อ่าน 1,026 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 53/2552: 28 ธันวาคม 2552
อสังหาริมทรัพย์พม่ารอวันฟื้นหลังเลือกตั้งปี 2553

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เดินทางไปบรรยายเกี่ยวกับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยให้กับนักลงทุนพม่าตามคำเชิญของ บจก.เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ ผู้พัฒนาโครงการเดอะเซอร์เคิลในกรุงเทพมหานคร ในช่วงกลางเดือนธันวาคม 2552 จึงจัดทำรายงานฉบับย่อเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์พม่ามานำเสนอ
          พม่าเป็นประเทศที่มีขนาด 657,740 ตารางกิโลเมตร ซึ่งใหญ่ที่สุดในสุวรรณภูมิ หรือใหญ่กว่าไทยถึง 29% แต่กลับมีจำนวนประชากรเพียง 48.1 ล้านคนหรือราวสามในสี่ของประเทศไทย ทำให้ความหนาแน่นของประชากรมีเพียง 73 คนต่อตารางกิโลเมตร หรือราวครึ่งหนึ่งของไทยเท่านั้น เศรษฐกิจของพม่ามีขนาดเพียง 10% ของไทยเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าประเทศพม่านั้นยากจนกว่าไทยมาก รายได้ประชาชาติต่อหัวมีเพียงหนึ่งในเจ็ดของประเทศไทยเท่านั้น พม่ามีประชาชนที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นยากจนถึงประมาณ 33% และพม่ายังมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำมากเพียงไม่ถึง 1% ต่อปี
          ย่างกุ้งซึ่งเป็นเมืองหลวงทางเศรษฐกิจของพม่ามีประชากรประมาณ 4.3 ล้านคน และเป็นเมืองเศรษฐกิจหลักของพม่าที่มีขนาดทางเศรษฐกิจอยู่ที่ประมาณ 15% ของทั้งประเทศ ซึ่งต่างจากรุงเทพมหานครซึ่งมีขนาดเศรษฐกิจสูงถึงเกือบ 50% ของอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ ย่างกุ้งมีทิศทางการขยายตัวไปทางด้านเหนือ ซึ่งเป็นเส้นทางเชื่อมระหว่างสนามบินกับตัวเมือง แต่เมื่อมีการก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำทางทิศตะวันตกและทิศตะวันออก เมืองก็ขยายออกไปทิศทางอื่นเพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่วนเมืองหลวงศูนย์ราชการนั้นคือเมืองเนปิดอ (Naypyidaw) ซึ่งอยู่ห่างจากกรุงย่างกุ้งไปทางด้านเหนือ 320 กิโลเมตร
          สาธารณูปโภคในกรุงย่างกุ้งนับว่ามีปัญหามาก ระบบถนน ระบบระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย ระบบประปา และระบบไฟฟ้าล้วนมีสภาพที่ทรุดโทรม และไม่เพียงพอ ในกรณีระบบไฟฟ้า บริเวณที่มีตลอด 24 ชั่วโมง เช่น บริเวณถนน Than Lwin และถนน Shwe Taung Gyar รวมทั้งพื้นที่ใจกลางเมืองบางส่วน จะได้รับความนิยมในการเข้าอยู่อาศัยมากเป็นพิเศษ เพราะไม่ต้องซื้อเครื่องปั่นไฟเอง ปกติแม้แต่ในย่านใจกลางเมืองหลายแห่ง วิสาหกิจขนาดกลางขึ้นไป หรือภัตตาคารต่าง ๆ ต้องมีเครื่องปั่นไฟเอง ซึ่งส่วนมากก็ซื้อจากประเทศไทยนั่นเอง
          ที่อยู่อาศัยในกรุงย่างกุ้งหากเป็นในใจกลางกรุงจะเป็นห้องเช่าเป็นสำคัญ โดยห้องเช่ามีขนาดเล็กประมาณ 20 ตารางเมตร ค่าเช่าประมาณ 1,200 บาท ส่วนมากแบ่งซอยจากอาคารแบบตึกแถวขนาดใหญ่หรือบ้านหลังใหญ่ ที่อยู่อาศัยที่รัฐบาลสร้างส่วนมากจะเป็นแปลงที่ดินพร้อมสาธารณูปโภค (Sites and Services Scheme) ซึ่งมักจะอพยพชาวบ้านออกไปนอกเมือง แฟลตมีจำนวนน้อยมาก กรณีบ้านจัดสรรราคาแพงก็มีบ้าน แต่น้อยมากเช่นกัน โดยราคาค่อนข้างสูง หน่วยหนึ่งราคาประมาณ 5-20 ล้านบาท สำหรับชุมชนแออัดมีไม่มาก และรัฐบาลก็ได้จัดการอพยพออกนอกกรุงย่างกุ้งเช่นกัน
          พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมีประมาณ 10 แห่ง ส่วนมากเปิดก่อนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 สำหรับธุรกิจให้เช่าพื้นที่โกดังก็ลดลงในปี 2552 เมื่อเทียบกับปี 2551 โดยโกดังที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ประมาณ 3,000 – 10,000 ตารางเมตรมีความต้องการลดลงเกินกว่าครึ่ง ส่วนโกดังขนาดเล็ก (400-600 ตารางเมตร) ยังพอมีความต้องการอยู่เช่นเดิม อัตราค่าเช่าโกดังในชานกรุงย่างกุ้ง เป็นเงินประมาณ 30-35 บาทต่อตารางเมตรสำหรับพื้นที่ขนาดเล็ก หากเป็นขนาดใหญ่จะเป็นเงินประมาณ 20-25 บาทต่อตารางเมตร
          ระบบนายหน้า ค่านายหน้า 2% ของราคาขาย หรือในกรณีการเช่าระยะเวลา 1 ปี จะได้ค่านายหน้า 1 เดือนของค่าเช่า ธุรกิจหรือวิชาชีพนายหน้ายังไม่เป็นที่ยอมรับมากนัก แม้จะมีบริษัทนายหน้าหลายสิบแห่ง แต่ที่น่าเชื่อถือในสายตาของนักลงทุนต่างชาติมีไม่ถึง 10 แห่ง ชาวบ้านในพม่าก็ยังไม่ค่อยเข้าใจธุรกิจนายหน้านัก และมักมีปัญหาการ “เบี้ยว” ค่านายหน้าเช่นกัน และธุรกิจนี้ก็ค่อนข้างซบเซาในยุคหลังที่ประเทศพม่ามีบรรยากาศที่เป็นเผด็จการยิ่งขึ้น
          โครงการอสังหาริมทรัพย์สำคัญที่กรมที่อยู่อาศัยและการตั้งถิ่นฐานมนุษย์ กระทรวงการก่อสร้างได้ร่วมลงทุนกับต่างชาติในกรุงย่างกุ้ง มีตัวอย่างให้เห็นเช่น โครงการ Micasa Service Apartment ที่ตั้งอยู่ถนน Kabar Aye Zedi ซึ่งร่วมมือกับนักลงทุนมาเลเซีย โครงการ Sakura Service Apartment บนถนน Inya ซึ่งร่วมมือกับนักลงทุนญี่ปุ่น และโครงการ Pan Sea Hotel ติดถนน Taw Win Road เป็นต้น นอกจากนี้รัฐบาลยังร่วมทุนทำนิคมอุตสาหกรรมทางด้านเหนือของสนามบินชื่อ Mingaladon Industrial Park รวมทั้งยังร่วมลงทุนในสนามกอล์ฟในพื้นที่ Hlaing Thar Yar (Pan-Hlaing) เป็นต้น โดยที่ดินสามารถเช่าได้ระยะยาวประมาณ 40 ปี
          อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงย่างกุ้งและพม่าฝากไว้กับการเลือกตั้งที่คาดว่าจะมีในปี 2553 ซึ่งคาดว่าจะทำให้ต่างชาติยอมรับพม่ามากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้เกิดการลงทุนของชาวต่างชาติในพม่ามากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ในฐานะที่เป็นทั้งปัจจัยการผลิต สิ่งใช้สอยและสินค้าก็จะฟื้นตัวขึ้นอีกครั้งหนึ่งเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อก่อนเกิดวิกฤติปี 2540 และก่อนการแสดงความแข็งกร้าวในช่วงหลังปี 2547 ของคณะทหารที่ก่อการรัฐประหารและจับตัวนางอองซานซูจีตั้งแต่ปี 2531
          อาจกล่าวได้ว่าเมื่อ 60 ปีก่อน พม่าดูมีความมั่นคงและน่าจะมีอนาคตที่สดใสกว่าประเทศไทยที่มีเรื่องวุ่นวายในขณะนั้น จะสังเกตได้ว่าพม่าในยุคนั้นมีอาคารทันสมัยแห่งยุคอาณานิคมมากมาย ซึ่งอาจมากกว่าในโฮชิมินห์ซิตี้และฮานอยเสียอีก ในขณะที่ประเทศไทยในขณะนั้นคงมีแต่อาคารไม้ ส่วนอาคารแบบตะวันตกตามศิลปะในยุคสมัยคณะราษฎร์ก็มีเฉพาะบนถนนราชดำเนินเป็นสำคัญ  แต่เมื่อการเมืองเปลี่ยนไป ก็ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปด้วย เวียดนามและเขมรที่เคยมีสถานะใกล้เคียงกับไทยเมื่อ 60 ปีก่อน ซึ่งต่อมาเมื่อ 25 ปีก่อน ก็แทบไม่มีใครสนใจไปลงทุนเพราะสงครามกลางเมือง แต่ในขณะนี้ก็กลับมีผู้เข้าไปลงทุนอย่างคึกคักอีกครั้งหนึ่งหลังสงครามสงบ
          คุณเจมส์ ดูอัน กรรมการผู้จัดการ บจก.เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ เล่าให้ฟังว่า เมื่อ 60 ปีก่อน มีนักลงทุนบางรายจากจีนมาประเทศในแถบสุวรรณภูมินี้ ยังเห็นว่ากรุงย่างกุ้งน่าลงทุน น่าอยู่กว่ากรุงเทพมหานคร จึงไปปักหลักลงทุนที่นั่น แต่โชคดีที่ไหวตัวทัน ไม่เช่นนั้นก็คงจมปลักอยู่อย่างแน่นอน นี่แสดงถึงผลร้ายของการเมืองที่ไม่มั่นคงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน
          คหบดีในพม่า และอินโดนีเซียล้วนเป็นลูกค้ารายใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารชุดในสิงคโปร์ ประเทศไทยก็สามารถอาศัยจุดแข็งดึงดูดนักลงทุนให้มาลงทุนซื้ออาคารชุดในประเทศไทยได้เช่นกัน ทั้งนี้เพราะประเทศเหล่านี้มีความมั่นคงน้อยกว่าไทย หวังว่าประเทศไทยจะมีอนาคตที่สดใสเพิ่มขึ้น ไม่กลายเป็นพม่า เพราะปัจจัยถ่วงทางการเมืองที่ขาดความมั่นคงเพราะขาดความสมานฉันท์

อ้างอิง
http://www.myanmar.gov.mm/ministry/Construction/DHSHD/housingdevelopmentactivities.htm#a
http://www.myanmar.gov.mm/myanmartimes/no219/MyanmarTimes11-219/026.htm
http://www.myanmar.gov.mm/myanmartimes/no223/MyanmarTimes12-223/028.htm
http://www.mmtimes.com/no501/b008.htm


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved