เลิกสร้างบ้านมั่นคงให้ชาวชุมชนแออัดเถอะ
  AREA แถลง ฉบับที่ 322/2558: วันพฤหัสบดีที่ 22 ตุลาคม 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            บ้านมั่นคงไม่ใช่ทางออกของการแก้ไขปัญหาชุมชนแออัด ทำไปรังแต่จะกลายเป็นการละลายงบแบบเบี้ยหัวแตก ไม่ใช่โครงการที่ยั่งยืน ถือเป็นอย่างไม่ได้
            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะที่มีประสบการณ์การสำรวจวิจัยชุมชนแออัดทั่วประเทศ ได้ให้ความเห็นต่อโครงการบ้านมั่นคงที่ดำเนินการมาตั้งแต่รัฐบาลทักษิณถึงรัฐบาลประยุทธ์ ไว้ดังนี้

การ "ชักดาบ" ของชาวบ้าน
            ความล้มเหลวประการหนึ่งของการแก้ไขปัญหาชุมชนแออัดก็คือการจัดหาที่ดินให้แก่ผู้มีรายได้น้อย ซึ่งพวกเขาไม่สามารถซื้อได้ และหากให้ซื้อในราคาถูกพิเศษ ก็เป็นการเอาเปรียบผู้มีรายได้น้อยอื่น ที่ผ่านมามีการจัดโครงการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) ซึ่งได้รับการโฆษณาว่าเป็นโครงการประสบความสำเร็จ เป็นตัวอย่างไปทั่วโลก แต่ปรากฏว่า ผู้ที่ได้รับการจัดสรรที่ดินต่างพากัน "ชักดาบ" กับทางราชการ ไม่ยอมผ่อนชำระต่อ แต่กลับได้สิทธิในที่ดินไป กรณีนี้จึงถือได้ว่าเป็นความไม่สำเร็จ
            สิ่งที่พึงดำเนินการก็คือการให้อยู่อาศัยแบบ "หนาแน่น" (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) คือการสร้างแฟลตหลายชั้นให้อยู่อาศัย แทนที่จะย้ายไปไกล ๆ ยกเว้นบางท่านที่ต้องการเงินค่าชดเชยและหาที่อยู่อาศัยเอง เพื่อให้เกิดความหนาแน่นมากขึ้น ปกติในพื้นที่ 1 ไร่ หากมีบ้านอยู่ 15 หลังคาเรือนถือว่าแออัด แต่หากสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัย สามารถอยู่ได้นับร้อยครัวเรือนโดยยังมีพื้นที่สีเขียวได้อีก
            การเคร่งครัดเรื่องผ่อนชำระเป็นเรื่องสำคัญ หากไม่สามารถผ่อนต่อได้ ก็ต้องให้ออกจากที่พัก หรือหากเป็นผู้สูงวัยไม่สามารถช่วยตนเองได้ ก็ควรจัดหาที่อยู่อาศัยในสถานสงเคราะห์มากกว่าจะให้อยู่อาศัยอย่างโดดเดี่ยวในห้องพักอาศัย และหากเป็นกรณีผู้เช่าห้องชุด แฟลต หรืออะพาร์ตเมนต์ กับการเคหะแห่งชาติ ก็ต้องห้ามเช่าช่วง หากปรากฏพบ ก็ต้องยึดคืนโดยเคร่งครัด หากมีการผ่อนปรน ก็จะไม่สามารถแก้ปัญหาได้ในที่สุด

บ้านอภิสิทธิ์ชน สาวได้สาวเอา
            การจัดทำบ้านมั่นคงโดยก่อสร้างในแนวราบเท่ากับเป็นการสร้างอภิสิทธิ์ชนส่วนน้อยที่ได้เปรียบผู้มีรายได้น้อยอื่น บางรายบุกรุกที่ดินมา 2-3 ชั่วรุ่น ยังได้ที่ดินเช่าระยะยาวไปอีกชั่วลูกชั่วหลานในราคาถูก และสร้างที่อยู่อาศัยในแนวราบต่อไป ในกรณีที่ดินบุกรุกนั้น ควรต้องคืนให้หน่วยราชการไปใช้เพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม แต่อาจให้เช่าบางส่วนเพื่อสร้างเป็นอาคารสูง เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเดิมและผู้มีรายได้น้อยอื่นได้เข้ามาอยู่เพิ่มเติม รวมทั้งผู้ที่มีรายได้สูงขึ้นมาอยู่ด้วยเพื่อเป็นการนำกำไรส่วนที่ได้ไปพัฒนาช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยต่อไป
            การจัดหาที่อยู่อาศัยนั้น หากเป็นกรณีผู้มีรายได้น้อยที่สุด อาจไม่ใช่การจัดให้เขามีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย อาจเป็นที่อยู่อาศัยแบบให้อยู่เปล่าชั่วคราว เช่น บ้านพักสำหรับคนเร่ร่อน หรือให้เช่าในราคาถูกชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือผู้ที่ตกทุกข์ออกจากงาน หรือจัดเป็นอะพาร์ตเมนท์ให้เช่าราคาต่ำกว่าท้องตลาดในระยะสั้น แต่ไม่ใช่ไปแข่งทำ อะพาร์ตเมนท์กับภาคเอกชนซึ่งจัดทำในราคาถูกอยู่แล้ว หากจะต้องจัดหาที่อยู่อาศัยแบบเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง ก็ควรให้ภาคเอกชนดำเนินการโดยมีการคุ้มครองผู้บริโภคโดยเคร่งครัด
            กรณีความสำเร็จของบ้านมั่นคงบางโครงการจึงเป็นเพียงข้อยกเว้นที่ "ทุ่มทุนสร้าง" ไม่สามารถนำไปใช้ในพื้นที่อื่นได้จริง หากไม่ได้ทุ่มเทงบประมาณช่วยเหลือ อย่างไรก็ตามนโยบายหลักของที่อยู่อาศัยแห่งชาติก็คือการส่งเสริมให้เอกชนดำเนินการโดยรัฐเป็นเพียงผู้สนับสนุน ผู้อำนวยความสะดวก ผู้ให้อุปทานที่ดิน ผู้วางผัง ไม่ใช่ไปแข่งขันกับภาคเอกชน ยกเว้นในบางพื้นที่และบางกลุ่มเป้าหมายเท่านั้น

ชาวชุมชนแออัดไม่จน
            ในประเทศไทยมีคนจน ประมาณ 13% คนเหล่านี้ส่วนใหญ่อยู่ในชนบท ดังนั้นสัดส่วนของคนจนในกรุงเทพมหานครจึงน่าจะมีน้อยกว่า 10% หากประมาณการว่าเป็นแค่ 5% ก็คงมีประชากรไม่เกิน 500,000 คนของประชากรทั้งหมดเกือบ 10 ล้านคนในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ถ้าประชากรในชุมชนแออัดมีนับล้านคน ก็แสดงว่าคนในชุมชนแออัดส่วนมากไม่ได้จน คนจนจริง ๆ ก็หาได้อยู่เพียงในชุมชนแออัดไม่ พวกเขายังอาจเร่ร่อนอยู่ทั่วไป บ้างอยู่ในหอพักคนงาน เป็นคนใช้ตามบ้าน เป็นแรงงานก่อสร้าง ฯลฯ ดังนั้นอาจอนุมานได้ว่า คนชุมชนแออัดที่จนจริง ๆ นั้นมีเพียงน้อยนิด
            ความจริงข้างต้นอาจดูน่าฉงน ลองมาตรองดู คนชุมชนแออัดส่วนมากมีบ้านเป็นของตนเองบนที่ดินเช่า (เป็นส่วนใหญ่) ในราคาแสนถูก หรือไม่ก็บุกรุกที่ดินคนอื่นฟรี ๆ แล้วสร้างบ้าน (เป็นส่วนน้อย) การมีบ้านสะท้อนฐานะที่ชัดเจน เพราะถ้าต้องเช่าบ้าน ค่าเช่าอย่างน้อยก็เป็นเงิน 1,500 บาทต่อห้องเล็ก ๆ ห้องหนึ่ง ถ้าเช่าบ้านชุมชนแออัดทั้งหลังคงไม่ต่ำกว่า 2,500 บาท ถ้าเราเอาค่าเช่ามาแปลงเป็นมูลค่า ณ อัตราผลตอบแทน 8% ต่อปี ก็จะเป็นเงิน 375,000 บาทต่อหลัง (2,500 x 12 / 8%) นี่คือเครื่องแสดงฐานะของชาวชุมชนแออัดโดยเฉลี่ย ดังนั้นที่อ้างกันอย่างไม่ลืมหูลืมตาว่าชาวชุมชนแออัดยากจนนั้นจึงเป็นสิ่งที่ไม่มีมูล อาจถือเป็นคน “อยากจน” เพื่อผลประโยชน์บางอย่างมากกว่า

แก้อย่างไรให้ถูกจุด
            การตะบี้ตะบันสร้างแฟลต ปรับปรุงสลัม ทำบ้านมั่นคง สร้างบ้านเอื้ออาทร คงไม่ใช่หนทางของการพัฒนาชุมชนแออัดและเราถมเงินไปเท่าไหร่ก็ไม่แล้ว เพราะรัฐบาลก็คงไม่มีเงินมากมายในการทุ่ม ที่ผ่านมาทุ่มไปทุ่มมาในการสร้างแฟลต ก็เลยไพล่ไปปรับปรุงชุมชนแทนเพราะรัฐบาลก็บักโกรกเหมือนกัน ดังนั้นแนวทางสำคัญก็คงอยู่ที่การพัฒนาเศรษฐกิจ ไม่มีใครอยากอยู่ในชุมชนแออัด ต่างอยากออกไปอยู่ในที่ๆ ดีกว่านี้ แต่ที่อยู่ ก็อยู่เพราะความจำเป็น ถ้าประเทศชาติเจริญขึ้น เขาก็มีทางเลือก คนที่คิดจะเข้ามาอยู่ใหม่ ก็ไม่ย้ายมา เพราะในตลาดมีหอพัก อะพาร์ตเมนต์ ห้องชุดให้พักกันมากมาย ไม่ต้องอยู่อย่างต่ำกว่ามาตรฐานการอยู่อาศัยในชุมชนแออัด
            อีกอย่างหนึ่งที่ควรทำก็คือการส่งเสริมให้ภาคเอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลแค่สนับสนุนอยู่ห่าง ๆ ไม่ต้องลงไปแข่งกับภาคเอกชน ท่านอาจไม่เชื่อว่าในระยะ 40 ปีที่ผ่านมาที่การเคหะแห่งชาติพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้น หากไม่นับรวมบ้านเอื้ออาทรที่สร้างขึ้นมาตามนโยบายเร่งด่วนแล้ว กลับมีมูลค่าการพัฒนาต่ำกว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยของ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ที่ทำมาเพียง 20 ปีเสียอีก ภาคเอกชนสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนในราคาที่เป็นธรรม แถมยังได้กำไร และรัฐบาลไม่ต้องอุดหนุนเงินให้สักบาทเลยด้วยซ้ำไป

            แต่ในโลกความเป็นจริง คงมีหลายคนแอบไม่อยากให้ชุมชนแออัดหมดไป เพราะหากหมดไปหรือลดน้อยลง ก็คงหมดโอกาสเอางบประมาณมาผลาญเล่นนั่นเอง ลองตรองดูครับ


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,646 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved