อย่าออกกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เพื่อนายทุนหรือต่างชาติ
  AREA แถลง ฉบับที่ 325/2558: วันพุธที่ 28 ตุลาคม 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ภาษิตกฎหมายบอกว่า "ชนชั้นใดออกกฎหมายก็เพื่อชนชั้นนั้น" ยังใช้ได้เสมอทั่วโลกรวมทั้งไทยเราด้วย ทั้งนี้ดูได้จากกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ภาษีมรดก และนายหน้า วันนี้ผมจึงขอมากระตุกกระตุ้นเตือนให้รัฐบาลและ สนช. ออกกฎหมายโดยคำนึงถึงประชาชนเจ้าของประเทศ เพื่อความเป็นต่อตนเองและครอบครัวนะครับ

ข่าวดี: กฎหมายจัดสรรที่ดินใหม่ออกแล้ว
            ในร่างพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินฉบับล่าสุดให้กึ่งหนึ่งของกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิมาจากผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างนี้ผู้บริโภคจะเสียเปรียบหรือไม่ การแต่งตั้งก็ยังอาจไม่เป็นธรรม ไม่เป็นประชาธิปไตย ระบบที่ให้ข้าราชการระดับสูงมาเป็นกรรมการโยงไปโยงมาก็ควรรื้อได้แล้ว ทั้งนี้
            เมื่อเร็ว ๆ นี้พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินฉบับล่าสุดได้ผ่านความเห็นชอบของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (โปรดดูรายละเอียดที่ http://goo.gl/yPfLEI) ได้กำหนดไว้ว่า
            "มาตรา 3 ให้ยกเลิกความในมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และให้ใช้ข้อความต่อไปนี้แทน
            มาตรา 7 ให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ประกอบด้วย ปลัดกระทรวงมหาดไทย เป็นประธานกรรมการ อัยการสูงสุด อธิบดีกรมการปกครอง อธิบดีกรมชลประทาน อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เลขาธิการสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และผู้ทรงคุณวุฒิจำนวนหกคนซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งจากผู้มีความรู้ ความสามารถ หรือประสบการณ์ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การผังเมือง การบริหารชุมชน หรือกฎหมาย เป็นกรรมการ. . .

            กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิตามวรรคหนึ่ง ให้แต่งตั้งจากผู้แทนภาคเอกชนซึ่งเป็นผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง"

ข่าวร้าย: เป็นกฎหมายแบบเอียงๆ
            ผมเห็นว่าการแต่งตั้งผู้ทรงคุณวุฒินั้นไม่ควรกำหนดให้มีผู้ดำเนินกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ "ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง" เพราะผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่อยู่ภายใต้การควบคุมโดยตรง ในวงการนี้ยังมีองค์กรที่เกี่ยวข้องมากมาย เช่น สมาคมอสังหาริมทรัพย์นับสิบแห่ง (ไม่ใช่มีแค่ 3 แห่ง) ภาคก่อสร้าง เช่นสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมไทยรับสร้างบ้าน สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยฯ อีกนับ 10 สมาคม ภาคการเงิน (อีก 3 สมาคม) ภาคนักวิชาชีพ (ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า บริหารทรัพย์สิน อีกนับสิบสมาคม) ประชาชนผู้บริโภครวมทั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร-อาคารชุดนับพันแห่ง ผู้ทรงคุณวุฒิในวงการศึกษา เป็นต้น
            การกำหนดให้กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งมาจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน จึงเป็นสิ่งที่พึงทบทวน คำว่า "ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง" แสดงว่าอาจเป็นผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมดก็เป็นไปได้ กลายเป็นว่าในคณะกรรมการจัดสรรที่ดินถูกยึดกุมโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเพียงฝ่ายเดียว เพราะกรรมการที่เหลือก็เป็นข้าราชการทั้งสิ้น
            อีกประเด็นหนึ่งก็คือการให้รัฐมนตรีแต่งตั้งผู้ทรงคุณวุฒิที่ไม่ใช่ข้าราชการ 6 คนนั้น มาตรฐานการแต่งตั้งคืออะไร ที่ผ่านมาอยู่ที่ความพอใจ การรู้จักมักคุ้น "เส้นสาย" หรือไม่ แม้แต่ในฝ่ายของ "ผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" เอง ก็ควรมีการคัดสรรที่เป็นธรรมและเป็นประชาธิปไตย ทางออกก็คือควรจัดประชุม "ผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ทั่วประเทศ แล้วให้คัดสรรกันเองในที่ประชุม ไม่ใช่ผ่านระบบสมาคม เพราะ "ผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ส่วนใหญ่ก็ไม่ได้เป็นสมาชิกของสมาคม ส่วนผู้ทรงคุณวุฒิอื่น ก็ควรผ่านการเลือกตั้งจากแต่ละสาขาวิชาชีพ ไม่ใช่ให้สมาคมต่าง ๆ ซึ่งอาจไม่ใช่ตัวแทนที่แท้จริงของนักวิชาชีพมาเป็นกรรมการ
            ยิ่งกว่านั้นระบบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือคณะกรรมการใด ๆ ในประเทศไทย ควรพิจารณา "รื้อ" ใหม่ได้แล้ว ไม่ใช่แต่งตั้งให้หัวหน้าส่วนราชการต่าง ๆ มา "กินตำแหน่ง" หรือรับเบี้ยประชุมเพิ่มเติมในเวลาราชการ กลายเป็นการสร้างระบบราชการที่ไม่โปร่งใส ผมจึงขอเสนอว่า:
            1. ราชการส่วนที่เกี่ยวกับการควบคุมที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมที่ดิน กรมชลประทาน ไฟฟ้า ประปา สาธารณูปโภคอื่น ควรมีผู้แทนมาเป็นกรรมการเพื่อการประสานงานโดยไม่จำเป็นต้องเป็นหัวหน้าส่วนราชการที่มีภารกิจมากมายอยู่แล้ว
            2. คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ควรเป็นองค์กรโดยเอกเทศ ประกอบด้วยกรรมการที่มีวาระการเป็นกรรมการที่แน่นอนเช่น 2-4 ปี (ห้ามเป็นซ้ำเพื่อ "ไม่ให้รากงอก") มาจากผู้แทนของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเป็นสำคัญ ทั้ง "ผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" นักวิชาชีพ โดยเฉพาะผู้บริโภคที่เป็นประธานนิติบุคคลบ้านจัดสรรและอาคารชุดที่มีประสบการณ์ตรงกับผลของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนของแต่ละภาคส่วนให้มาจากการจัดประชุมเลือกตั้งโดยตรง ไม่ใช่ผ่านมาจากสมาคม ซึ่งอาจไม่ใช่ผู้แทนของผู้เกี่ยวข้อง

ภาษีมรดก: ไม่ลดความเหลื่อมล้ำ
            กฎหมายอีกฉบับที่เพิ่งผ่าน สนช. ในปีนี้ก็คือภาษีมรดกคือภาษีที่เก็บจากกองมรดกหลังมรณกรรม โดยเก็บในอัตรา 10% ของมูลค่ามรดกในส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท แต่ถ้าผู้ได้รับมรดกเป็นบุพการี หรือผู้สืบสันดานให้เสียภาษีในอัตรา 5% ของมูลค่ามรดกในส่วนที่ต้องเสียภาษี (พระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 http://bit.ly/1i7HTWg)  อาจกล่าวได้ว่าการออกกฎหมายภาษีมรดกนี้แทบไม่มีผลประโยชน์ใด ๆ แก่ส่วนรวม ภาษีมรดกควรมีไว้เพื่อลดความเหลื่อมล้ำ แต่พระราชบัญญัติฉบับนี้ไม่ได้มีผลใด ๆ เพราะสามารถหลีกเลี่ยงได้ง่าย จำนวนเงินรวมสูงเกินไป อัตราภาษีที่จัดเก็บก็ต่ำเกินไป
            สำหรับการยกทรัพย์สินให้กับบุตรหลานในระหว่างที่เข้าของทรัพย์สินยังมีชีวิตอยู่ ถือเป็นการให้ ตามกฎหมายระบุไว้ว่า “เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายซึ่งไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม เฉพาะเงินได้ในส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทตลอดปีภาษีนั้น" (พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร ฉบับที่ 40 พ.ศ. 2558 มาตรา 4 http://bit.ly/1KSloLY)
            ด้วยเหตุนี้จึงอาจกล่าวได้ว่าภาษีมรดกที่รัฐบาลออกมานั้น ก็เป็นกฎหมายที่แทบไม่มีผลในทางปฏิบัตินัก เป็นเพียงการออกกฎหมายเพื่อให้ได้ชื่อว่าได้ออกมาตามที่สัญญาไว้แล้ว แต่ไม่ได้มีผลต่อการสร้างความเท่าเทียมกันในสังคมแต่อย่างใด กฎหมายมรดกที่เกลี่ยความมั่งคั่งจะเกิดขึ้นในยุคสมัยที่ประชาชนเป็นเจ้าของ ประเทศอย่างแท้จริง (ไม่ใช่แค่ในนาม) หรือประชาชนเป็นใหญ่ในแผ่นดินเช่นในประเทศตะวันตกเท่านั้น (ซึ่งไม่ทราบว่าจะเป็นเมื่อไหร่)
            เราจึงควรแก้ไขภาษีมรดกนี้ใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการให้ในระหว่างมีชีวิต ก็ต้องเสียภาษีเสมือนการให้ การได้รับของรางวัลทั่วไป จึงจะลดความเหลื่อมล้ำได้จริง การที่ประเทศไทยยังสามารถออกกฎหมายที่ "เพี้ยน ๆ" แบบนี้ได้ ก็แสดงว่าเรายังมีคนรวยสุดๆ ที่มีอิทธิพลทางการเมือง (แม้ในยุคข้าราชการประจำเป็นใหญ่ก็ตาม) ยังมีผู้ยิ่งใหญ่ที่คอยแสดงฤทธิเดช ฟาดงวง ฟาดงา ในฐานะอภิสิทธิชนในสังคมไทย รัฐบาลของประชาชนต้องพยายามสร้างความเท่าเทียมกัน จะให้ใครแหลมมารวยสุด ๆ โดยไม่เสียภาษีตามสมควรไม่ได้

นายหน้า: อาชีพสงวนของไทย
            ท่านเชื่อหรือไม่ในประเทศไทยมีกฎหมายให้อาชีพนายหน้าเป็นอาชีพสงวนของคนไทย แต่น่าแปลกใจที่มีบริษัทนายหน้าข้ามชาติเปิดกันเป็นดอกเห็ด ไม่รู้มีใครขายชาติหรือไม่ ทำไมไม่มีใครจัดการอะไรสักอย่าง หรือมีคนเห็นแก่เศษเงิน เอาหูไปนาตาไปไร่หรืออย่างไร
            ในประเทศสิงคโปร์ เขาก็สงวนอาชีพนายหน้าให้แก่คนสิงคโปร์ อันที่จริงเขาบอกเหมือนกันว่าต่างชาติจะทำนายหน้าก็ได้ แต่ต้องผ่านการสอบแบบโหดหิน ซึ่งแทบไม่มีนายหน้าต่างชาติรายได้สามารถทำอาชีพนายหน้าในสิงคโปร์ได้เลย และถ้าเราไม่มีใบอนุญาต แต่ไปเปิดบูธขายบ้านส่งเดชในสิงคโปร์ มีสิทธิจะถูกปรับและถูกจับติดคุกในสิงคโปร์อย่างแน่นอน ในมาเลเซีย หรือฟิลิปปินส์ก็เช่นกัน เขาสงวนอาชีพนี้สำหรับคน ในอินโดนีเซียก็มีมานานแล้ว แม้แต่บริษัทนายหน้าข้ามชาติจะไปเปิดบริษัทหราในอินโดนีเซียไม่ได้เด็ดขาด ต้องมีคนท้องถิ่นถือหุ้นใหญ่จริง และเป็นผู้ดำเนินการ ไม่ใช่ให้ฝรั่งมาสวมหัว
            อันที่จริงต่างชาติก็สามารถประกอบอาชีพในไทยได้โดยยื่นคำขอรับใบอนุญาตประกอบธุรกิจตามบัญชีสามท้ายพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการขออนุญาตประกอบธุรกิจตามมาตรา 17 พ.ศ. 2546 และประกาศกระทรวงพาณิชย์ เรื่อง กำหนดแบบคำขอและใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ตามมาตรา 17 พ.ศ. 2554 ยกเว้นอาชีพที่คนไทยยังไม่มีความพร้อมที่จะแข่งขันในการประกอบกิจการกับคนต่างด้าว ซึ่งหนึ่งในอาชีพนั้นก็คือ การทำกิจการนายหน้าหรือตัวแทน
            ทั้งนี้มีข้อยกเว้นให้การเป็นนายหน้าหรือ ตัวแทนซื้อขายหลักทรัพย์หรือการบริการที่เกี่ยวกับการซื้อขายล่วงหน้าซึ่งสินค้าเกษตรหรือตราสารทางการเงินหรือหลักทรัพย์ การเป็นนายหน้าหรือ ตัวแทนซื้อขายหรือจัดหาสินค้าหรือบริการที่จำเป็นต่อการผลิตหรือการให้ บริการของวิสาหกิจในเครือเดียวกัน และการเป็นนายหน้าหรือ ตัวแทนซื้อขาย จัดซื้อหรือจัดจำหน่ายหรือจัดหาตลาดทั้งในประเทศและต่างประเทศ เพื่อการ จำหน่ายซึ่งสินค้าที่ผลิตในประเทศหรือนำเข้ามาจากต่างประเทศอันมี ลักษณะ เป็นการประกอบธุรกิจระหว่างประเทศ โดยมีทุนขั้นต่ำของคนต่างด้าวตั้งแต่หนึ่งร้อยล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นตามกฎหมายต่างชาติจึงไม่อาจประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในไทย
            แต่อาจมีบางคนติติงว่า นายหน้าของไทยยังไม่ได้มาตรฐาน ถ้าส่วนไหนไม่ได้มาตรฐานก็พัฒนาซี่ครับ รัฐบาลมีหน้าที่คุ้มครองผลประโยชน์ของประชาชน ต้องควบคุม พัฒนานายหน้าให้ดี จะปล่อยปละละเลยไม่ได้ ไม่ใช่เอะอะก็จะเอาผลประโยชน์ของต่างชาติเป็นที่ตั้ง จะสังเกตได้ว่าข้อกฎหมายเกี่ยวกับนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ เช่น นายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน ฯลฯ มักไม่ผ่านออกมา เพราะหากผ่านออกมา อาชีพเหล่านี้ก็จะได้รับการพัฒนา ช่องโหว่ ช่องว่างในการโกงกันก็น้อยลง คนชั่วคงไม่อยากให้มีกฎหมายเหล่านี้เช่นที่ไม่ใช่มีเฉพาะในนานาอารยประเทศ แต่ในอาเซียนมีกันแทบหมดแล้ว
            อนึ่ง การที่ผมเสนอให้เน้นผู้บริโภคเป็นที่ตั้งนั้น ไม่ใช่เป็นการไปบีฑา "ผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" หรือนายทุนรายใด ปกติในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องเป็นไปตามความต้องการของผู้บริโภคอยู่แล้ว ผลประโยชน์จึงควรไปด้วยกันทั้งสองฝ่ายหรือทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ในการออกกฎหมายใดๆ นั้น ต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ของประชาชนเป็นศูนย์กลาง ประชาชนไทยเป็นเจ้าของประเทศนี้นะเฟ้ย


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,492 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved