อ่าน 7,852 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 173/2557: 4 พฤศจิกายน 2557
พ.อ.ประพัฒน์ จันทร์โอชา ขายที่ดินได้ตามราคาตลาด

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ตามที่มีข่าวว่า พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ได้รับเงินจากบิดา (พ.อ.ประพัฒน์) เป็นเงิน 540 ล้านบาท จากการขายที่ดินถนนบางบอน 3 ในราคา 600 ล้านบาทนั้น ราคาดังกล่าวเป็นราคาที่เหมาะสมแล้วในตลาดเปิดปัจจุบัน
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงว่าจากการสำรวจประเมินค่าที่ดินของ พ.อ.ประพัฒน์ จันทร์โอชา พบว่า ที่ดินดังกล่าวมี 9 โฉนด รวมเป็นขนาด 50 ไร่ 3 งาน 8 ตารางวา ตั้งอยู่ติดถนนบางบอน 3 แขวงและเขตบางบอน กรุงเทพมหานคร
          ที่ดินแปลงนี้มีคลองหนามแดงเป็นอาณาเขตทางทิศเหนือและทิศตะวันออก ทิศใต้จรดถนนซอยไม่มีชื่อ ส่วนทิศตะวันตกติดถนนบางบอน 3 มีสถานีบริการน้ำมันเอสโซ่อยู่ฝั่งตรงข้ามทางทิศตะวันตก ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ห่างจากถนนเอกชัยทางทิศใต้ 2 กิโลเมตร และห่างจากใจกลางเมือง หรือ กม.0 ของประเทศไทย คืออนุสาวรีย์ประชาธิปไตย ในเขตพระนคร ทางทิศตะวันออกประมาณ 20 กิโลเมตร ที่ดินแปลงนี้ถือครองมานานมากกว่า 30 ปีแล้ว

แปลงที่ดิน 9 แปลง (ข้อมูลจากสำนักข่าวอิสรา: http://hilight.kapook.com/view/110610)

ที่ตั้งของแปลงที่ดิน

ที่ตั้งของแปลงที่ดิน จากใจกลางกรุงเทพมหานคร

ที่ตั้งที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556

การสำรวจเบื้องต้นเมื่อกลางวัน วันที่ 4 พฤศจิกายน 2557
เกี่ยวกับราคาที่ดินที่ พ.อ.ประพัฒน์ จันทร์โอชา ที่ครอบครองมานานแล้วและขายไป

          ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ในเขตผังเมือง ก.4-28 เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรมที่มีวัตถุประสงค์เพื่อเกษตรกรรม การสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติ และการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร ที่ดินประเภทนี้โดยเฉพาะแปลงนี้น่าจะสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ดังนี้
          1. การจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 100 ตารางวา
          2. การประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 100 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร
          3. สำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถว ที่มีพื้นที่ประกอบการไม่เกิน 100 ตารางเมตร
          4. ตลาดที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,500 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร
          สำหรับการใช้ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครกำหนดให้การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ ให้เป็นไปดังต่อไปนี้
          1. มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 1 : 1 ทั้งนี้ ที่ดินแปลงใดที่ได้ใช้ประโยชน์แล้ว หากมีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนไม่ว่าจะกี่ครั้งก็ตาม อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินของที่ดินแปลงที่เกิดจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนทั้งหมดรวมกันต้องไม่เกิน 1 : 1
          2. มีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละสี่สิบ แต่อัตราส่วนของที่ว่างต้องไม่ต่ำกว่าเกณฑ์ขั้นต่ำของที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ทั้งนี้ ที่ดินแปลงใดที่ได้ใช้ประโยชน์แล้ว หากมีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนไม่ว่าจะกี่ครั้งก็ตามอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมของที่ดินแปลงที่เกิดจาก การแบ่งแยกหรือแบ่งโอนทั้งหมดรวมกันต้องไม่น้อยกว่าร้อยละสี่สิบ และให้มีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบของพื้นที่ว่าง
          3. มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวให้มีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังของอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร และมีที่ว่างด้านข้างของอาคารไม่น้อยกว่าข้างละ 2 เมตร
          4. ให้ดำเนินการได้ในอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร โดยให้วัดจากระดับถนนถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด
          สำหรับราคาที่มีการซื้อขายตามข่าวกล่าวว่าเป็นเงิน 600 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางวาละประมาณ 29,545 บาท หรือไร่ละ 11.818 ล้านบาทนั้น อาจกล่าวได้ว่าเป็นราคาที่ใกล้เคียงกับมูลค่าตลาด ราคาที่ดินแปลงเล็กประมาณ 5-10 ไร่ ติดถนนบางบอน 3 มีราคาตามการสำรวจเบื้องต้นไร่ละ 15-18 ล้านบาท ทั้งนี้หากสมมติให้ที่ดินส่วนด้านหน้า นำไปก่อสร้างเป็นสำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถวที่มีพื้นที่ไม่เกิน 100 ตารางเมตร ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่า และด้านในก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวา จึงอาจกล่าวได้ว่าราคาที่ซื้อขายนี้สอดคล้องกับความเป็นจริง
          อย่างไรก็ตามที่ดินแปลงนี้ในแง่หนึ่งมีศักยภาพเพิ่มขึ้น เพราะถนนบางบอน 3 ได้ขยายเป็น 4 ช่องทางจราจรแล้ว ทำให้มีความตื่นตัวของการซื้อขายที่ดินมากขึ้น แต่ในทางตรงกันข้าม ผังเมืองที่จำกัดศักยภาพ ทำให้โอกาสการใช้ที่ดินมีจำกัดลง การก่อสร้างอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว ที่มีอยู่ทั่วไปในบริเวณนั้น ไม่สามารถก่อสร้างได้อีกต่อไป จึงเหลือเพียงการก่อสร้างสำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถวที่มีพื้นที่ไม่เกิน 100 ตารางเมตร บ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวา เป็นสำคัญ


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved