อ่าน 785 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 50/2552: 30 พฤศจิกายน 2552
วิกฤติดูไบกับประเทศไทย

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ข่าวการขอพักชำระหนี้ไป 6 เดือน จำนวน 1.98 ล้านล้านบาท (60,000 ล้านเหรียญสหรัฐ) ของบริษัทดูไบเวิร์ลทำให้เกิดความตื่นตระหนก เพราะหนี้จำนวนดังกล่าวมีค่าเท่ากับงบประมาณแผ่นดินไทยทั้งปี บริษัทดังกล่าวมีหนี้รวมกันถึง 2.64 ล้านล้านบาท และเป็นบริษัทของสหรัฐอาหรับเอมิเร็ตที่ดำเนินโครงการเดอะปาล์มและเดอะเวิร์ล ซึ่งเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หรูเลิศ  ที่เกิดการตื่นตระหนกเพราะหนี้ที่ขอพักชำระดังกล่าว มีค่าเท่ากับงบประมาณแผ่นดินไทยทั้งประเทศ
          ประเด็นที่พึงพิจารณาก็คือ วิกฤติดูไบนี้จะส่งผลกระทบต่อประเทศไทยอย่างไรบ้าง โดยเฉพาะต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ตั้งข้อสังเกตไว้ดังนี้:
          1. สหรัฐอาหรับเอมิเร็ตมีขนาดที่ดินประมาณ 1 ใน 6 ของไทย แต่มีประชากรเพียง 4.8 ล้านคน มีรายได้ประชาชาติประมาณ 6.9 ล้านล้านบาท ในขณะที่ไทยมีรายได้ประชาชาติประมาณ 18.1 ล้านล้านบาท หรือมีขนาดเศรษฐกิจประมาณหนึ่งในสามของไทย แต่หากพิจารณารายได้ต่อหัว ถือว่าประเทศนี้มีรายได้ต่อหัวสูงมาก ประเทศนี้มีหนี้ถึง 40.7% of ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ
          2. การเติบโตของดูไบมีมาตั้งแต่ปี 2546 โดยในช่วงนั้นคาดว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยถึง 85,000 หน่วย แต่ ณ ปี 2552 กลับพบว่าได้สร้างที่อยู่อาศัยเกินไปถึงเกือบ 40,000 หน่วย หรือถ้าในกรณีเลวร้ายสุดขีด อุปทานส่วนเกินอาจสูงถึง 90,000 หน่วย  ในปี 2546 ยังมีการประมาณว่าความต้องการห้องพักโรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยวจะมีถึง 75,000 ห้อง เทียบกับการคาดการณ์เดิมในช่วงแรกที่ 15,000 ห้อง แต่ปรากฏว่าขณะนี้ห้องพักในโรงแรมต่าง ๆ ลดต่ำลงเหลือประมาณครึ่งหนึ่งถึงหนี่งในสามของค่าห้องพักในปี 2550 อาจกล่าวได้ว่าในช่วงแรกของการบูมนั้น อะไรต่าง ๆ ก็ดูดีไปหมด เนื่องจากราคาค่าเช่าหรือราคาขายต่ำกว่าความเป็นจริง มีการส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐ ตลอดจนมีนักลงทุนนำเงินมา “เสี่ยงโชค” ปั่นราคากันมหาศาล
          3. ณ เดือนพฤศจิกายน 2552 มีโครงการที่หยุดหรือชะลอการก่อสร้างไปถึง 400 โครงการ รวมมูลค่าถึง 9.9 ล้านล้านบาท หรือประมาณ 5 เท่าของงบประมาณแผ่นดินไทยเลยทีเดียว ราคาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ก็ทยอยตกต่ำลงมาตั้งแต่ปลายปี 2551 แล้ว แต่ในประเทศไทย แม้จะได้ข่าว แต่ก็ไม่ได้ตื่นตระหนกอะไรมาก จนกระทั่งมีข่าวการพักชำระหนี้ดังกล่าว เครื่องชี้ภาวะความเสื่อมทรุดอีกอย่างหนึ่งก็คือคนที่ไปเดินดูงานนิทรรศการอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ในเดือนตุลาคม 2552 กลับลดลงไปกว่าการครึ่งจากที่ได้เดินทางไปดูงาน ณ ปีก่อนหน้า
          4. อันที่จริงวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในตะวันออกกลาง ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในดูไบ แต่เกิดขึ้นในนครอื่น ๆ ทั่วภูมิภาคนี้เช่นกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคนี้ยังมีอายุการพัฒนาน้อย และไม่มีการคุ้มครองผู้ซื้อเท่าที่ควร การลงทุนอาศัยกระแสการปั่นและการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างค่อนข้างไร้เหตุผลและปัจจัยพื้นฐานรองรับ ซึ่งเป็นที่รับรู้ทั่วไปมาตั้งแต่แรก แต่ก็มีคนสนใจลงทุนกันมากมาย
          5. ผลของการนี้ ทำให้โครงการที่ก่อสร้างอยู่หยุดไป และคงกลายเป็นเมืองที่มีอาคารค้างคาไว้เต็มไปหมด และโดยที่งานน้อยลง อาคารที่สร้างเสร็จ ก็อาจไม่ค่อยมีผู้เข้าอยู่อาศัย และกลายสภาพเป็น “เมืองผีสิง” ที่มีแต่อาคารว่างเปล่า ระบบขนส่งมวลชนจำนวนมากก็คงยังไม่สำเร็จ ทำให้การคมนาคมขนส่งยิ่งเป็นปัญหา และโดยที่อาคารและโครงการที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเท่าที่ควร การดูแลสาธารณูปโภคจะยิ่งทำได้ยาก คาดว่าอาคารอีกจำนวนมากที่จะต้องร้างเพิ่มขึ้น สาธารณูปโภคที่ขาดการดูแล จะยิ่งทำให้ราคาทรัพย์สินตกต่ำลงอย่างขนานใหญ่และต่อเนื่อง คาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำลงอย่างหนักและยาวนาน คล้ายกับกรณีญี่ปุ่นที่ตกต่ำลงตั้งแต่ปี 2533 – 2549 รวมระยะเวลาถึง 16 ปีอย่างต่อเนื่อง หรืออาจตกต่ำลงมากกว่าญี่ปุ่นเสียอีก
          6. การล้มลงของดูไบ ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการดึงเงินกลับของประเทศในภูมิภาคอื่นที่มาลงทุนและขาดทุนที่บ้านเกิด ขณะนี้จึงอยู่ในภาวะที่เกิด “พายุ” การแห่ขาย ไม่ใช่การแห่ซื้อเช่นแต่ก่อน และเมื่อรัฐบาลและภาคเอกชนในดูไบไม่สามารถพัฒนาต่อไป ทรัพย์สินก็จะด้อยคุณภาพลง มูลค่าทรัพย์สินจะยิ่งเสื่อมทรุดลงอย่างหนัก ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ราคาทรัพย์สินลดลงไปแล้วถึง 50% ซึ่งเป็นการลดลงต่ำกว่าในสหรัฐอเมริกาเสียอีก และมีความเป็นไปได้ที่ราคาทรัพย์สินอาจลดลงเหลือเพียง 20% ของราคาที่เคยขี้นสูงสุดก็เป็นได้
          7. สถานการณ์จะยิ่งเป็นเหมือนลูกโซ่ ที่เมื่อดูไบประสบปัญหาจากวิกฤติเศรษฐกิจโลก ก็ยิ่งทำให้ผู้ลงทุนในดูไบขาดทุนหนักมากยิ่งขึ้น  ประเทศที่ยิ่งไปลงทุนหนัก ก็ยิ่งสูญเสียมาก ทำให้เศรษฐกิจโลกฟื้นตัวช้าลงไปอีก 
          8. สำหรับประเทศไทยคาดว่าคงไม่ได้รับผลกระทบโตยตรง เพราะคงไม่ได้มีผู้เข้าไปลงทุนมากนัก ยกเว้นกลุ่มผู้รับเหมา หรือกลุ่มนักวิชาชีพต่าง ๆ ผลกระทบของไทยคงเกิดในทางอ้อมมากกว่า เพราะเมื่อเศรษฐกิจของโครงการได้รับผลกระทบจากกรณีดูไบ ก็ทำให้กำลังซื้อที่จะมายังประเทศไทยน้อยลง แต่โดยที่ไทยได้รับความกดดันจากวิกฤติการเมืองภายในประเทศ ทำให้โอกาสการขยายตัวทางเศรษฐกิจของไทยต่ำกว่าที่ควรอยู่แล้ว ผลกระทบเลวร้ายจึงไม่ค่อยปรากฏให้เห็น
          9. ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยขณะนี้เน้นเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย กลุ่มอื่น ๆ เช่น สำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม แทบไม่ได้เกิดใหม่อยู่แล้ว ดังนั้นจึงไม่มีผลกระทบ ในส่วนของอาคารชุดอาศัยราคาแพง หรืออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศ อาจมองผลกระทบเป็น 2 สมมติฐาน คือในสมมติฐานแรก อาจมีคนมาซื้อในประเทศไทยมากขึ้น เพราะดูไบเกิดปัญหาขึ้น แต่ในอีกสมมติฐานหนึ่งที่พึงมองก็คือ วิกฤติดูไบส่งผลทางลบต่อเศรษฐกิจโลกโดยรวม ดังนั้นกำลังซื้อที่จะมายังประเทศไทยจึงแผ่วเบาลงด้วย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เห็นว่าน่าจะเป็นไปตามสมมติฐานหลังมากกว่า


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved