อ่าน 710 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 48/2552: 24 พฤศจิกายน 2552
ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงเกิดจริงหรือ

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          เมื่อไม่นานมานี้มีนายหน้าข้ามชาติออกมาเตือนว่าจะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง จีนและสิงคโปร์และอาจลามมาถึงไทยด้วย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงได้ทำการตรวจสอบข้อมูลและเชื่อว่า คงไม่เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ง่าย ๆ และคงไม่ลามมาถึงประเทศไทย
          จากการประมวลข้อมูลจากกรมประเมินค่าทรัพย์สินของฮ่องกง ซึ่งเป็นหน่วยงานที่รวบรวมข้อมูลตลาดที่กว้างขวางและใกล้เคียงกับราคาตลาดที่สุดโดยไม่มีความเบี่ยงเบนเช่นบริษัทนายหน้าข้ามชาติ พบว่า ในช่วงเดือนกันยายน 2552 ราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งเกือบทั้งหมดก็คือห้องชุดพักอาศัย เพิ่มขึ้นถึง 25% ในระยะเวลาเพียง 9 เดือน นับจากเดือนธันวาคม 2551 ซึ่งถือว่าเป็นการเพิ่มขึ้นที่สูงมาก สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยหลายเท่านัก กล่าวคือ อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก เท่ากับ 0.1-0.5% ต่อปี และดอกเบี้ยเงินกู้ เท่ากับ 4-5% ต่อปี
          เป็นกรณีที่น่าแปลกใจที่อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจติดลบถึง 2.4% แต่ราคาที่อยู่อาศัยกลับเพิ่มขึ้น การที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะโอกาสการลงทุนทางด้านอื่นมีจำกัด เช่น ทองก็มีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาน้ำมันก็ยังไม่ได้กระเตื้องมากนัก ประกอบกับการลงทุนของภาครัฐเพิ่มขึ้น ทำให้เกิดการสะพัดของเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยจะเห็นได้ว่าการใช้จ่ายของภาครัฐเพิ่มขึ้น 3.3%
          อย่างไรก็ตามสิ่งที่พึงสังเกตอย่างหนึ่งก็คือ ในห้วงเดือนมิถุนายน - ธันวาคม 2551 ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงตกต่ำลงอย่างน่าใจหายถึง 16% ทั้งนี้แสดงให้เห็นถึงผลพะวงของภาวะเศรษฐกิจถดถอยอันเนื่องจากการหดตัวทางเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั่วโลก ดังนั้นราคาที่อยู่อาศัย ณ เดือนกันยายน 2552 จึงสูงกว่าราคา ณ เดือนมิถุนายน 2551 เพียง 2.3% เท่านั้น
          ด้วยเหตุนี้ การเหวี่ยงตัวของราคาขึ้น ๆ ลง ๆ ในช่วง 15 เดือนที่ผ่านมา จึงไม่ได้ผลต่อราคาที่อยู่อาศัยโดยรวม แต่เป็นการสะท้อนอย่างหนึ่งว่า ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในฮ่องกงนับแต่นี้เป็นต้นไป น่าจะมีความผันผวนรวดเร็ว ผู้ลงทุนควรจะมีความระมัดระวังเป็นพิเศษ แต่การเกิดฟองสบู่เช่นแต่ก่อนยังเป็นสิ่งที่ไม่สามารถเห็นได้ชัด
          ข้อสังเกตข้างต้นเกิดจากการวิเคราะห์ข้อมูลที่ว่า ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงตกต่ำถึงขีดสุดในเดือนสิงหาคม 2546 และกระเตื้องขึ้นมาสูงสุด ณ เดือนมิถุนายน 2551 โดยราคาเพิ่มขึ้นเป็น 216% ของราคา ณ เดือนสิงหาคม 2546 หรือเพิ่มขึ้นถึง 1 เท่าตัว การเพิ่มขึ้นนี้ หากเทียบกับประเทศไทย น่าจะถือว่าเพิ่มขึ้นน้อยกว่า ทั้งนี้เทียบกับอาคารชุดพักอาศัยที่ขายในท้องตลาดในย่านสุขุมวิท การเพิ่มขึ้นนี้เท่ากับประมาณ 1.3% ต่อเดือนในระยะเวลาประมาณเกือบ 5 ปีที่เพิ่มสูงขึ้น
          และหากย้อนถึงเดือนตุลาคม 2540 ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงสุดและตกต่ำลงมา จะเห็นได้ว่า ในช่วงเวลา 70 เดือน ซึ่งนับถึงเดือนสิงหาคม 2546 ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างน่าตกใจถึง 66% หรือแสดงว่าราคาที่อยู่อาศัยลดลงเหลือเพียง หนึ่งในสามของราคาเดิม แสดงว่าในฮ่องกงนั้นราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำอย่างยิ่งและตกต่ำอยู่นานมาก หากคำนวณเป็นรายเดือน ราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำลงถึง 1.84% โดยเฉลี่ยเลยทีเดียว
          หากพิจารณาถึงประเทศอื่น ในประเทศจีนและเวียดนามอาจมีความน่าห่วงในด้านฟองสบู่บ้างเนื่องจากเศรษฐกิจยังเติบโตต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามทั้งจีนและเวียดนามมีการควบคุมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มงวดกว่าประเทศไทยเสียอีก โอกาสที่จะเกิดฟองสบู่จึงไม่อาจเห็นได้ชัดเจนนัก สำหรับในประเทศสิงคโปร์ก็มีลักษณะคล้ายฮ่องกงเป็นอย่างมาก ที่เศรษฐกิจโดยรวมยังตกต่ำ แต่มีการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์มาก แต่โอกาสที่จะเกิดฟองสบู่จนนำไปสู่วิกฤติเศรษฐกิจคงยังไม่อาจคาดการได้เช่นนั้น เพียงแต่ทั้งฮ่องกงและสิงคโปร์น่าจะมีความผันผวนของราคามากกว่าแต่ก่อน และราคาอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วมากกว่าเดิมเท่านั้น


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved