาเป็นเวลานาน และให้ความร่วมมือให้นำที่ดินนี้ไปพัฒนาเพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายมากยิ่งขึ้น การจะให้ทางราชการแบกรับภาระดูแลเฉพาะกลุ่มผู้เช่าแฟลตกลุ่มนี้ตลอดไป ย่อมเป็นการสร้างความเหลื่อมล้ำต่อประชาชนในภาคส่วนอื่น

การพัฒนาที่ดินทางเลือก
          ทางเลือกหนึ่งก็คือการจัดสร้างที่อยู่อาศัยที่ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ให้ผู้มีรายได้น้อยอื่นเข้ามาได้เพิ่มเติม เช่น บริเวณอาคารแฟลต 16-20 มีพื้นที่ประมาณ 7 ไร่ และมีห้องเช่าอยู่ 280 ห้อง อาจสร้างเป็นตึกสูง 20-30 ชั้น เพิ่มจำนวนห้องได้ถึง 1,680 ห้อง (7 ไร่ หรือ 11,200 ตารางเมตร สร้าง 6 เท่าของที่ดิน ให้ 70% เป็นพื้นที่ขาย และแต่ละห้องมีขนาด 28 ตารางเมตรเช่นห้องชุดราคาประหยัดทั่วไป)
          บางท่านอาจวิตกว่าหากสร้างอาคารสูง ผู้เช่าแฟลตที่ประกอบอาชีพค้าขายจะไม่สะดวก กรณีนี้เมื่อครั้งจะสร้างแฟลต 5 ชั้นปัจจุบันแทนอาคารสงเคราะห์ห้องแถวไม้ 2 ชั้นเดิม ก็มีผู้ท้วงเช่นนี้ แต่ปรากฏว่าผู้เช่าแฟลตก็สามารถปรับตัวได้ด้วยการจัดเก็บสัมภาระต่าง ๆ ไว้ชั้นล่างของแฟลต นอกจากนี้ชุมชนแออัดย่านถนนพระรามที่ 4 ยังย้ายขึ้นอาคารสูง 20 กว่าชั้นมาแล้ว

แนวทางการเจรจากับผู้อยู่อาศัย
          ต่อปัญหาแฟลตดินแดงที่ยืดเยื้อมานาน ทางราชการควรมีแนวทางการเจรจากับผู้เช่าแฟลต ผู้เช่าแฟลตในชุมชนบางท่านอาจเสียผลประโยชน์จากการพัฒนาพื้นที่ดินแดงนี้ใหม่ ดังนั้นข้อเสนอแนะสำคัญหนึ่งก็คือ การเคหะแห่งชาติควรประสานกับผู้เช่าแฟลตโดยตรง เช่น การจัดประชุมกับผู้เช่าแฟลต ณ สนามกีฬาไทย-ญี่ปุ่นเป็นระยะ ๆ โดยไม่ต้องบอกสารผ่านผู้นำการประท้วง แต่ให้ผู้นำชุมชนเข้าร่วมแสดงความคิดเห็นด้วย โดยการเคหะแห่งชาติควรพยายามอธิบายให้ผู้เช่าแฟลตได้เข้าใจถึง:
          1. อันตรายจากการอยู่อาศัยในแฟลตการเคหะแห่งชาติที่หมดอายุขัยทางกายภาพ ซึ่งผู้เช่าแฟลตพึงทำประกันชีวิตให้กับตนเอง โดยการเคหะแห่งชาติคงไม่สามารถรับผิดชอบชีวิตและทรัพย์สินได้หากเกิดการพังทลายลงอย่างฉับพลัน เพียงแต่ให้ความช่วยเหลือด้านมนุษยธรรมได้
          2. การที่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยอื่นโดยรอบแฟลตการเคหะแห่งชาติ ล้วนต้องเช่าห้องเช่าเอกชนในราคา 2,500 – 3,000 บาทต่อเดือนกันทั้งสิ้น ดังนั้นผู้เช่าแฟลตดินแดงบางส่วนจะยึดครองที่ดินและแฟลตดินแดงไว้ใช้สอยส่วนตัวหรือหาประโยชน์เช่นนี้ตลอดไป คงไม่สามารถทำได้
          3. ต่อกลุ่มผู้เช่าแฟลตที่สามารถที่จะย้ายไปอยู่ที่อื่นได้ ก็ควรย้าย โดยการเคหะแห่งชาติสมควรจ่ายค่าชดเชยและค่าขนย้ายส่วนหนึ่ง แต่คงไม่สามารถจ่ายเท่ากับที่เรียกร้องเป็นหลักล้านหรือครึ่งล้านบาท และไม่สมควรทำเช่นนั้น เพราะเป็นการนำเงินที่ควรจะใช้เพื่อพัฒนาประเทศชาติมามอบให้ผู้เช่าแฟลตบางกลุ่มที่ได้รับประโยชน์มาโดยตลอดแล้ว
          4. สำหรับผู้เช่าส่วนที่ไม่สามารถจะหาซื้อหรือเช่าบ้านได้ในตลาดเปิดทั่วไปเพราะฐานะยากจนจริง ก็ควรที่การเคหะแห่งชาติจะจัดหาที่อยู่ให้ใหม่ แต่อาจไม่สะดวกเท่ากับปัจจุบันซึ่งอยู่ในฐานะที่ได้เปรียบสังคม โดยเฉพาะพลเมืองอาวุโสที่ไม่มีงานทำและยากจน อาจต้องจัดให้อยู่ในสถานดูแลผู้สูงอายุ หรืออื่นใด เพื่อให้มีชีวิตที่เป็นสุข แทนที่จะอยู่อาศัยในแฟลตที่ตนเองไม่สามารถที่จะอยู่อาศัยได้

แนวทางการโยกย้าย
          สำหรับขั้นตอนในการโยกย้ายนั้น การเคหะแห่งชาติควรดำเนินการดังนี้:
          1. การเคหะแห่งชาติยังควรตรวจสอบห้องพักในแฟลตที่ถูกปล่อยเช่าให้บุคคลอื่น ซึ่งคาดว่าจะมีประมาณ 14% ตามผลการสำรวจ และเจรจากับผู้เช่าให้ย้ายออกไปเช่าที่อื่นเพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน และเจรจากับผู้ให้เช่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เองให้คืนห้องพักให้กับการเคหะแห่งชาติ และเมื่อได้ห้องพักคืนแล้ว ก็ปิดไว้เพื่อป้องกันการบุกรุก
          2. สำหรับผู้เช่าแฟลตที่ยินดีที่จะรับเงินชดเชยและย้ายออกไปเลย ก็ให้จ่ายค่าชดเชยไปตามสมควร และให้การเคหะแห่งชาติปิดห้องเช่าเหล่านั้นเพื่อป้องกันการบุกรุกซ้ำซ้อน
          3. การเคหะแห่งชาติควรประกาศหาห้องเช่าในแฟลตเช่าทั้งใหม่และเก่าในบริเวณใกล้เคียงเพื่อโยกย้ายครัวเรือนชาวแฟลตดินแดงส่วนที่เหลือให้ไปอยู่อาศัยชั่วคราว ในระหว่างการก่อสร้างแทนที่จะก่อสร้างอาคารชั่วคราว เพราะอาคารเหล่านั้นอาจถูกบุกรุกและชาวบ้านอาจไม่ยอมย้ายออกอีก
          สำหรับการชดเชยให้กับผู้เช่าแฟลต การเคหะแห่งชาติควรให้ค่าขนย้ายจำนวนหนึ่ง และให้ค่าชดเชยอีกจำนวนหนึ่ง เช่น หากค่าเช่าตลาดเป็นเงิน 3,000 บาทต่อเดือน ก็ควรที่จะให้ค่าชดเชยในกรณีย้ายออกไปเลยเป็นค่าเช่าดังกล่าวเป็นเวลา 5 ปี รวม 155,861 บาท และค่าขนย้ายอีก 10,000 บาท เป็นต้น ทุกฝ่ายต้องพยายามช่วยเหลือตนเอง การจะให้ทางราชการดูแลไปตลอดคงเป็นไปได้ยาก และขณะเดียวกันก็เป็นการกีดขวางการพัฒนาเพื่อประโยชน์ของส่วนรวม

ข้อพิจารณาเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัย
          กรณีนี้ไม่ใช่การรังแก “คนจน” เพราะคนไทยที่ยากจนมีเพียง 10% และส่วนมากอยู่ในชนบท และจากการสำรวจในแฟลตดินแดงก็พบว่า 52% ของครัวเรือนเหล่านี้มีเครื่องปรับอากาศ 75% ชมโทรทัศน์ผ่านดาวเทียม 41% มีรถ และ 31% มีที่อยู่อาศัยอยู่ที่อื่นนอกเหนือจากที่แฟลตดินแดงนี้ ดังนั้นผู้เช่าแฟลตเหล่านี้จึงไม่คนจน จึงควรเปิดโอกาสให้กับคนจนจริงๆ ที่จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย
          ประชาชนทั่วไปไม่มีโอกาสโชคดีได้ (อภิ)สิทธิ์ เช่นนี้ เพราะต้องเก็บหอมรอมริบไปหาซื้อบ้านราคาถูกนอกเมืองโดยต้องตื่นแต่เช้าเดินทางมาทำงานในเมือง หากแฟลตเหล่านี้เป็นของเอกชน คงไม่มีใครชดเชยให้ ที่ดินแฟลตดินแดงนี้ถือเป็นทรัพยากรของชาติ ควรเอามาใช้ประโยชน์แก่ส่วนรวมให้ดีที่สุด และเพื่อนำรายได้มาพัฒนาประเทศ
          การย้ายที่อยู่ยังไม่กระทบวิถีชีวิตชาวบ้าน ที่ผ่านมามีการย้ายอำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปางเพื่อทำเหมืองถ่านหิน การย้ายวัด บ้าน โรงเรียน และสิ่งต่าง ๆ ออกไป กลับทำให้ชุมชนได้รับการวางผังดีขึ้น ประชาชนผู้อยู่อาศัยมีความสุขมากขึ้น ที่ผ่านมาแม้การเวนคืนเจดีย์ วัดวาอารามหรือสุสานก็ไม่เคยส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตชุมชนดังอ้าง

การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน
          การเคหะแห่งชาติและกรุงเทพมหานคร ควรร่วมกันพัฒนาระบบรถไฟฟ้ามวลเบา เชื่อมระหว่างรถไฟฟ้า BTS ที่บริเวณอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ กับรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ที่ถนนรัชดาภิเษก ผ่านถนนดินแดง ถนนอโศก-ดินแดง ซึ่งเชื่อว่าจะเป็นเส้นทางสำคัญที่มีผู้ใช้บริการเป็นจำนวนมาก สามารถดำเนินการให้ประสบความสำเร็จได้โดยไม่เสียงบประมาณแผ่นดิน แต่สามารถสร้างได้ด้วยระบบสัมปทาน
          การมีรถไฟฟ้ามวลเบานี้จะเพิ่มพูนมูลค่าทรัพย์สินได้เป็นอย่างมาก เมื่อประเทศไทยมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็จะทำให้ราคาที่ดินแพงขึ้น ภาษีก็เก็บได้มากขึ้น ยิ่งมาบำรุงท้องถิ่นให้มีสวัสดิภาพดีขึ้น โอกาสการเกิดอาชญากรรมก็ลดน้อยลง สังคมก็จะมีความน่าอยู่และผาสุกมากขึ้น กล่าวได้ว่าเป็นการ Win Win ด้วยกันทุกฝ่ายหากมีการก่อสร้างระบบรถไฟฟ้ามวลเบา
          โดยสรุปแล้ว รัฐบาลควรเข้มแข็งในการจัดการพัฒนาพื้นที่แฟลตดินแดงขึ้นใหม่ให้เป็นตัวอย่าง หากปล่อยให้อาคารถล่มลงจนมีผู้บาดเจ็บล้มตาย ก็จะเสียชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของชาติ การแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดงอาจไม่เป็นที่พอใจของผู้เช่าบางส่วน แต่เชื่อว่าผู้เช่าส่วนใหญ่จะเข้าใจตามข้อมูลข้างต้น และที่สำคัญประชาชนทั้งประเทศจะสรรเสริญถึงการปฏิบัติหน้าที่โดยคำนึงถึงผลประโยชน์ของประเทศเป็นหลัก

แฟลตดินแดงที่มีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว

ชาวแฟลตมีรถประมาณ 41% และ 52% ติดแอร์

ป้ายประกาศเซ้งต่อแฟลตซึ่งมีเห็นตามใต้ถุนแฟลต

การก่อสร้างแฟลตสูงเพื่อใช้พื้นที่หนาแน่นขึ้น (แต่ไม่แออัด)


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved