อ่าน 868 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 1/2553: 4 มกราคม 2553
แบบอย่างการพัฒนาเมืองของยูนาน

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เดินทางไปดูงานและศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมืองของมณฑลยูนานโดยเฉพาะเมืองคุนหมิงและลีเจียง จึงได้จัดทำรายงานสรุปนำเสนอแก่สมาชิกและผู้สนใจ

มณฑลยูนาน
          ยูนานตั้งอยู่เหนือสามเหลี่ยมทองคำทางเหนือของไทย เป็นมณฑลระดับ “กำลังพัฒนา” มีระดับผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติเป็นอันดับที่ 29 จาก 31 มณฑล มีพื้นที่ 394,100 ตารางกิโลเมตรหรือ ประมาณ 77% ของพื้นที่ประเทศไทย ใหญ่กว่าประเทศเวียดนาม ลาว มาเลเซีย กัมพูชาและฟิลิปปินส์ มีประชากร 44.83 ล้านคนหรือประมาณ 68% ของประชากรไทย ดังนั้นจึงมีความหนาแน่นของประชากรต่อตารางกิโลเมตรใกล้เคียงกันคือ 112 คนในกรณียูนาน และ 129 คนในกรณีประเทศไทย สำหรับรายได้ต่อหัวของประชากรในยูนานเป็นเงินปีละ 61,489 บาท ในขณะที่ของไทยปีละ 137,706 บาท  อาจกล่าวได้ว่าประชากรยูนานจนกว่าไทยถึงราวครึ่งหนึ่ง
          พื้นที่เกษตรกรรมของยูนานมีเพียง 5% เพราะส่วนมากเป็นภูเขา ส่วนมากปลูกข้าว แต่ยาสูบเป็นสินค้าส่งออกหลัก ในปี 2537 มีผู้มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยากจน 7 ล้านคน และลดเหลือ 2.86 ล้านในปี 2545 กิจกรรมหลักทางเศรษฐกิจของยูนานก็คือยาสูบ สินค้าเกษตรกรรมอื่น เหมืองแร่ (ทองแดง ตะกั่ว ฯลฯ) และการท่องเที่ยว ยูนานมีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2552 ถึง 11% และขยายตัวเร็วมาโดยตลอด เมื่อ 10 ปีก่อนคือปี 2542 รายได้ต่อหัวในยูนานเป็นเงินเพียงปีละ 20,500 บาท หรือเท่ากับโตขึ้น 11.6% ต่อปี

นครคุนหมิง
          คุนหมิงมีฐานะที่เป็นเมืองหลวงของมณฑลมีขนาด 21,501 ตารางกิโลเมตร โดยมีเขตเมืองประมาณ 6,200 ตารางกิโลเมตร ซึ่งมีขนาดพอ ๆ กับกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีประชากร 6.8 ล้านคน แต่เป็นประชากรในเขตเมืองราว 3 ล้านคน ถือเป็นนครที่มีประชากรในเขตเมืองมากที่สุดเป็นอันดับที่ 25 โดยอันดับหนึ่งก็คือนครเซี่ยงไฮ้มีประชากรเมือง 17 ล้านคน และตามด้วยกรุงปักกิ่ง 13.2 ล้านคน
          ระบบถนนคนเดินเพื่อการค้าปลีกน่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง โดยนำถนนเดิมลงอุโมงค์ลอดใต้ดินบริเวณถนนนานผิงและถนนใกล้เคียง ทำให้บริเวณนี้เป็นศูนย์กลางการค้าปลีกใจกลางเมืองที่สำคัญแห่งหนึ่ง นอกจากนี้ยังปรับเปลี่ยนเส้นทางรถประจำทางให้สามารถเข้าสู่ย่านการค้านี้ได้โดยง่ายอีกด้วย
          รอบ ๆ นครคุนหมิงยังมีสนามกอล์ฟ 4 แห่งโดยเฉพาะสปริงซิตี้กอล์ฟแอนด์เลครีสอร์ทที่มีชื่อเสียง โดยในโครงการมีอาคารชุดและบ้านตากอากาศขนาด 100 – 400 ตารางเมตร ที่ขายสิทธิ์การใช้สอยระยะยาวอีกด้วย นอกจากนี้ยังมีนิคมอุตสาหกรรมถึง 30 แห่ง ซึ่งมากกว่าในประเทศไทยเสียอีก

ระบบถนนที่ยอดเยี่ยม
          ในระยะเวลาไม่กี่ปีที่ผ่านมา ได้เกิดทางยกระดับ ทางหลวงขึ้นมากมายในยูนาน มีทางด่วนเชื่อมนครคุนหมิงอันเป็นเมืองหลวงของมณฑลกับเมืองหลักอื่น ๆ เช่น ต้าลี่ ป่าหิน และอื่น ๆ ระบบทางพิเศษยกระดับในเมืองคุนหมิงมีระยะทางเกือบ 100 กิโลเมตร แผนการก่อสร้างทางหลวง ทางยกระดับและทางด่วนทั้งหมดจะเสร็จสิ้นในปี 2563 นอกจากนี้ในการเชื่อมต่อเมืองเล็ก ๆ อื่น ๆ ก็สามารถเชื่อมต่อได้ด้วยถนนที่ใช้ได้ทุกฤดูกาลโดยไม่มีปัญหาน้ำท่วมหรืออื่นใด
          ระบบทางหลวงและทางด่วนของมณฑลนี้สามารถเชื่อมต่อกับมณฑลอื่นทั้งเสฉวน กวางซู กวางสี เสฉวนและทิเบตได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมระยะทางเกือบหมื่นกิโลเมตร โดยมีทางหลวงหลักถึง 7 เส้นเชื่อมต่อกับพื้นที่ส่วนอื่น ๆ นอกจากนี้ยังสามารถเชื่อมต่อกับลาว พม่าและไทยได้อย่างมีประสิทธิภาพในอนาคต ทำให้บริเวณใกล้เคียงนี้จะเป็นเขตเศรษฐกิจสำคัญ โดยมียูนานเป็นศูนย์กลาง ตัวอย่างเช่น ทางด่วนยูนาน-กวางสี ร่นระยะเวลาเดินทางจาก 3 ชั่วโมงครึ่งเหลือเพียง 50 นาทีเท่านั้น
          นอกจากนี้ระบบขนส่งมวลชน เช่น รถประจำทางก็เปิดให้บริการได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงมาก ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า การวางแผนและการลงทุนระบบถนนและทางด่วนของยูนานเป็นการวางแผนและการลงทุนที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งและคุ้มค่าเป็นอย่างมาก

การพัฒนาแบบก้าวกระโดด
          ในกรณีประเทศจีนทั้งประเทศนั้น แม้มีรายได้ต่อหัวเท่ากับ 71% ของไทยซึ่งก็เป็นเพราะเขามีประชากรนับพันล้านคน แต่จีนเจริญกว่าเรามาก ในปี พ.ศ. 2529 สถาปนิกจบใหม่ชาวจีนในกรุงปักกิ่งมีรายได้เดือนละ 400 บาท แต่ขณะนี้ที่เมืองลี่เจียงในมณฑลยูนานที่ห่างไกล ข้าราชการใหม่ผู้จบปริญญาตรีทั่วไป จะได้เงินเดือนประมาณ 11,000 บาท แถมสวัสดิการอีกมากมาย นี่ถือว่าแซงหน้าประเทศไทยเรียบร้อยแล้ว
          ทั้งในยูนานและทั่วประเทศจีน องค์กรของรัฐถูกปรับใหม่ให้กะทัดรัด มีประสิทธิภาพสูง เป็นเสมือนบริษัทที่ดีที่สุดที่คนจีนมุ่งมั่นจะเข้าไปทำงานด้วย ต่างจากไทยที่อาชีพรับราชการเป็นอาชีพที่หัวกระทิไม่พึงปรารถนานัก แต่กลับเป็นที่พึงปรารถนาของผู้ที่มาจากครอบครัวที่มีฐานะด้อยกว่า เข้ามาอาศัยสวัสดิการต่าง ๆ กลายเป็นผู้รับมากกว่าผู้ให้ต่อทางราชการ นี่อาจเป็นสาเหตุที่เราจึงมีข้าราชการบางส่วนที่กลายเป็นกาฝาก ทำงานเช้าชามเย็นชามและโกงชาติเมื่อมีโอกาส

ราคาอสังหาริมทรัพย์
          ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครคุนหมิงยังจะเติบโตต่อเนื่อง เนื่องจากการปรับปรุงระบบถนนและรถไฟฟ้าใต้ดินที่อาจมีในอนาคต เพราะจีนถือว่าเมืองที่มีประชากร 3 ล้านขึ้นไป ต้องมีรถไฟฟ้าใต้ดิน ยิ่งกว่านั้นความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ยังทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อไป จากการสัมภาษณ์ผู้เกี่ยวข้องพบว่า แม้โลกจะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจแต่แทบไม่กระทบต่อคุนหมิงเลย นอกจากนี้ด้วยนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ในปี 2552-2553 ยังจะพบความเจริญยิ่งขึ้นเรื่อย ๆ
          จากการจัดอันดับการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยในนครต่าง ๆ ของจีนพบว่า ราคาบ้านใหม่เพิ่มขึ้น 2.8% เมื่อในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตามในกรณีของนครคุนหมิงนั้น อัตราการเพิ่มต่อปีสูงถึง 6.1%  ราคาบ้านมือสองก็เพิ่มขึ้นพอ ๆ กับบ้านมือหนึ่งเช่นกัน
          สำหรับท่านที่คิดจะไปลงทุนทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ในยูนาน หรือในประเทศจีน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ขอแนะนำว่า ไม่ควรไป หรือควรมีผู้ร่วมทุนที่เชื่อถือได้จริง ๆ

          โดยสรุปแล้วมณฑลยูนานที่ล้าหลังในอดีตเมื่อ 20-25 ปีก่อนหน้านี้ ได้เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว และกำลังจะมีขนาดเศรษฐกิจใกล้เคียงกับประเทศไทยในอนาคต ประเทศไทยจึงควรศึกษาจากแผนพัฒนาสาธารณูปโภค การจัดการที่ดิน การเวนคืนตลอดจนการวางแผนการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จากจีน และประเทศไทยจำเป็นต้องปรับตัวโดยเฉพาะการพัฒนาสาธารณูปโภคให้ดีเพื่อดึงดูดการลงทุนและเป็นการเพิ่มความมั่งคั่งสำหรับประชาชนในประเทศ
อีกด้วย

อ้างอิง
http://en.wikipedia.org/wiki/Kunming
http://en.wikipedia.org/wiki/Yunnan
http://www.accci.com.au/keycity/yunnan.htm
http://www.chinadaily.com.cn/china/2009-08/21/content_8600182.htm
http://www.chinadaily.com.cn/china/2009-10/15/content_8798081.htm
http://www.nesdb.go.th/Portals/0/eco_datas/account/ni/ni_2008/NI2008.xls
http://www.springcityresort.com/home.aspx
http://www.thaibizchina.com/thaibiz/city/county.php?name=yunnan
http://www.time.com/time/world/article/0,8599,1939768,00.html


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved