อ่าน 1,137 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 9/2550: 3 ธันวาคม 2550
ตรรกที่พึงทบทวนในการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          วันนี้มีข่าวว่า “อสังหาฯฟื้นตัวสวนเศรษฐกิจ ภาคธุรกิจอื่นปลุกไม่ขึ้น!ซมพิษน้ำมันแพง” โดยในรายงานข่าวที่อ้างจากธนาคารแห่งประเทศไทยว่า “ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว จากการกระตุ้นกำลังซื้อในงานมหกรรมต่างๆ ที่ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินร่วมกันจัด รวมทั้งยังเป็นผลจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง”

          ในฐานะที่ผมในฐานะประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งทำการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามอย่างต่อเนื่อง ผมเห็นว่า “ตรรก” ในการนำเสนอนี้อาจทำให้เข้าใจไขว้เขวได้ กล่าวคือ การกระตุ้นกำลังซื้อในงานมหกรรมต่าง ๆ นั้น ล้วนเป็น “ความแปรปรวน” ชั่วคราวที่อาจเกิดขึ้นได้ แต่การที่อสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นไตรมาที่ 3 มีภาวะที่ดีขึ้น คงเป็นเพราะการเปลี่ยนแปลงตามฤดูการ (seasonal changes) จากการสำรวจของ AREA พบว่า เดือนมกราคมมักเป็นเดือนที่มีการเติบโตสูง ในขณะที่เดือนสิงหาคม มักเป็นเดือนที่ตกต่ำสุดขีด ทั้งนี้จากการสำรวจผลมาในรอบ 4 ปีล่าสุด (พ.ศ.2547-2550)

          ในทำนองเดียวกัน มูลค่าการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศ หรือจำนวนรายการซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็อาจมีความแปรปรวนเพิ่ม/ลดตามปัจจัยความไม่แน่นอนต่าง ๆ การจะถือเป็นข้อสรุปเฉพาะคงไม่ได้ การวิเคราะห์ในทำนองนี้อาจเหมาะสำหรับการวิเคราะห์เพื่อการเล่นหุ้นซึ่งปรากฏเป็นการวิเคราะห์รายวันทั่วไป 

          การที่ยอดคงค้างสินเชื่อส่วนบุคคลเพื่ออสังหาริมทรัพย์ และสินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ลดลง อาจขึ้นอยู่กับการบริหาร ซึ่งความจริง แทบจะไม่ควรมีมากมายดังที่ปรากฏ หากมีการเข้มงวดในวินัยการวิเคราะห์สินเขื่อและการเอาจริงเอาจังกับการทำให้การอำนวยสินเชื่อมีความโปร่งใสกว่านี้

          นอกจากนี้ที่อ้างว่า “ราคาที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นไปแล้วก่อนหน้านี้” มีข้อพึงสังวรว่า แม้บางครั้งราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น แต่ราคาบ้านก็อาจไม่เพิ่มขึ้นตามสัดส่วน ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจเป็นสำคัญ เช่น ในยามวิกฤติ ปรากฏว่า ค่าก่อสร้างเพิ่ม แต่ราคาบ้านกลับลดลง และข้อพึงพิจารณาจากการสำรวจนี้ก็คือ การจำหน่ายปูนซีเมนต์ลดลง พื้นที่รับการอนุญาตก่อร้างลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ไม่ดี

          อีกตัวอย่างหนึ่งก็คือ การอ้างอิง “การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีทั้งสิ้น 66,648 รายการ เพิ่มขึ้น 3.6% ใกล้เคียงกับเดือนก่อนหน้าที่เพิ่มขึ้น 3.0% ขณะที่มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีทั้งสิ้น 52,833 ล้านบาท ขยายตัว 7.7% ส่วนหนึ่งมาจากงานประมูลทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ซึ่งมีมูลค่าต่อหน่วยสูงของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด” เป็นสิ่งที่อ้างอิงไม่ได้ เนื่องจากเป็นผลจากการขายรายเดียว

          ประเด็นสำคัญที่สุดที่ควรใช้ในการวิเคราะห์ภาวะตลาดก็คือ การเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งไม่ได้อ้างอิงจากการโฆษณา การขออนุญาตจัดสรร แต่เป็นข้อมูลจริงในภาคสนาม ข้อมูลในชุดนี้ที่ทาง AREA เก็บมาโดยตลอดยังแสดงว่าแนวโน้มการเปิดตัวลดลง แต่ในระยะสั้นโดยเฉพาะในไตรมาส 4 นี้คงจะเพิ่มขึ้นตามภาวะของฤดูกาลที่ไตรมาส 1 และ 4 จะดีกว่าไตรมาส 2 และ 3 นั่นเอง


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved